Пузырь Недвижимости в Таиланде скоро лопнет?

Над мировым рынком недвижимости нависли тучи. По данным UBS Global Real Estate Bubble Index такие всемирно известные города как Мюнхен, Торонто, Амстердам, Сидней и Гонконг уже попали в перечень «особо опасных» с точки зрения возможности формирования финансового пузыря. За последний год цены на недвижимость тут выросли более чем на 10%, явно опережая рост доходов населения и инфляцию. Ряд источников также указывают на то, что такой рост цен делает малодоступной покупку жилья обычными гражданами, подталкивая их к аренде недвижимости вместо покупки, тем самым еще больше раздувая и без того немалый спекулятивный спрос на квартиры и дома.

Соотношение цены недвижимости к доходу (House Price/Income Ratio) и цены к арендной плате (House Price/Rent Ratio) в ряде стран так же говорит о назревающих проблемах. Так в Новой Зеландии и Канаде соотношение цены к доходу уже превысило 150 пунктов, а показатель отношения цены к арендной плате вплотную подобрался к отметке 200. Вдумайтесь в эти цифры - чтобы окупить инвестиции в недвижимость вам нужно сдавать ее примерно 30 лет без учета инфляции и сопутствующих расходов на содержание! Не лучше обстоят дела и в Европе – в Швеции и Норвегии, например, индексы отношения цены к аренде составляют 172 и 168 соответственно. Не самая радужная картина, мягко говоря.

Окей, скажете вы, это развитые страны, а что насчет растущих рынков? Я уже упоминала Гонконг, где цены на надвижимость за год выросли более чем на 10%, что позволило UBS отнести этот город в категорию повышенного риска. Однако самой показательной будет ситуация в Китае. Давайте посмотрим на цифры.

Строительство новых жилых домов в Китае снизилось с 1,515 миллионов квадратных метров в 2019 году до 637 миллионов в 2023. Это, на минуточку, 58%! Одновременно рухнули и продажи – в 2021 объем рынка составлял 15 триллионов юаней, в 2023 он упал до 12 триллионов. Невыкупленными стоят не то, что отдельные квартиры – целые дома и даже кварталы. Крупнейший застройщик Китая, компания Evergrande, была объявлена банкротом после того как она накопила долг более чем в 300 миллиардов долларов. По состоянию на июнь 2023 года только у Evergrande оставались недостроенными около 800 объектов в 223 китайских городах. На фоне развивающегося кризиса о проблемах с ликвидностью сообщали также такие крупные застройщики как China Fortune Land Development и Sunac China Holdings. Потенциально это может грозить всеобщим коллапсом на китайском рынке недвижимости, но даже в нынешнем виде ситуация выглядит как минимум крайне серьезной, если не сказать пугающей.

Если у таких монстров мировой экономики как Китай возникли столь существенные проблемы, в относительно небольшом Таиланде, наверное, дела обстоят еще хуже? Давайте разбираться.

На данный момент многие объекты успевают вырасти в цене на 45-50% за время строительства. Средний срок окупаемости арендной недвижимости в Таиланде составляет 16 лет, в то время как, например, в Лондоне - 24 года, в Париже - 31, а в Гонконге 42 года! Москва по понятным причинам в исследовании не участвовала, но, думаю, за призовую пятерку самой долгой окупаемости вполне могла бы побороться. На первый взгляд очень похоже на пузырь, однако UBS относит Таиланд к рынкам в зоне справедливых цен и делает это не первый год. Так ли это и не ошибается ли именитое агентство?

Во-первых надо понимать, что рынок недвижимости в Таиланде в значительной мере является рынком туристической недвижимости. Его сильно подкосил ковид, и до сих пор во многих туристических районах можно видеть заросшие лианами недостроенные кондоминимумы и отели. Таким образом, рост рынка во многом носит восстановительный характер.

Во-вторых, ковид принес в нашу жизнь такое понятие как «удаленка». Миллионы людей по всему миру обнаружили, что отныне они могут работать из любой точки земного шара, и на этом шаре не так много мест, где круглогодично растут пальмы, шелестит волнами океан, а температура колеблется между 27 и 33 градусами тепла. Неудивительно, что это подстегнуло рост цен на недвижимость.

В-третьих, тайский бат уже который год входит в число самых стабильных мировых валют. Да, в той же Турции тоже есть море и солнце, и инвестиции в недвижимость имели бы смысл, вот только турецкая лира обесценилась за год более чем на 60%. Очевидно, что никакой рост стоимости квартиры или дома не окупят такое падение.

Таким образом мы видим, что UBS не ошиблись и рост цен на тайскую недвижимость носит вполне объективный характер. Конечно, такой рост точно не будет длиться вечно – уже сейчас в некоторых районах Таиланда, например на Пхукете, осталось не так много свободных мест под застройку. Однако в среднесрочной перспективе эти обстоятельства, скорее, выступят как дополнительный фактор роста – предложение будет сокращаться, а спрос пока что только растет.

Если у вас есть вопросы о текущих тенденциях рынка и возможных направлениях для инвестиций, подписывайтесь на канал. Так же у меня есть отличная подборка самых интересных предложений для инвестирования в недвижимость на Пхукете с перспективой заработка на сдаче в аренду.

И помните великие слова Марка Твена: «Покупайте землю – ведь ее уже больше никто не производит»