{"id":4529,"title":"\u041c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0430 \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u0442\u0438\u043b\u0430 \u00ab\u0430\u043d\u0442\u0438\u0430\u043a\u0441\u0435\u043b\u0435\u0440\u0430\u0442\u043e\u0440\u00bb","url":"\/redirect?component=advertising&id=4529&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/266261-starthub-moscow&hash=abf1b85a7457cef1e33a57d8be96591519abffda011da33805e54ec9419f65ab","isPaidAndBannersEnabled":false}
Право
Egor Larichkin

Советы арендаторам в связи с коронавирусом

На прошлой неделе мы запустили юридическую клинику, где стараемся отвечать на вопросы о правовых последствиях коронавируса и сложившейся кризисной ситуации.

Пока что больше всего вопросов поступает от арендаторов: кто-то не может платить арендные платежи из-за падения трафика в торговых центрах, у других отпала нужда в офисных помещениях из-за перевода сотрудников на удаленку. На базе нашего опыта составили несколько рекомендаций.

Направьте арендодателю заявление об исключении или снижении штрафных санкций

В предыдущих статьях о влиянии коронавируса на договорные отношения (здесь и здесь) мы говорили о том, что эпидемия по общему правилу не является форс-мажорным обстоятельством для тех, на ком лежат денежные обязательства. Иное может быть предусмотрено в договоре.

Поэтому просрочка в уплате арендных платежей повлечет за собой начисление штрафов, неустоек и так далее. Тем не менее мы советуем вам инициировать переговоры с арендодателем и достичь соглашения с ним о том, что на определенный период штрафные санкции не начисляются. Возможно, арендодатели сами согласятся признать ситуацию форс-мажором в добровольном порядке.

Кроме того, на наш взгляд, в свете чрезвычайного характера ситуации суды адаптируются к ней и будут защищать арендаторов, очень сильно уменьшая размеры штрафных санкций. Необходимо помнить о том, что суд будет уменьшать штрафы только по вашему заявлению на основании ст. 333 ГК РФ:

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2.Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Главным аргументом здесь станет ссылка на принцип добросовестности из ст. 1 ГК РФ:

3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Апеллируйте к тому, что в нынешней ситуации, когда проигрывают по сути все, арендодатель не может недобросовестно обогащаться за счет арендатора по сравнению с тем, как если бы пандемии и кризиса, вызванного ей, не было и, соответственно, намного меньше был бы риск просрочки арендатором уплаты арендных платежей.

Направьте заявление об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (СИО)

В соответствии со ст. 451 ГК РФ:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

СИО дает возможность (а) внести изменения в договор или (б) расторгнуть его. Если стороны не смогли договориться, то можно обратиться в суд. Суды нехотя идут на внесение изменений в договор, потому что это не их дело — регулировать экономические отношения сторон. Поэтому стоит рассчитывать, скорее, на расторжение договора.

Однако при расторжении суд распределит между сторонами расходы, понесенные в связи с исполнением договора за период до его расторжения. Это означает, что суд в том числе может снизить как размер арендных платежей, так и размер штрафных санкций за просрочку в оплате платежей.

Чтобы обстоятельство считалось СИО, должен выполняться ряд условий, о которых мы писали ранее. Мы не можем утверждать, что существенное падение трафика в торговом центре или вынужденное отправление сотрудников на удаленку будет обязательно считаться СИО, но вполне допускаем, что суды могут согласиться с такой логикой.

Начните переговоры с арендодателем

Заявления о снижении штрафных санкций и о СИО можно оформить в одном письме и отправить его, чтобы инициировать переговоры. Мы полагаем, что арендодатели будут вынуждены пойти на уступки, поэтому переговоры могут быть эффективной стратегией. В конце концов никто не хочет идти судиться, а самим арендодателям нужно нести операционные издержки на содержание помещений.

Мы видим несколько вариантов возможных договоренностей сторон:

  • Полная отмена арендных платежей на определенный срок (например, один или два месяца).

  • Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.

  • Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.

  • Переход на переменную арендную ставку (например, в проценте от выручки).

Последний механизм и так существует в договорах аренды большинства крупных торговых центров, но доля таких переменных платежей, как правило, составляет меньшую часть от общей арендной платы. В сложившейся ситуации такой механизм может сонаправить интересы сторон.

Все зависит от взаимных переговорных позиций сторон. Разумеется, никто не ждет, что торговые центры и офисы кинутся отменять арендные платежи.

