Денег нет, квартира убита, выселить невозможно: главные проблемы при сдаче недвижимости за границей
Сдать квартиру и получать по 2000 долларов в месяц. Кто же откажется от такой возможности! 80% российских инвесторов покупают недвижимость за границей под аренду. Но так ли все просто? К чему готовиться, если решились на арендный бизнес за рубежом? Как получать от своей квартиры деньги, а не проблемы? Показываю на реальных примерах.
История 1: Бали. Разгромили виллу и исчезли
В 2021 году Оксана купила маленькую виллу с двумя спальнями в районе Убуда на Бали. Первую зиму жила там сама, потом решила вернуться в Россию и превратить виллу в источник пассивного дохода. Было два варианта:
- Обратиться в агентство недвижимости или управляющую компанию, но тогда доходом пришлось бы делиться.
- Сдать самостоятельно, через местные русскоязычные паблики, тем более, что Оксана уже была там “своей”.
Оксана, разумеется выбрала второе: найти арендаторов – плевое дело, а без посредников получится гораздо выгоднее. И действительно: уже через 2 недели она отдала ключи от виллы приятной паре из Новосибирска, подписала с ними договор аренды – разумеется, на русском и без всяких нотариусов, взяла оплату за 3 месяца вперед и улетела домой.
Деньги капали Оксане на карту регулярно, и, казалось, все идет отлично. Через 8 месяцев она снова приехала на Бали и решила проверить свою виллу.
“Обивка диванов вся в бурых пятнах, штор нет, панорамные окна на террасу разбиты, стеклянные стенки душевой в трещинах, даже унитаз в одном из санузлов треснул! Сказать, что была в шоке – ничего на сказать! Внутри будто футбольная команда тренировалась. Это что вообще такое?!”
Оказалось вежливые новосибирские арендаторы сдавали виллу в субаренду посуточно, через те же чаты и паблики, что и Оксана в свое время. Туристы, тусовщики, огромные компании – кто только там не жил. “Официальным” арендаторам вилла принесла в 2 раза больше денег, чем Оксане, а что обстановка пострадала – ну, извините.
Возмещать ущерб они отказались и просто перестали выходить на связь. Полиция развела руками. Оксана вообще не имела права сдавать недвижимость в аренду просто так – для это в Индонезии нужно зарегистрировать компанию и оформить лицензию. А договор, заключенный в простой письменной форме на русском языке между гражданами России – это бесполезная бумажка.
Итог: весь полученный доход Оксана вложила в ремонт и еще в минусе осталась.
Как можно было избежать ущерба?
- Оформить компанию и сдавать официально – но это долгий и дорогой путь, подходит для тех, у кого несколько объектов и есть желание превратить аренду в настоящий бизнес.
- Сдать через управляющую компанию, у которой все нужные лицензии есть.
Да, в этом случае ~20% дохода пришлось бы отдать за услуги УК, но при этом у Оксаны была бы гарантия, что:
- Внутренняя обстановка и отдела останутся в целости: УК организует уборку и текущий ремонт, проверят сохранность недвижимости после каждого жильца.
- В случае проблем ответственность будет нести УК, все оформлено по закону.
- Доход все равно будет высоким, т.к. управляющая компания профессионально обеспечивает заполняемость, вкладывается в продвижение, сдает недвижимость на короткий срок, а это – дороже, чем сразу на год.
На Бали в каждом строящемся объекте уже есть своя УК, и 99% клиентов моего агентства, настроенных на аренду, после покупки сдают недвижимость через них. Это и удобнее, и безопаснее, а доходность, даже с учетом процента за обслуживание, остается на уровне 14-17% годовых. Это больше, чем получают при самостоятельной сдаче.
Подборка самой выгодной недвижимости под аренду со скидками от застройщика – в моем Телеграм-канале
История 2: Таиланд. Хакнул систему и остался без денег
Изначально Иван покупал квартиру на Пхукете, чтобы выгодно перепродать, но пока дом строился, планы поменялись, и решено было сдавать в аренду. В отличие от Бали, в Таиланде сдавать недвижимость на срок от 30 дней можно и без лицензии, так что сложностей не предвиделось. Вот только по правилам кондоминиума (так на Пхукете называется многоквартирный жилой дом), где располагалась квартира Ивана, аренда разрешена только на срок от года и выше.
ЖК в Таиланде могут самостоятельно устанавливать правила аренды, исходя из концепции проекта и комфорта жильцов. Например, где-то разрешена только очень длительная аренда от 1 года, а где-то наоборот, только краткосрочная, есть комплексы, в которых запрещено сдавать через сервисы типа Airbnb, и с этим ничего нельзя поделать.
Конечно, о правилах аренды известно заранее, и если они не подходят под стратегию инвестора, он просто не покупает там квартиру, но Иван на это внимания не обращал, ведь сдавать не собирался. Что же делать теперь?
