Закон «с арендными каникулами» есть, осталось малое… собрать, доказательства невозможности использовать имущество

Всем неравнодушным известно, что 1 апреля 2020 г. принят ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 98-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И ЛИКВИДАЦИИ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ» (далее — Закон).

Статья 19 Закона определяет следующее:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

И самое интересное:

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

мнение:

Что остается за кадром нормы, неурегулировано, а значит, находится в зоне неизвестности и сумрака:

1. На каких конкретно арендаторов распространяется эта норма: всех или особых, — из текста установить нельзя, из чего предварительно мы считаем, что видимо на всех. Тогда почему требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации?

2. Срок указанной в п.1 статьи 19 Закона отсрочки законодатель пока не установил, нет ни минимального, ни максимального предела. Это значит, что все первично отдается на откуп сторонам договора аренды, а далее, видимо, суду. Или мы все замираем в ожидании установления требований Правительством Российской Федерации.

3. Также стоит отметить, что в п.1 статьи 19 Закона есть право арендатора и обязанность арендодателя, что уже хорошо. Плохо, что ответственность арендодателя за незаключение такого дополнительного соглашения пока тоже туманна. На ум приходит ответственность в виде понуждения заключить дополнительное соглашение уже только по решению суда. А суд, как мы знаем, — это дело не быстрое.

4. В то же время в п.3 статьи 19 Закона все еще хуже, -есть право арендатора требовать уменьшения арендной платы, а вот обязанности арендодателя исполнить это требование, срок заключения соглашения об уменьшении арендной платы, не указаны. Нет и отсылок к требованиям, которые установит Правительство Российской Федерации. Это значит, что все эти нюансы будут пытаться урегулировать стороны договора аренды в соглашении, упомянутом в п.2 статьи 19 Закона.

А соглашение - дело тонкое.. зависит от согласия обеих сторон, которое, не всегда легко достичь.

НО вернемся к теме сбора доказательств.

Итого, мы имеем различные документы в регионах, большая часть которых именуется «о введении режима повышенной готовности» (так и будем впредь их называть). Само наличие этого документа, как и наличие признанного факта пандемии, как и признание короновируса обстоятельством непреодолимой силы нам ровным счетом ничего не дает.

ЧТО НАМ НУЖНО?

Правильно! Причинно-следственная связь между наличием решения о введении режима повышенной готовности и нашей невозможностью пользоваться имуществом.

А для этого нужно собирать доказательства уже сейчас, пока на каждой странице Интернет-новостей и официальных страницах наших государственных органов и первых лиц весит информация о запретах, ограничениях, штрафах за несоблюдение и т.д. Пока на дверях торговых и бизнес центров есть запрещающие таблички.

Собирайте доказательства, друзья, что Вы не могли пользоваться арендованным имуществом! Что Вы и Ваши сотрудники не в категории лиц, на которые ограничения по работе не распространяются.

Это поможет Вам в аргументации Ваших требований и судебных процессах, если до них дойдет.

Делайте, сохраняйте, фиксируйте:

-скриншоты страниц Интернет – правильные, — чтоб и строка была адресная, и дата, и время скриншота, и так до физического окончания страницы;

-постановления, указы, разъяснения государственных органов по вопросам применения ограничительных мер (передвижения, деятельности и т.д.);

-сообщения от Ваших арендодателей;

- сообщения на сайтах Бизнес центров и Торговых центров;

- новостные ленты о принудительном закрытии продолживших работать субъектов предпринимательской деятельности, аналогичных Вам;

- фото и видео;

-предписания местных властей;

- да в целом ВСЁ, что прямо и косвенно подтверждает, что использовать арендованное имущество было невозможно.

Параллельно, друзья, пишите письма с предложениями и уведомления арендодателям. Договаривайтесь!

И в завершении немножечко по смежной теме. Если же дело не в невозможности использовать имущество, а в неисполнении других обязательств, по другим договорам, и Вы хотите сослаться на обстоятельства непреодолимой силы, уже сейчас шлите контрагенту уведомление о форс-мажоре.

Можете четко указать какие обязательства, в каком объеме, до какого срока невозможно исполнить, — отлично, пишите, отправляйте.

Не можете пока подсчитать, понять, -пишите предварительное уведомление с указанием, что как только сможете оценить масштаб неисполнения, то направите повторное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы. И ОБЯЗАТЕЛЬНО НАПРАВЬТЕ.

И, конечно, собирайте доказательства причинно-следственной связи уже сегодня, без них Вы и здесь не сможете ссылаться на форс-мажор, а значит, поймаете ответственность за неисполнение договорных обязательств.

Право любит активных!

#аренда #обстоятельстванепреодолимойсилы #карантин #режимповышеннойготовности #арендныеканикулы #право #юристы #галифановмальковипартнеры