Советы арендаторам в связи с коронавирусом

На прошлой неделе мы запустили юридическую клинику, где стараемся отвечать на вопросы о правовых последствиях коронавируса и сложившейся кризисной ситуации.

Пока что больше всего вопросов поступает от арендаторов: кто-то не может платить арендные платежи из-за падения трафика в торговых центрах, у других отпала нужда в офисных помещениях из-за перевода сотрудников на удаленку. На базе нашего опыта составили несколько рекомендаций.

В предыдущих статьях о влиянии коронавируса на договорные отношения (здесь и здесь) мы говорили о том, что эпидемия по общему правилу не является форс-мажорным обстоятельством для тех, на ком лежат денежные обязательства. Иное может быть предусмотрено в договоре.

Поэтому просрочка в уплате арендных платежей повлечет за собой начисление штрафов, неустоек и так далее. Тем не менее мы советуем вам инициировать переговоры с арендодателем и достичь соглашения с ним о том, что на определенный период штрафные санкции не начисляются. Возможно, арендодатели сами согласятся признать ситуацию форс-мажором в добровольном порядке.

Кроме того, на наш взгляд, в свете чрезвычайного характера ситуации суды адаптируются к ней и будут защищать арендаторов, очень сильно уменьшая размеры штрафных санкций. Необходимо помнить о том, что суд будет уменьшать штрафы только по вашему заявлению на основании ст. 333 ГК РФ:

Главным аргументом здесь станет ссылка на принцип добросовестности из ст. 1 ГК РФ:

Апеллируйте к тому, что в нынешней ситуации, когда проигрывают по сути все, арендодатель не может недобросовестно обогащаться за счет арендатора по сравнению с тем, как если бы пандемии и кризиса, вызванного ей, не было и, соответственно, намного меньше был бы риск просрочки арендатором уплаты арендных платежей.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ:

СИО дает возможность (а) внести изменения в договор или (б) расторгнуть его. Если стороны не смогли договориться, то можно обратиться в суд. Суды нехотя идут на внесение изменений в договор, потому что это не их дело — регулировать экономические отношения сторон. Поэтому стоит рассчитывать, скорее, на расторжение договора.

Однако при расторжении суд распределит между сторонами расходы, понесенные в связи с исполнением договора за период до его расторжения. Это означает, что суд в том числе может снизить как размер арендных платежей, так и размер штрафных санкций за просрочку в оплате платежей.

Чтобы обстоятельство считалось СИО, должен выполняться ряд условий, о которых мы писали ранее. Мы не можем утверждать, что существенное падение трафика в торговом центре или вынужденное отправление сотрудников на удаленку будет обязательно считаться СИО, но вполне допускаем, что суды могут согласиться с такой логикой.

Заявления о снижении штрафных санкций и о СИО можно оформить в одном письме и отправить его, чтобы инициировать переговоры. Мы полагаем, что арендодатели будут вынуждены пойти на уступки, поэтому переговоры могут быть эффективной стратегией. В конце концов никто не хочет идти судиться, а самим арендодателям нужно нести операционные издержки на содержание помещений.

Мы видим несколько вариантов возможных договоренностей сторон:

Последний механизм и так существует в договорах аренды большинства крупных торговых центров, но доля таких переменных платежей, как правило, составляет меньшую часть от общей арендной платы. В сложившейся ситуации такой механизм может сонаправить интересы сторон.

Все зависит от взаимных переговорных позиций сторон. Разумеется, никто не ждет, что торговые центры и офисы кинутся отменять арендные платежи.

Очевидная рекомендация. Сильно помогает в улучшении переговорной позиции. Для эффективности можно даже создать неформальный комитет и назначить одного ответственного лица.

Если все арендаторы одновременно не смогут платить аренду, то вряд ли арендодатель будет всех выгонять и судиться сразу против всех. Ведь в конце концов ситуация исправится и ему придется искать новых арендаторов, что займет время, когда помещения будут пустовать.

