Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000
Binghatti Crescent находится в 2 минутах ходьбы от торгового центра Circle Mall JVC с супермаркетами, аптеками, кафе. Другие проекты – дальше и добираться до молла совсем не так удобно. Это оказалось при прочих равных одним из решающих факторов. К тому же мы вязли именно двухкомнатную квартиру. Такой формат очень востребован среди покупателей с семьями (а JVC именно семейный район, который чаще всего выбирают для спокойной жизни с детьми), но застройщики закладывают в проекты значительно меньше двушек, чем однокомнатных вариантов. Так что, если сравнивать все параметры, конкуренция получается уже не так высока.
Читайте в Telegram-канале: Какая недвижимость лучше всего продается на вторичке в Дубае.
Еще один важный фактор успеха – выбор времени для перепродажи. К моменту выхода на вторичный рынок наш проект был уже готов, но только-только! Ключи получили в 4 квартале 2023 года. В квартире еще никто не жил, вся инфраструктура ЖК новая – чисто, свежо, красиво. Фактически покупатель получал новую недвижимость, но со всеми преимуществами вторички: можно сразу заезжать, можно взять ипотеку.
Мы с самого начала предполагали, что это расширит круг потенциальных покупателей, т.к. при ипотеке первый взнос составляет всего 20%, а платежи растягиваются на десятки лет. При переуступке нужно заплатить первому владельцу минимум 40-45% (то есть все, что он успел выплатить после покупки + его заложенный доход), а оставшиеся платежи нужно будет погасить до конца строительства (обычно это 1-2 года, а то и меньше). Так что мы не стали продавать по переуступке. Дождались, пока строительство завершится, и лот станет вторичкой, на которую можно взять ипотеку.
Повлияла и грамотная презентация объекта. Мы со своим опытом:
- верно определили цену: с одной стороны, привлекательную для покупателя, с другой – выгодную для продавца
- составили продающее объявление, которое подчеркивает все важные для потенциального покупателя характеристики
- сделали профессиональную фотосъемку недвижимости
- продвигали лот на общедоступных сайтах объявлений и своих внутренних каналах
- грамотно вели переговоры при просмотрах квартиры
Наш клиент не приезжал в Дубай на этом этапе, всем занимались мы – Ageeva Real Estate.
Нашли покупателя, но не все было гладко…
Инвестиционная стратегия оправдала себя. Спустя 3 недели после вывода в продажу мы нашли покупателя: это была семья из Великобритании, которая искала именно двушку поближе к моллу, чтобы ходить за необходимыми покупками пешком, и собиралась платить ипотечными деньгами.
Это несколько усложняло сделку, потому что по правилам дубайских банков нужно вначале подписать соглашение о намерениях, внести в качестве депозита чек и передать банку информацию по квартире для проведения тщательной экспертизы. Лицензированные оценщики составляют полный отчет с плюсами и минусами недвижимости, ее ликвидностью и рыночной ценой. Если стоимость по рынку сильно отличается от того, что собирается платить покупатель, сделка одобрена не будет. Если ликвидность лота низкая – тоже.
В нашем случае все прошло без сюрпризов: объект рекомендован к покупке, документы подписаны. Покупатели-британцы получили деньги для оплаты нашему клиенту и внесли первый взнос по ипотеке. Теперь можно приезжать на сделку и передавать ключи!
Кейс с перепродажей: самый сок
Если взять только цифры, сделка выглядит так:
- Дата изначальной покупки: 10 января 2023 года
- Полная сумма затрат инвестора: $288 153 с учетом всех дополнительных расходов (4% земельный налог + регистрационный сбор)
- Выход на вторичный рынок: апрель 2024 года
- Цена готовой квартиры: $356 164
- Разница между ценой покупки и продажи: $68 011
- ROI, то есть чистый доход инвестора за вычетом всех платежей и комиссии агентства: $60 100 или 20,85% от вложенных средств В ДОЛЛАРЕ.
Так что вторичный рынок в Дубае есть, продать квартиру быстро и с достойной прибылью вполне реально. Главное – правильно выбрать стратегию инвеста, объект и агентство, которое станет вашим доверенным лицом в Дубае и проведёт для вас выгодную сделку.
А почему кстати может не быть вторичного рынка? И хорошо это или плохо?
Здесь мы говорим о неком стереотипе, т.к. многие покупают недвижимость изначально от застройщиков, и переживают, что будут сложности с последующей перепродажей. Мы же показываем на примере этого кейса в частности, что это именно стереотип, вторичный рынок есть и большой. Но, как и в любом деле, важен грамотный подход.
Вот такой вопрос - такие сделки это норма или всё же редкость
При грамотной стратегии это норма, важно грамотно входить в проект. Люди даже больше получают, это лишь один из кейсов. Перейдите к нам в канал и полистайте истории других сделок для ознакомления.
Татьяна, а сколько прошло с момента покупки до продажи?
Неполных 1,5 года прошло. В апреле выставили, в течение 3 недель нашли покупателя, далее процесс подготовки документов на сделке (т.к. ипотека) и регистрация.
А какие налоги и сборы нужно учесть при продаже квартиры в Дубае?