Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000

Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000

Вторички в Дубае нет, квартиры никто не покупает и инвесторы остаются с носом! Слышали такое? А мы проверили! В этой сделке не все было гладко: высокая конкуренция, покупатель с ипотечными деньгами. Но мы получили для клиента 60 тысяч долларов – почти 21% чистого дохода на вложенный капитал!

Умный дом, бассейн, тренажерный зал, лобби…

В продажу поступила готовая квартира с двумя спальнями в проекте Binghatti Crescent в развитом семейном районе JVC.

Для жильцов бесплатно доступны бассейн с шезлонгами и детский бассейн, тренажерный зал, лобби. Апартаменты шли сразу с отделкой под ключ, всей сантехникой, кухонным гарнитуром и встроенными шкафами, системой умный дом. Парковочное место включено в стоимость. Объект уже сдан, ключи получены за 2 месяца до выставления на продажу.

Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000

Казалось бы, ничто не предвещало сложностей, но в этой локации, именно у этого застройщика сосредоточено много объектов. Они отличаются по архитектуре и этажности, но в целом все то же самое: инфраструктура, отделка, качество строительства, ценовая категория, размер платежей за содержание недвижимости.

Наш Binghatti Crescent плюс Binghatti House, Binghatti Nova, Binghatti Venus, Binghatti Emerald, ONYX by Binghatti… Все примерно одного уровня. Как при такой конкуренции обеспечить клиенту доход и вообще продать именно его квартиру?

За счет чего удалось продать: лайфхаки опытного агентства недвижимости

Залог успеха этой сделки мы в агентстве Ageeva Real Estate заложили еще на этапе покупки объекта. Клиент пришел к нам с запросом на инвест, и мы с самого начала определились, что покупаем для перепродажи в течение 1-1,5 лет. Исходя из этого подбирали объект – с самой выгодной ценой, с лучшими условиями рассрочки и при этом максимальной ликвидностью на вторичном рынке.

Binghatti Crescent находится в 2 минутах ходьбы от торгового центра Circle Mall JVC с супермаркетами, аптеками, кафе. Другие проекты – дальше и добираться до молла совсем не так удобно. Это оказалось при прочих равных одним из решающих факторов. К тому же мы вязли именно двухкомнатную квартиру. Такой формат очень востребован среди покупателей с семьями (а JVC именно семейный район, который чаще всего выбирают для спокойной жизни с детьми), но застройщики закладывают в проекты значительно меньше двушек, чем однокомнатных вариантов. Так что, если сравнивать все параметры, конкуренция получается уже не так высока.

Еще один важный фактор успеха – выбор времени для перепродажи. К моменту выхода на вторичный рынок наш проект был уже готов, но только-только! Ключи получили в 4 квартале 2023 года. В квартире еще никто не жил, вся инфраструктура ЖК новая – чисто, свежо, красиво. Фактически покупатель получал новую недвижимость, но со всеми преимуществами вторички: можно сразу заезжать, можно взять ипотеку.

Особенность рынка недвижимости Дубая: Ипотеку с низким первым взносом (от 20%) дают только при наличии визы резидента и только на готовые объекты недвижимости. Взять в ипотеку “стройку” почти нереально, слишком много условий должно быть выполнено: срок сдачи не более, чем через 2 года, определенный круг застройщиков, увеличенный размер первого взноса – до 70%. Так что де-юре ипотека на строящиеся объекты есть, а де-факто нет.

Мы с самого начала предполагали, что это расширит круг потенциальных покупателей, т.к. при ипотеке первый взнос составляет всего 20%, а платежи растягиваются на десятки лет. При переуступке нужно заплатить первому владельцу минимум 40-45% (то есть все, что он успел выплатить после покупки + его заложенный доход), а оставшиеся платежи нужно будет погасить до конца строительства (обычно это 1-2 года, а то и меньше). Так что мы не стали продавать по переуступке. Дождались, пока строительство завершится, и лот станет вторичкой, на которую можно взять ипотеку.