Объедините усилия с другими арендаторами

Очевидная рекомендация. Сильно помогает в улучшении переговорной позиции. Для эффективности можно даже создать неформальный комитет и назначить одного ответственного лица.

Если все арендаторы одновременно не смогут платить аренду, то вряд ли арендодатель будет всех выгонять и судиться сразу против всех. Ведь в конце концов ситуация исправится и ему придется искать новых арендаторов, что займет время, когда помещения будут пустовать.

Если у вас есть страхование ответственности, то посмотрите покрытие в полисе и оцените последствия

Арендаторы часто обязуются страховать свою ответственность по договору аренды в пользу арендодателя.

Во взаимодействиях арендатора и страховой компании у арендатора есть несколько важных обязанностей:

1. Обязанность уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая (ст. 961 ГК РФ) — то есть о просрочке по договору аренды.

Соответственно, если вы понимаете, что не сможете внести платеж за следующий месяц аренды, а, значит, вам будут начислены штрафные санкции, то уведомите об этом страховую компанию незамедлительно. Зачастую в самом договоре предусматривается срок, в течение которого необходимо сообщить страховой компании. Исполнить обязанность в срок очень важно, поскольку иначе страховая вправе отказать в выплате возмещения.

2. Примите разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры, чтобы уменьшить размер убытков страховой от наступления страхового случая (ст. 962 ГК РФ).

Это означает, что вы должны инициировать переговоры с арендодателем об уменьшении арендных платежей и снижении штрафных санкций. Страховая вправе давать указания арендатору о том, какие меры предпринять, а арендатор обязан им следовать.

Исполнить эту обязанность тоже очень важно, поскольку иначе сумма возмещения будет снижена, а если арендатор умышленно не принял мер по уменьшению убытков, то страховая будет освобождена от уплаты возмещения.

Соблюдайте форму уведомлений

Корреспонденция с арендодателем может в будущем стать доказательственной базой в судебном споре. Поэтому рекомендуем соблюдать письменную форму. Каждый договор аренды содержит конкретные требования к такой форме.

Проверьте договор аренды на наличие условия об удержании

Иногда арендодатель имеет право закрыть доступ в помещение или даже забрать вещи арендатора в случае просрочки арендных платежей. Вряд ли кто-то пойдет на это сейчас, но в 2014–2015 годах было много таких случаев.

В случае принятия властями акта, запрещающего вам вести деятельность, заявите о форс-мажоре или невозможности исполнения обязательства

Ранее мы уже детально писали о том, когда ситуация может стать форс-мажорной, а также о том когда форс-мажор перерастает в невозможность исполнения. Рекомендуем вам ознакомиться здесь.

Рассмотрите сокращение фонда оплаты труда (ФОТ)

Это типичная антикризисная рекомендация. Есть несколько механизмов, которые возможны в российском правовом поле, которые глобально делятся на две категории: принудительно или по соглашению сторон.

Стоит сказать, что российское трудовое законодательство традиционно защищает работников. Принудительные процедуры (сокращение, простой, увольнение) традиционно связаны со сложными процедурами.

С одной стороны, это выгодно работникам, потому что дает им определенные социальные гарантии. С другой стороны, именно из-за этого работодатели неохотно идут на официальное трудоустройство.

Подробнее ознакомиться с возможными мерами сокращения ФОТ вы можете в нашем путеводителе, который будет опубликован на следующей неделе (оставляйте заявки в форме, чтобы сразу получить документ).

Пользуйтесь антикризисными льготами

Правительство уже ввело ряд антикризисных льгот по налогам и финансированию малого и среднего бизнеса. Вероятно, перечень таких льгот будет расширяться. Мы рекомендуем мониторить этот вопрос и пользоваться всеми льготами.

Оцените риски банкротства

Если ситуация будет развиваться по неблагоприятному сценарию и на горизонте появится риск банкротства, то стоит подойти к этому рационально. Это болезненная процедура, которая, однако, призвана дать предпринимателям второй шанс.

В первую очередь стоит помнить, что у руководителя есть обязанность обратиться с заявлением о банкротстве организации при наступлении определенных условий (в том числе, если должник отвечает признакам неплатежеспособности). За несоблюдение этой обязанности руководитель может быть привлечен к субсидиарной ответственность по долгам организации. Об этом подробнее в следующей публикации.

Другие материалы по теме

Рекомендуем последний подкаст Тима Ферриса про надвигающуюся катастрофу в Нью-Йорке и с призывом о помощи тем, кто нуждается в ней сейчас больше всего, – врачам. Со своей стороны обещаем приоритезировать оказание бесплатной юридической помощи тем, кто непосредственно участвует в борьбе с пандемией.

