Право
Egor Larichkin
37 164

Советы арендаторам в связи с коронавирусом

На прошлой неделе мы запустили юридическую клинику, где стараемся отвечать на вопросы о правовых последствиях коронавируса и сложившейся кризисной ситуации.

В закладки

Пока что больше всего вопросов поступает от арендаторов: кто-то не может платить арендные платежи из-за падения трафика в торговых центрах, у других отпала нужда в офисных помещениях из-за перевода сотрудников на удаленку. На базе нашего опыта составили несколько рекомендаций.

Направьте арендодателю заявление об исключении или снижении штрафных санкций

В предыдущих статьях о влиянии коронавируса на договорные отношения (здесь и здесь) мы говорили о том, что эпидемия по общему правилу не является форс-мажорным обстоятельством для тех, на ком лежат денежные обязательства. Иное может быть предусмотрено в договоре.

Поэтому просрочка в уплате арендных платежей повлечет за собой начисление штрафов, неустоек и так далее. Тем не менее мы советуем вам инициировать переговоры с арендодателем и достичь соглашения с ним о том, что на определенный период штрафные санкции не начисляются. Возможно, арендодатели сами согласятся признать ситуацию форс-мажором в добровольном порядке.

Кроме того, на наш взгляд, в свете чрезвычайного характера ситуации суды адаптируются к ней и будут защищать арендаторов, очень сильно уменьшая размеры штрафных санкций. Необходимо помнить о том, что суд будет уменьшать штрафы только по вашему заявлению на основании ст. 333 ГК РФ:

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2.Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Главным аргументом здесь станет ссылка на принцип добросовестности из ст. 1 ГК РФ:

3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Апеллируйте к тому, что в нынешней ситуации, когда проигрывают по сути все, арендодатель не может недобросовестно обогащаться за счет арендатора по сравнению с тем, как если бы пандемии и кризиса, вызванного ей, не было и, соответственно, намного меньше был бы риск просрочки арендатором уплаты арендных платежей.

Направьте заявление об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (СИО)

В соответствии со ст. 451 ГК РФ:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

СИО дает возможность (а) внести изменения в договор или (б) расторгнуть его. Если стороны не смогли договориться, то можно обратиться в суд. Суды нехотя идут на внесение изменений в договор, потому что это не их дело — регулировать экономические отношения сторон. Поэтому стоит рассчитывать, скорее, на расторжение договора.

Однако при расторжении суд распределит между сторонами расходы, понесенные в связи с исполнением договора за период до его расторжения. Это означает, что суд в том числе может снизить как размер арендных платежей, так и размер штрафных санкций за просрочку в оплате платежей.

Чтобы обстоятельство считалось СИО, должен выполняться ряд условий, о которых мы писали ранее. Мы не можем утверждать, что существенное падение трафика в торговом центре или вынужденное отправление сотрудников на удаленку будет обязательно считаться СИО, но вполне допускаем, что суды могут согласиться с такой логикой.

Начните переговоры с арендодателем

Заявления о снижении штрафных санкций и о СИО можно оформить в одном письме и отправить его, чтобы инициировать переговоры. Мы полагаем, что арендодатели будут вынуждены пойти на уступки, поэтому переговоры могут быть эффективной стратегией. В конце концов никто не хочет идти судиться, а самим арендодателям нужно нести операционные издержки на содержание помещений.

Мы видим несколько вариантов возможных договоренностей сторон:

  • Полная отмена арендных платежей на определенный срок (например, один или два месяца).

  • Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.

  • Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.

  • Переход на переменную арендную ставку (например, в проценте от выручки).

Последний механизм и так существует в договорах аренды большинства крупных торговых центров, но доля таких переменных платежей, как правило, составляет меньшую часть от общей арендной платы. В сложившейся ситуации такой механизм может сонаправить интересы сторон.

Все зависит от взаимных переговорных позиций сторон. Разумеется, никто не ждет, что торговые центры и офисы кинутся отменять арендные платежи.

Объедините усилия с другими арендаторами

Очевидная рекомендация. Сильно помогает в улучшении переговорной позиции. Для эффективности можно даже создать неформальный комитет и назначить одного ответственного лица.

Если все арендаторы одновременно не смогут платить аренду, то вряд ли арендодатель будет всех выгонять и судиться сразу против всех. Ведь в конце концов ситуация исправится и ему придется искать новых арендаторов, что займет время, когда помещения будут пустовать.