Повлияла и грамотная презентация объекта. Мы со своим опытом:

  • верно определили цену: с одной стороны, привлекательную для покупателя, с другой – выгодную для продавца
  • составили продающее объявление, которое подчеркивает все важные для потенциального покупателя характеристики
  • сделали профессиональную фотосъемку недвижимости
  • продвигали лот на общедоступных сайтах объявлений и своих внутренних каналах
  • грамотно вели переговоры при просмотрах квартиры

Наш клиент не приезжал в Дубай на этом этапе, всем занимались мы – Ageeva Real Estate.

Нашли покупателя, но не все было гладко…

Инвестиционная стратегия оправдала себя. Спустя 3 недели после вывода в продажу мы нашли покупателя: это была семья из Великобритании, которая искала именно двушку поближе к моллу, чтобы ходить за необходимыми покупками пешком, и собиралась платить ипотечными деньгами.

Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000

Это несколько усложняло сделку, потому что по правилам дубайских банков нужно вначале подписать соглашение о намерениях, внести в качестве депозита чек и передать банку информацию по квартире для проведения тщательной экспертизы. Лицензированные оценщики составляют полный отчет с плюсами и минусами недвижимости, ее ликвидностью и рыночной ценой. Если стоимость по рынку сильно отличается от того, что собирается платить покупатель, сделка одобрена не будет. Если ликвидность лота низкая – тоже.

В нашем случае все прошло без сюрпризов: объект рекомендован к покупке, документы подписаны. Покупатели-британцы получили деньги для оплаты нашему клиенту и внесли первый взнос по ипотеке. Теперь можно приезжать на сделку и передавать ключи!

Кейс с перепродажей: самый сок

Если взять только цифры, сделка выглядит так:

  • Дата изначальной покупки: 10 января 2023 года
  • Полная сумма затрат инвестора: $288 153 с учетом всех дополнительных расходов (4% земельный налог + регистрационный сбор)
  • Выход на вторичный рынок: апрель 2024 года
  • Цена готовой квартиры: $356 164
  • Разница между ценой покупки и продажи: $68 011
  • ROI, то есть чистый доход инвестора за вычетом всех платежей и комиссии агентства: $60 100 или 20,85% от вложенных средств В ДОЛЛАРЕ.
Как мы продавали квартиру в Дубае: реальный опыт с доходностью $60 000

Так что вторичный рынок в Дубае есть, продать квартиру быстро и с достойной прибылью вполне реально. Главное – правильно выбрать стратегию инвеста, объект и агентство, которое станет вашим доверенным лицом в Дубае и проведёт для вас выгодную сделку.

А неликвид и неадекватные ценовые ожидания приносят разочарование на любом рынке. Согласны?
1111
27 комментариев

А почему кстати может не быть вторичного рынка? И хорошо это или плохо?

Ответить

Здесь мы говорим о неком стереотипе, т.к. многие покупают недвижимость изначально от застройщиков, и переживают, что будут сложности с последующей перепродажей. Мы же показываем на примере этого кейса в частности, что это именно стереотип, вторичный рынок есть и большой. Но, как и в любом деле, важен грамотный подход.

1
Ответить

Вот такой вопрос - такие сделки это норма или всё же редкость

Ответить

При грамотной стратегии это норма, важно грамотно входить в проект. Люди даже больше получают, это лишь один из кейсов. Перейдите к нам в канал и полистайте истории других сделок для ознакомления.

1
Ответить

Татьяна, а сколько прошло с момента покупки до продажи?

Ответить

Неполных 1,5 года прошло. В апреле выставили, в течение 3 недель нашли покупателя, далее процесс подготовки документов на сделке (т.к. ипотека) и регистрация.

Ответить

А какие налоги и сборы нужно учесть при продаже квартиры в Дубае?

Ответить