Авторы статьи – Роман Бузько и Егор Ларичкин из юридической фирмы Buzko Legal.

{ "author_name": "Egor Larichkin", "author_type": "self", "tags": ["\u043a\u043e\u0440\u043e\u043d\u0430\u0432\u0438\u0440\u0443\u0441","\u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430"], "comments": 31, "likes": 12, "favorites": 87, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 114355, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Mon, 23 Mar 2020 10:30:08 +0300", "is_special": false }
0
31 комментарий
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
7

А что ввело антикризисного государство? Отсрочку по платежам на три месяца? Не заплатите сейчас, заплатите через три месяца.

Ответить
0

народ платить не будет, потому что боится умереть, а всегда есть надежда, что с умершего они ничего не смогут потом взыскать

Ответить
0

Усопшему всё равно, поэтому заберут всё.

Ответить
1

А как же Указ мэра Москвы от 14 марта 2020 № 20-УМ ?
Там указано: «8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».

Ответить
1

Комментарий удален по просьбе пользователя

Ответить
0

Я имею ввиду следующие обстоятельства:
1) Значительное снижение потока посетителей из за принятых мер профилактики.
2) Приближающийся дефицит товара в стоке из-за закрытия границ со страной поставщиком.
Речь о признании в конкретном регионе, высшим руководством, влиянии пандемии, и признанием обстоятельством непреодолимой силы. На региональном уровне вполне имеет полномочия.

Ответить
0

Комментарий удален по просьбе пользователя

Ответить
1

Какие-то вредные советы "как потерять бизнес"

Ответить
1

А если арендодатель оплачивает с аренды кредит за это помещение? Банк пойдет арендодателю на встречу, большой вопрос???

Ответить
0

Ринат, для арендодателей в отношениях с банком рекомендации те же - использовать СИО + ст. 333 ГК РФ для снижения неустоек и штрафов

Ответить
0

Договариваться надо. Льготный период, каникулы, рассрочка платежа, покрытие аренды из обеспечительного платежа. 

Тут как  минимум есть несколько сторон:
1. Собственнику может быть целесообразнее пойти на уступки, чем искать замену. 
2. Но с другой стороны, каникулы и рассрочка не гарантирует, что арендатор вытянет бизнес. И тогда он месяц-два проработает бесплатно, а собственнику все равно искать замену. 
3. При этом есть арендаторы, которые определенно злоупотребляют ситуацией. Некоторым видам бизнеса похрен на кризис, у кого-то очереди стоят или запись с утра и до вечера, но присылают целые тома с обоснованием, почему аренду надо скинуть. 

Ответить
1

Комментарий удален по просьбе пользователя

Ответить
0

Наши рекомендации арендодателям в случае бесперспективных переговоров.
1. Прекращение договорных отношений с арендатором, удержание у себя обеспечительного платежа. Новый арендатор - новый обеспечительный платёж, итого 2 платежа и новый арендатор 
2. Если изначально помещение сдавалось на момент открытия ТЦ, то условия были льготные для арендатора. Новому можно сдавать уже на более выгодных условиях для арендодателя, ибо объект уже введён и функционирует.

Ответить
0

Простите, а ваши рекомендации - это кого рекомендации? И удержание депозита - дело хорошее, но с какого рожна? Они ж против будут. 

Ответить
0

Новый арендатор? Сейчас? Хватит бредить. За время простоя больше потеряют.

Ответить
0

Я правильно понял: арендатору, который не вытягивает арендную плату из-за падения трафика из-за вируса (речь не о варианте закрыть бизнес и съехать с помещения) - подходит только СИО, но при СИО можно только рассчитывать уговорить арендодателя по доброму снизить размер платы?

Ответить
0

Да, + сошлитесь на п. 4 ст. 614 ГК и ст. 333 ГК, чтобы исключить или снизить неустойки и штрафы. Можно и в суд пойти с этими статьями, если арендодатель навстречу не пойдёт 

Ответить
0

Написали мощную статью для арендодателей! https://vc.ru/legal/115676-kak-arendodatelyam-vesti-antikrizisnye-peregovory-s-arendatorami

Ответить
0

Здравствуйте! Г. Новосибирск. Заключила договор аренды,  внесла обеспечительный платеж, и за неделю до заезда в помещение внесла плату за апрель. По договору заезжаю с 06 апреля. Но сейчас этот БЦ закрылся, в соответствии с постановлением мэра города о самоизоляции.  Уточняю у арендатора, что будет с моими деньгами? Они отвечают, что все будет известно после карантина. Боюсь, что выставят мне счет после, хотя я по факту не пользовалась помещением. Имеют ли они на это право?

