Российский суд признал ставку аренды офиса выше рыночной цены необоснованным обогащением

Арбитражный суд Москвы опубликовал мотивировочную часть вынесенного в декабре 2015 года решения по иску «Вымпелкома» (бренд «Билайн») к компании «Тизприбор», владеющей зданием, в котором находится один из офисов оператора. Суд посчитал ставку аренды, существенно выросшую после падения рубля, «необоснованным обогащением», пишут «Ведомости».

Компания «Вымпелком» просила через суд изменить условия заключенного в 2009 году договора аренды с «Тизприбором». Согласно документам, оператор платил за офис в долларах — следовательно, после падения курса рубля в конце 2014 года платежи резко выросли.

Суд решил, что изменение курса валюты является предпринимательским риском, поэтому не является основанием для пересмотра договора. Но при этом «арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды», это может повлечь за собой необоснованное обогащение арендодателя, следует из решения суда.

В итоге суд удовлетворил требования «Вымпелкома» и установил для договора с «Тизприбором» валютную ставку арендной платы по курсу от 30 до 42 рублей за доллар.

Член инвестиционного комитета Eastern Property Holdings (владеет «Тизприбором») Александр Николаев заявил, что суд нарушил принцип свободы договора и не учёл, что у арендодателя есть свои валютные обязательства перед кредиторами.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты предупредили о появлении опасного прецедента на рынке аренды. Евгений Семенов из консалтинговой фирмы JLL оценил долю заключенных в валюте договоров на аренду офисов класса А в Москве в 50–70% от общего числа. В частности, за свой офис в долларах платит «Яндекс». «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», — подсчитал он.

Партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко добавил, что теперь возникает риск пересмотра любых договорных отношений, а не только в связи с валютными колебаниями. Например, клиент может подать иск против банка, заявив, что у другой кредитной организации комиссия ниже, добавляет партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич.