Высотка на Парк-авеню стоимостью $2,5 млрд

Здание по адресу 432 Парк Авеню в Нью-Йорке сейчас носит титул самого высотного жилого дома в мире с высотой 425,7 метров. Но не успело оно сдаться в эксплуатацию, как в километре от него началось строительство еще более высотной жилой башни, которая после завершения заберет себе этот титул. Им станет Central Park Tower по адресу 225 Западная 57-я улица высотой 472 метра.

Более того, на полпути между этими башнями, на той же 57 Западной улице «приютится» еще один жилой небоскреб, который после завершения строительства станет на 10 метров выше 432-го.

Тем не менее поговорим сегодня о жилом комплексе 432 Парк Авеню, поскольку его история и он сам по себе стоит того, чтобы немного больше о нем узнать. Кроме того, архитектора этого небоскреба мы упоминали в предыдущем выпуске журнала про исправленные ошибки архитекторов и инженеров.

Чтобы избежать недопонимания, приведем критерий Совета по высотным зданиям и городской среде, что такое жилой дом, т.е. чем является монофункциональное здание в противовес к многофункциональному.

В жилом доме 85% и более площади отведено под жилую функцию. Это означает, что 85% площади должны занимать квартиры и другие помещения, которые необходимы для существования жилого дома: стоянка для жильцов и гостей, места общего пользования жильцов, помещения служб и управляющей компании и т.п.

В случае, если более 15% площади здания отведено под другое назначение, скажем офис, гостиница, то такое здание приобретает статус многофункционального высотного здания.

Раз мы заговорили о высоте зданий, следует внести ясность в то, как она определяется, поскольку с самого первого дня гонки за звание самого высотного здания, происходило много громких споров и дело доходило до махинаций, что приводило к неоднократной корректировке понятия «высота». Кстати говоря, существует три подкатегории высотных зданий: высотное, сверхвысотное, мега (ультра) высотное.

Здание до 300 метров относится к подкатегории «высотное», от 300 до 600 метров — «сверхвысотное». К этой категории относится и герой нашего выпуска. Ультравысокое здание пробивает границу 600 метров. Среди построенных зданий в мире насчитывается 147 сверхвысоких зданий и только три ультравысоких. Сейчас на этапе строительства находятся еще три здания, высотой более 600 метров.

Первым официальным небоскребом считается здание страховой компании, построенное в 1885 году в Чикаго. Оно было отнесено к категории высотных (по нынешним критериям), в т.ч. из-за использования металлического каркаса и навесного фасада. В 1931 году оно было снесено.

В 1890 и 1894 годах появились здания, расчет высоты которых не был полностью очевиден, поскольку в их облике появились куполы и шпили. Как видно на картинках, в зависимости от того, что брать за высоту, эти здания могут сместить конкурента с первого места.

В 1929 году закончилось соревнование между зданием Банка Манхэттена, который достиг отметки 282,5 метров и Крайслер билдинг, которое должно было быть ниже всего на пару футов — 281,9 метров. Когда 37-ти метровый шпиль Крайслер билдинг был втайне собран и водружен на место, здание достигло высоты 319 метров. Однако его лидерство продолжилось недолго, уже через год Эмпайр Стейт Билдинг на 41 год стал самым высотным зданием в мире.

К этому времени в качестве критерия высоты закрепилось понятие «архитектурная высота», в которой не учитывались антенны.Вопрос определения высоты стал особенно актуальным в 1996 году, когда два известных здания — Башни Петронас в Малайзии и Башни Сирс в Чикаго не могли поделить первое место.

Башни Петронас с их декоративными шпилями превосходили тогдашнего лидера из Чикаго на 10 метров, поскольку антенны Сирс не были включены в высоту.Однако, Башни Петронас без шпиля были заметно ниже, чем последний полезный этаж чикагской башни.