Ответить
0

Если вы приняли помещение по акту приема передачи, то уже считается, что вы им пользуетесь. Ни важно заехали или нет. 

Ответить
0

В том то и  дело что даже по факту еще не приняла помещение. А в договоре прописан момент, что якобы если я не приму помещение в указанный срок, то я должна платить штраф .

Ответить
0

Если БЦ закрыт - то вы не можете пользоваться помещением, здесь подписание акта приема-передачи вообще никакого значения не имеет. Если вы не можете пользоваться помещением - у вас нет обязанности платить за него. Ваше обязательство по уплате вообще прекращается на основании ст. 417 ГК РФ на весь период закрытия БЦ. У вас также есть право на уменьшение арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ) и на досрочное расторжение договора (п. 4 ст. 620 ГК РФ). В случае отказа вернуть вам деньги полностью или уменьшить на требуемую вами сумму - идите в суд, тут требование вообще железное

Ответить
0

Спасибо большое за ответ! 
Такой момент еще непонятный - в договоре не прописана ситуация , когда арендодатель не обеспечивает доступ в помещение. И еще , должны ли они мне предоставить какой-то официальный документ о том, что БЦ закрыт? 
И сейчас если потребую расторжения договора, они могут мне сказать, что их бухгалтерия закрыта, и договорной отдел тоже, соответственно  я не могу написать заявление о расторжении договора. 
Заранее очень благодарна за ответ!

Ответить
0

Даже если обязанность обеспечивать доступ в договоре не прописана - она вытекает из закона - ст. 606 ГК РФ - арендодатель обязан предоставить имущество в пользование. Нет пользования - нет оплаты, а кроме того, еще ответственность за нарушение обязанности. Документ о закрытии БЦ - да, могут предоставить, а могут и нет. Если физически дверь в БЦ закрыта - все, нет пользования, вы платить не обязаны, даже если бумажки никакой не издано. Направьте уведомление о расторжении по почте по адресу арендодателя (указан в договоре) - этого достаточно. Лучше использовать службы экспресс-доставки - например, СДЭК. Так что приходить в их бухгалтерский отдел не нужно.

Ответить
0

А как быть с актом приёма передачи? Мы его должны будем подписать 06 апреля, это дата начала аренды. Но сейчас еще до 30 апреля продлили каникулы. 

Ответить
0

ну не надо подписывать)

Ответить
0

Здравствуйте, г. Москва. Арендую помещение в одном из культурных кластеров, мне выставили счёт за апрель, а в апреле все мы находимся на самоизоляции - деятельность не осуществляется. Спросила можно ли заехать в помещение и взять личные вещи-ответили, что охрана не пустит, так как нужно заполнять заявку- а ее мне никто не подпишет, поскольку у меня долг по арендной плате. Внимание, вопрос: что мне делать? Могу ли я не платить арендную плату поскольку весь комплекс закрыт, как мне обосновать свою позицию? Спасибо!

Ответить
0

В вашем случае есть невозможность использования объекта аренды. В соответствии с п. 3.1 Указа мэра Москвы от 02.04.2020 № 36-УМ временно приостанавливается проведение культурных, выставочных, просветительских и иных мероприятий, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в торгово-развлекательных центрах. Чтобы не оплачивать за весь апрель, ссылайтесь на п. 3 ст. 19 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в котором говорится следующее. «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ». Это означает, что если какой-то период в 2020 году помещение закрыто на основании акта властей вашего региона или федеральной власти, то вы не должны платить арендную плату за такой период. Эта норма исключает двоякого толкования, поэтому не верьте арендодателю, если он будет утверждать именно об уменьшении оплаты за период, а не полной отмены. Ссылайтесь также на п. 1 ст. 614 (арендатор обязан вносить плату за пользование) и п. 1 ст. 417 (прекращение обязательства в части на основании акта госвласти) ГК РФ. Логика такая – если нет возможности пользоваться, то нет обязанности платить. Ваша обязанность платить за период, когда невозможно пользоваться, прекращается.

Ответить
0

А как быть, если арендатор внес изменения в виды деятельности и добавил ОКВЭД 56.10 после подписания Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции!?