Если у вас есть страхование ответственности, то посмотрите покрытие в полисе и оцените последствия

Арендаторы часто обязуются страховать свою ответственность по договору аренды в пользу арендодателя.

Во взаимодействиях арендатора и страховой компании у арендатора есть несколько важных обязанностей:

1. Обязанность уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая (ст. 961 ГК РФ) — то есть о просрочке по договору аренды.

Соответственно, если вы понимаете, что не сможете внести платеж за следующий месяц аренды, а, значит, вам будут начислены штрафные санкции, то уведомите об этом страховую компанию незамедлительно. Зачастую в самом договоре предусматривается срок, в течение которого необходимо сообщить страховой компании. Исполнить обязанность в срок очень важно, поскольку иначе страховая вправе отказать в выплате возмещения.

2. Примите разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры, чтобы уменьшить размер убытков страховой от наступления страхового случая (ст. 962 ГК РФ).

Это означает, что вы должны инициировать переговоры с арендодателем об уменьшении арендных платежей и снижении штрафных санкций. Страховая вправе давать указания арендатору о том, какие меры предпринять, а арендатор обязан им следовать.

Исполнить эту обязанность тоже очень важно, поскольку иначе сумма возмещения будет снижена, а если арендатор умышленно не принял мер по уменьшению убытков, то страховая будет освобождена от уплаты возмещения.

Соблюдайте форму уведомлений

Корреспонденция с арендодателем может в будущем стать доказательственной базой в судебном споре. Поэтому рекомендуем соблюдать письменную форму. Каждый договор аренды содержит конкретные требования к такой форме.

Проверьте договор аренды на наличие условия об удержании

Иногда арендодатель имеет право закрыть доступ в помещение или даже забрать вещи арендатора в случае просрочки арендных платежей. Вряд ли кто-то пойдет на это сейчас, но в 2014–2015 годах было много таких случаев.

В случае принятия властями акта, запрещающего вам вести деятельность, заявите о форс-мажоре или невозможности исполнения обязательства

Ранее мы уже детально писали о том, когда ситуация может стать форс-мажорной, а также о том когда форс-мажор перерастает в невозможность исполнения. Рекомендуем вам ознакомиться здесь.

Рассмотрите сокращение фонда оплаты труда (ФОТ)

Это типичная антикризисная рекомендация. Есть несколько механизмов, которые возможны в российском правовом поле, которые глобально делятся на две категории: принудительно или по соглашению сторон.

Стоит сказать, что российское трудовое законодательство традиционно защищает работников. Принудительные процедуры (сокращение, простой, увольнение) традиционно связаны со сложными процедурами.

С одной стороны, это выгодно работникам, потому что дает им определенные социальные гарантии. С другой стороны, именно из-за этого работодатели неохотно идут на официальное трудоустройство.

Подробнее ознакомиться с возможными мерами сокращения ФОТ вы можете в нашем путеводителе, который будет опубликован на следующей неделе (оставляйте заявки в форме, чтобы сразу получить документ).

Пользуйтесь антикризисными льготами

Правительство уже ввело ряд антикризисных льгот по налогам и финансированию малого и среднего бизнеса. Вероятно, перечень таких льгот будет расширяться. Мы рекомендуем мониторить этот вопрос и пользоваться всеми льготами.

Оцените риски банкротства

Если ситуация будет развиваться по неблагоприятному сценарию и на горизонте появится риск банкротства, то стоит подойти к этому рационально. Это болезненная процедура, которая, однако, призвана дать предпринимателям второй шанс.

В первую очередь стоит помнить, что у руководителя есть обязанность обратиться с заявлением о банкротстве организации при наступлении определенных условий (в том числе, если должник отвечает признакам неплатежеспособности). За несоблюдение этой обязанности руководитель может быть привлечен к субсидиарной ответственность по долгам организации. Об этом подробнее в следующей публикации.

Другие материалы по теме

Рекомендуем последний подкаст Тима Ферриса про надвигающуюся катастрофу в Нью-Йорке и с призывом о помощи тем, кто нуждается в ней сейчас больше всего, – врачам. Со своей стороны обещаем приоритезировать оказание бесплатной юридической помощи тем, кто непосредственно участвует в борьбе с пандемией.