Эти споры шли безрезультатно, пока в 1996 году на комитете по высоте Совета по высотным зданиям и городской среде было принято решение, что шпили засчитываются в официальную высоту башен в Малайзии, и тем самым закрепило звание самого высотного здания за Петронас. Это был первый случай, когда титул мирового лидера ушел за пределы США.

Башни Петронас выше по критерию «архитектурная высота», чем башня в Чикаго, но ниже по критерию «самая верхняя точка здания» и «высота верха полезного этажа». Частично для решения подобных споров, были приняты три определения высоты:

Основным показателем, по которому и определяется высота здания в настоящее время, считается архитектурная высота. Чтобы отделить здания от вышек, также был введен критерий, что более 50% высоты здания должно быть занято этажами.

Около 10 лет назад при определении высоты был добавлен еще один критерий. До того времени считалось, что высота отсчитывается от отметки тротуара главного входа в здание.

Однако, поскольку сложность и размеры зданий повышаются, количество входов в многофункциональные здания растет, поэтому было принято решение, что высоту здания необходимо определять от уровня самого нижнего входа для посетителей.

У этого здания не простая судьба. В 2006 году девелопер проекта Маквол пропертиз приступил к покупке нескольких соседних участков земли недалеко от Центрального парка Нью-Йорка. Самым главным вызовом стала покупка участка с 21-этажным отелем Дрейк, построенным в 1926 году. Объект обошелся в 440 миллионов долларов, что составляет 850 000 долларов за одну комнату отеля, что являлось рекордной сделкой.

По плану было необходимо приобрести еще шесть зданий. Однако не со всеми собственниками удалось договориться — владельцы ювелирной компании, кому принадлежало одно из близлежащих зданий, запросили 100 миллионов долларов, что поставило крест на планах девелопера построить офисное здание с широким основанием.

К этому времени на покупку земли и зданий на них было потрачено около полумиллиарда долларов, и Гарри Маквол решил разместить на своем, теперь уже небольшом участке (3800 кв.м.), самый роскошный жилой дом в Нью-Йорке. В 2007 году начались работы на участке, на котором планировалось построить комплекс в составе жилого дома, двух торгово-офисных зданий и сквера.

Однако в 2008 году начался мировой кризис и банковское финансирование строительства остановилось, а девелопер не выполнил свои кредитные обязательства, которых по всем его проектам набралось около пяти миллиардов. Все работы были остановлены, но, к счастью, через два года нашелся со-инвестор и к замороженному проекту вернулись.

Архитектором здания стал Рафаэль Виньоли, который также спроектировал знаменитый небоскреб, возведенный в центре Лондона и который в народе прозвали «Рация», о нем мы рассказывали в предыдущем выпуске.

Размеры здания в плане составляют 28 х 28 м, площадь этажа — 767 кв.м. В новой высотке соотношение высоты к ширине составляет 1:15, что относит это здание к категории «тонких». Считается, что здание приобретает особую «стройность» при соотношении 1:10 и более. Для строений такого типа требуется разработка специальных мероприятий для повышения жесткости здания.

Для снижения воздействий ветровых нагрузок архитекторами и инженерами было принято красивое решение — здание по высоте было разделено на шесть секций, отделенных друг от друга техническими этажами (высотой в два этажа каждый), которые не имеют остекления.

Более того, для улучшения аэродинамических характеристик, центральное ядро на открытых технических этажах скрыли за кольцевой стеной, придав ядру круглое сечение. Это позволило улучшить обтекание воздухом здания, а также разместить мощные балки для повышения жесткости конструкции.

К слову говоря, рекордсменом по этому соотношению вскоре станет здание по адресу 111 по 57 Западной улице, о котором мы упоминали в начале журнала, в котором значение достигнет 1:24. Девелоперу пришлось пойти на такой рекорд из-за крайне сжатой со всех сторон площадки — снести соседствующий с ним Стейнвей-холл, имеющий статус памятника архитектуры, было невозможно.