Ответить
0

Мария, в данном случае можно судить о недобросовестности арендатора, по крайней мере, это выглядит так, как будто арендатор хочет выговорить себе льготные условия с арендодателем путем ссылки на такой ОКВЭД. Согласно п. 3-4 статьи 1 ГК РФ,  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому можно отказывать арендатору со ссылкой на его недобросовестность. Хотя это предположение можно и опровергнуть, если знать весь фактический состав отношений.

Ответить
0

В итоге практически все знакомые ИП-шники столкнулись с тем, что арендодатель пытается вытрясти по максимуму с мелких предпринимателей за 2 месяца самоизоляции, понимая что ИП скорее всего закроется и долгосрочных отношений не будет (один из примеров https://www.tehpodderzka.ru/2020/05/podderzka-ip.html).
Государство взяло очень удобную позицию - самоустранилось, мол, решайте свои проблемы, наша хата с краю.
Хотя могли бы четко сформулировать законопроект - режим повышенной готовности освобождает арендаторов, не ведущих деятельность и находящихся в самоизоляции от обязательств согласно договора аренды на срок нерабочих дней. Но, увы, этого не произошло.

Ответить
Читать все 31 комментарий
Вебинар по внедрению цифровых интеллектуальных технологий в рамках Kazan Digital Week – 2021
Очередной баг Тинькова

В пятницу 23.07 начали падать китайские акции, а у меня на тот момент были МОМО и утро началось с -340$. Я решил избавиться от них, дабы не увеличивался минус. Пятница только началась и надо бы исправить это недоразумение. И я полез в TAL Education Group. Сначала заработал 200$, потом 120$, потом ещё 130$. Итого отбил минус, да ещё и заработал…

Что происходит в Китае: партия ограничивает b2c-сервисы без оглядки на их потери, потому что они перестали быть важными Статьи редакции

Лидеры онлайн-торговли, такси, обучения и доставки стали монополистами, мешают развитию технологий и ущемляют конкурентов и своих пользователей — теперь страну интересуют более сложные сферы. И такие компании оказались стабильнее всех во время паники.

Associated Press
Google перестанет пускать в офисы по всему миру сотрудников без прививок от Covid-19 Статьи редакции

Компания перенесла дату выхода сотрудников с удалёнки с 1 сентября на 18 октября из-за вспышки коронавируса.

Нет смысла тягаться с крупным конкурентом, «вдохновившимся» вашим стартапом? Это не так — рассказываю на личном опыте

Привет, меня зовут Роман Рабочий. Три месяца назад я опубликовал здесь статью про свой стартап — секретаря Машу. А спустя два месяца после запуска Маши вышла копия от одного крупного банка. И вчера эстафету перенял известный сотовый оператор. Рассказываю обо всем по порядку.

Клиенты «Открытие Брокер» могут получить статус квалифицированного инвестора в личном кабинете и мобильном приложении

«Открытие Брокер» значительно упростил процедуру присвоения статуса квалифицированного инвестора для своих клиентов. Теперь его можно получить в личном кабинете на сайте и мобильном приложении «Открытие Брокер» в несколько кликов. Новый функционал позволит инвесторам не тратить время на поездку в офис для подачи документов и пользоваться всеми…

Toyota препятствует переходу на электромобили в Конгрессе США и других странах — NYT Статьи редакции

Компания первой запустила производство «гибридов», но с тех пор отстала от конкурентов.

Duolingo привлекла $521 млн после выхода на биржу с капитализацией $3,7 млрд Статьи редакции

В 2020 году компанию оценили в $2,4 млрд.

Исследование рынка PR 2021: больше новых инструментов, усиление и расширение влияния и значимости функции

Агентство Buman Media совместно с hh.ru провели исследование российского рынка коммуникаций. В нем приняли участие более 100 директоров и руководителей направлений по корпоративным коммуникациям, работающих в различных отраслях. Сегодня, в День PR-специалиста, мы подводим итоги года в коммуникационной отрасли.

Как (и зачем) мы полностью переделали интернет-банк. Опыт Альфа-Банка
«Бросил вызов Nike Air Jordan за мировое господство в кроссовках»: как Канье Уэст шёл к своему миллиарду Статьи редакции

Канье Уэст много лет настаивал на том, что он миллиардер, но Forbes признал за ним этот статус только в апреле 2020 года. В 2021-м журнал оценил состояние 44-летнего рэпера в $1,8 млрд

Канье Уэст Architecturaldigest
null