Авторы статьи – Роман Бузько и Егор Ларичкин из юридической фирмы Buzko Legal.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Egor Larichkin", "author_type": "self", "tags": ["\u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441","\u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430"], "comments": 18, "likes": 12, "favorites": 80, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 114355, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Mon, 23 Mar 2020 10:30:08 +0300", "is_special": false }
0
18 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
6

А что ввело антикризисного государство? Отсрочку по платежам на три месяца? Не заплатите сейчас, заплатите через три месяца.

Ответить
0

народ платить не будет, потому что боится умереть, а всегда есть надежда, что с умершего они ничего не смогут потом взыскать

Ответить
0

Усопшему всё равно, поэтому заберут всё.

Ответить
1

А как же Указ мэра Москвы от 14 марта 2020 № 20-УМ ?
Там указано: «8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».

Ответить
1

Л каком конкретно обстоятельства вы хотите узнать? О снижении трафика или отсутствие денег у арендатора? Или? Обстоятельства непреодолимой силы характеризуются объективной непреодолимостью. Иными словами - даже зная о том, что данные обстоятельства возникнут, нельзя избежать их принимая любые меры. К таким обстоятельствам российское законодательство однозначно не относит отсутствие у должника необходимых денежных средств (ст. 401 ГК РФ), в том числе и для оплаты аренды. Кроме того, регулирование гражданских отношений находится в ведении федерации, а не регионального чиновника. 

Ответить
0

Я имею ввиду следующие обстоятельства:
1) Значительное снижение потока посетителей из за принятых мер профилактики.
2) Приближающийся дефицит товара в стоке из-за закрытия границ со страной поставщиком.
Речь о признании в конкретном регионе, высшим руководством, влиянии пандемии, и признанием обстоятельством непреодолимой силы. На региональном уровне вполне имеет полномочия.

Ответить
0

Мне нравится ваша настойчивость. 

Ответить
1

Какие-то вредные советы "как потерять бизнес"

Ответить
1

А если арендодатель оплачивает с аренды кредит за это помещение? Банк пойдет арендодателю на встречу, большой вопрос???

Ответить
0

Ринат, для арендодателей в отношениях с банком рекомендации те же - использовать СИО + ст. 333 ГК РФ для снижения неустоек и штрафов

Ответить
0

Договариваться надо. Льготный период, каникулы, рассрочка платежа, покрытие аренды из обеспечительного платежа. 

Тут как  минимум есть несколько сторон:
1. Собственнику может быть целесообразнее пойти на уступки, чем искать замену. 
2. Но с другой стороны, каникулы и рассрочка не гарантирует, что арендатор вытянет бизнес. И тогда он месяц-два проработает бесплатно, а собственнику все равно искать замену. 
3. При этом есть арендаторы, которые определенно злоупотребляют ситуацией. Некоторым видам бизнеса похрен на кризис, у кого-то очереди стоят или запись с утра и до вечера, но присылают целые тома с обоснованием, почему аренду надо скинуть. 

Ответить
1

Это точно. Это вопрос не юриста, а менеджера. Лично у меня короткий срок для одно стороннего расторжение договора. Если ситуация ухудшится - уйду. И все.

Ответить
0

Наши рекомендации арендодателям в случае бесперспективных переговоров.
1. Прекращение договорных отношений с арендатором, удержание у себя обеспечительного платежа. Новый арендатор - новый обеспечительный платёж, итого 2 платежа и новый арендатор 
2. Если изначально помещение сдавалось на момент открытия ТЦ, то условия были льготные для арендатора. Новому можно сдавать уже на более выгодных условиях для арендодателя, ибо объект уже введён и функционирует.

Ответить
0

Простите, а ваши рекомендации - это кого рекомендации? И удержание депозита - дело хорошее, но с какого рожна? Они ж против будут. 

Ответить
0

Новый арендатор? Сейчас? Хватит бредить. За время простоя больше потеряют.

Ответить
0

Я правильно понял: арендатору, который не вытягивает арендную плату из-за падения трафика из-за вируса (речь не о варианте закрыть бизнес и съехать с помещения) - подходит только СИО, но при СИО можно только рассчитывать уговорить арендодателя по доброму снизить размер платы?

Ответить
0

Да, + сошлитесь на п. 4 ст. 614 ГК и ст. 333 ГК, чтобы исключить или снизить неустойки и штрафы. Можно и в суд пойти с этими статьями, если арендодатель навстречу не пойдёт 

Ответить
0

Написали мощную статью для арендодателей! https://vc.ru/legal/115676-kak-arendodatelyam-vesti-antikrizisnye-peregovory-s-arendatorami

Ответить

Прямой эфир