Арендаторы часто обязуются страховать свою ответственность по договору аренды в пользу арендодателя.

Во взаимодействиях арендатора и страховой компании у арендатора есть несколько важных обязанностей:

1. Обязанность уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая (ст. 961 ГК РФ) — то есть о просрочке по договору аренды.

Соответственно, если вы понимаете, что не сможете внести платеж за следующий месяц аренды, а, значит, вам будут начислены штрафные санкции, то уведомите об этом страховую компанию незамедлительно. Зачастую в самом договоре предусматривается срок, в течение которого необходимо сообщить страховой компании. Исполнить обязанность в срок очень важно, поскольку иначе страховая вправе отказать в выплате возмещения.

2. Примите разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры, чтобы уменьшить размер убытков страховой от наступления страхового случая (ст. 962 ГК РФ).

Это означает, что вы должны инициировать переговоры с арендодателем об уменьшении арендных платежей и снижении штрафных санкций. Страховая вправе давать указания арендатору о том, какие меры предпринять, а арендатор обязан им следовать.

Исполнить эту обязанность тоже очень важно, поскольку иначе сумма возмещения будет снижена, а если арендатор умышленно не принял мер по уменьшению убытков, то страховая будет освобождена от уплаты возмещения.

Корреспонденция с арендодателем может в будущем стать доказательственной базой в судебном споре. Поэтому рекомендуем соблюдать письменную форму. Каждый договор аренды содержит конкретные требования к такой форме.

Иногда арендодатель имеет право закрыть доступ в помещение или даже забрать вещи арендатора в случае просрочки арендных платежей. Вряд ли кто-то пойдет на это сейчас, но в 2014–2015 годах было много таких случаев.

Ранее мы уже детально писали о том, когда ситуация может стать форс-мажорной, а также о том когда форс-мажор перерастает в невозможность исполнения. Рекомендуем вам ознакомиться здесь.

Это типичная антикризисная рекомендация. Есть несколько механизмов, которые возможны в российском правовом поле, которые глобально делятся на две категории: принудительно или по соглашению сторон.

Стоит сказать, что российское трудовое законодательство традиционно защищает работников. Принудительные процедуры (сокращение, простой, увольнение) традиционно связаны со сложными процедурами.

С одной стороны, это выгодно работникам, потому что дает им определенные социальные гарантии. С другой стороны, именно из-за этого работодатели неохотно идут на официальное трудоустройство.

Подробнее ознакомиться с возможными мерами сокращения ФОТ вы можете в нашем путеводителе, который будет опубликован на следующей неделе (оставляйте заявки в форме, чтобы сразу получить документ).

Правительство уже ввело ряд антикризисных льгот по налогам и финансированию малого и среднего бизнеса. Вероятно, перечень таких льгот будет расширяться. Мы рекомендуем мониторить этот вопрос и пользоваться всеми льготами.

Если ситуация будет развиваться по неблагоприятному сценарию и на горизонте появится риск банкротства, то стоит подойти к этому рационально. Это болезненная процедура, которая, однако, призвана дать предпринимателям второй шанс.

В первую очередь стоит помнить, что у руководителя есть обязанность обратиться с заявлением о банкротстве организации при наступлении определенных условий (в том числе, если должник отвечает признакам неплатежеспособности). За несоблюдение этой обязанности руководитель может быть привлечен к субсидиарной ответственность по долгам организации. Об этом подробнее в следующей публикации.

Рекомендуем последний подкаст Тима Ферриса про надвигающуюся катастрофу в Нью-Йорке и с призывом о помощи тем, кто нуждается в ней сейчас больше всего, – врачам. Со своей стороны обещаем приоритезировать оказание бесплатной юридической помощи тем, кто непосредственно участвует в борьбе с пандемией.

Авторы статьи – Роман Бузько и Егор Ларичкин из юридической фирмы Buzko Legal.

#коронавирус #аренда