Стейнвей-холл было приобретено девелопером соседней высотки и бренд, создающий самые известные рояли в мире, переехал в другое место, а вестибюль небоскреба будет соединен с историческим зданием.

Вернемся к дому по 432 Парк авеню. Толщина стен железобетонного ядра на нижних этажах составляет 760 мм, на верхних — 300 мм. При строительстве использован сверхпрочный бетон с показателем прочности 2500 кг/кв.см., который в России не применяется. Процент армирования составляет около 180 кг/куб.м.

Толщина большинства перекрытий составляет 250 мм, но достигает и 450 мм в верхней части здания (для придания дополнительного веса). Высота этажа от пола до пола — 4,72 метра. На последних трех этажах был размещен инерционный демпфер весом 1300 тонн.

Первые 16 этажей здания — нежилые, в них располагаются лобби, магазины и офисы, ресторан для жильцов, фитнес центр, бассейн, конференц-зал, библиотека, а также помещения для персонала. В подземных этажах размещена автоматизированная парковка. Самая низкая квартира находится на высоте около 100 метров. Главный элемент здания — огромные окна размером 3 х 3 метра.

Самый верхний жилой этаж — 84-й, а остальные шесть этажей над ним — технические. Всего в доме 104 квартиры. Любопытно, что на кухнях всех этажей предусмотрены газовые плиты, а в пентхаусах — газовые камины. Также в квартирах предусмотрен мусоропровод. И то и другое решение для нашей страны является большой экзотикой.

В Нью-Йорке действует закон, в соответствии с которым владелец участка земли не имеет права строить здание выше определенной высоты. В некоторых районах города высота ограничена 35 этажами, поэтому воздух выше этой отметки не входит в собственность девелопера. В таком случае, как можно объяснить то, что на Манхэттене так много небоскребов с высотой более 35 этажей?

Преодолеть запрет оказалось простым делом — воспользоваться правом и выкупить собственность на воздух у соседей. Если вы купили участок и построили 10-этажный дом, то вы можете остальное собственное воздушное пространство продать своим соседям. Таким образом, ваш сосед может законно построить дом с дополнительными 25 этажами.

А как быть, если вокруг вашего участка уже расположились 35 этажные дома? Нужно попросить ваших соседей выкупить право на воздух у их соседей, и перепродать с наценкой. Возникает целая цепочка сделок.

Инвестиции в проект составили около 1,2 миллиардов долларов. Несмотря на то, что в Нью-Йорке можно найти квартиры дороже, чем в этом здании, но они обычно имеют большую площадь, чем квартиры в 432. Можно сказать, что цена за квадратный метр в новой высотке — одна из самых высоких в Нью-Йорке.

На данный момент на продажу выставлена только одна квартира, расположенная на высоте 104 метра, и которая занимает весь этаж. Она продается в состоянии white box. Площадь квартиры 751 кв.м., в ней шесть спален. Продается она за 28 000 000 долларов, цена за кв.м. составляет 37 300 долларов.

Ежемесячные коммунальные расходы для этой квартиры — 19 000 долларов, а налог в месяц — 12 000 долларов.Учитывая, что в Нью-Йорке живет около 380 000 человек с доходом более 1 000 000 долларов в год, дефицита на покупателей или арендаторов квартир в этом доме нет. Не так давно девелопер заявил, что продажи достигли отметки в 2,5 миллиарда долларов.

Кстати говоря, фактический адрес здания должен был быть другим (здание находится в глубине квартала), но городские процедуры позволили девелоперу приобрести более престижный адрес по Парк Авеню, что также добавило ценности проекту в глазах покупателей.

Девелопер разместил на своем участке общественное пространство со столиками и фонтаном, доступ куда открыт для любого прохожего круглые сутки. Как результат, город предоставил владельцам здания дополнительные льготы за такую заботу о городе.

Александр Иванов
Руководитель проектной мастерской «Траст инжиниринг»

#недвижимость #строительство #жилье