Долгосрочная аренда, конечно, приносит владельцу меньше денег, чем “посутка”, тем более на таком популярном курорте как Пхукет, и Иван решил хакнуть систему – сдавать неофициально через знакомого риэлтора. Он и арендаторов найдет, и ключи им передаст, и за коммуналку будет платить, а доходы за небольшой процент пересылать Ивану.
Отличный план… был бы, если бы риэлтор Ивана не кинул. Он отлично знал, что без договора собственник ничего не докажет, тем более, находясь в России, и через 2 месяца просто перестал отправлять Ивану деньги – якобы, нет жильцов. Иван какое-то время верил, а потом приехал и убедился: квартира сдается на ура, а деньги идут мимо.
Итог: Свой доход Иван так и не вернул – риэлтор “сделал ручкой”. Зато владелец получил неприятные разборки с администрацией кондо из-за нарушения правил аренды. Соседи видели, что жильцы в квартире сменяются слишком часто и написали жалобу.
Как можно было избежать обмана?
- Сдавать официально по правилам кондо.
- Если очень хочется более высокого дохода от аренды – продать квартиру и купить в том же бюджете другую, где разрешена краткосрочная сдача, а в идеале – где есть своя управляющая компания с отельной лицензией, которая берет на себя аренду. Это безопаснее и выгоднее, чем пытаться обхитрить систему.
Большинство инвесторов покупают недвижимость ради пассивного дохода от аренды. Но как найти жильцов и все организовать, если квартира за границей, а вы в России? В этой статье делимся 3 способами удаленной (и безопасной!) сдачи зарубежной недвижимости в аренду.
Больше подводных камней и скрытых преимуществ недвижимости Таиланда и Бали разбираю в Телеграм-канале.
История 3: Дубай. Сдал и передумал, а арендаторы отказываются выезжать
Алексей купил квартиру в Дубае на стадии котлована и через 3 года, получив ключи, без проблем сдал ее в долгосрочную аренду через то же агентство, которое помогало с покупкой. Все официально, безопасно и с оплатой аренды на весь год вперед. Но через 7 месяцев Алексей передумал – он полностью перевел свой бизнес в ОАЭ и решил поселиться в своей квартире сам. Сообщил арендаторам, чтобы освободили площадь, а остаток денег обещал вернуть. Но ничего не вышло.
Рынок аренды в Дубае регулируется государственным агентством RERA, все договоры проходят регистрацию, так что просто так взять и выселить жильцов, когда вздумалось, невозможно.
В Дубае договор аренды нельзя досрочно расторгнуть в одностороннем порядке ни арендатором, ни арендодателем – только с согласия обеих сторон.
И даже по истечении срока аренды выселить жильца, если он не хочет – та еще история. Как правило, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если же собственнику нужно, чтобы жильцы съехали, он должен доказать, что:
- недвижимость нуждается в реконструкции или ремонте, которую нельзя провести, пока в ней живут люди
- недвижимость выставляется на продажу
- собственник сам собирается жить в своей недвижимости, и другой собственности на территории Дубая не имеет.
Третий случай как раз подходит к ситуации Алексея, но есть еще нюанс. Об этом нужно предупредить жильцов за 12 месяцев до выселения – заказным письмом или через нотариуса.
Иначе арендатор имеет полное право игнорировать требования владельца, а если тот будет “доставать” – приходить, просить, менять замки и т.п. – арендатор подает жалобу в RERA, и собственнику прилетает огромный штраф.
Долгосрочная аренда в Дубае – это хороший источник пассивного дохода, до 80% населения эмирата живет в арендованном жилье, так что спрос высокий, и у собственника есть все гарантии безопасности: оплата вносится вперед мебель обычно арендатор покупает сам за сохранность отделки несет ответственность Средняя доходность от аренды в Дубае 6-8% годовых в $.
Но права арендатора защищены так же надежно, как и права собственника, если сдали в долгосрок – готовьтесь, что это будет действительно надолго.
В итоге: Алексей снимал себе другую квартиру еще год, пока его была занята жильцами. В деньгах он не потерял – арендной платой за свою квартиру оплачивал съемную. Но ситуация “съела” много нервов, а изначально изучить обязанности сторон при подписании договора ему было некогда, он просто доверился агентам.
Как можно было избежать нервотрепки?
- Внимательно прочитать договор аренды перед тем, как его подписать.
- Если есть вероятность внезапной смены планов – выбрать вариант краткосрочной аренды.
На короткий срок сдать недвижимость можно только через лицензированную компанию, но в этом случае и доходность будет выше, и “пространства для маневра” больше.
Мое агентство не занимается сдачей в аренду. Мы помогаем выгодно купить недвижимость под цели клиента, даем полную информацию по рынку и особенностям законодательства, а для аренды – рекомендуем заключить договор с УК. Все кейсы из статьи – это истории клиентов, которые обожглись до того, как обратиться к нам за более осознанной и безопасной покупкой.
29 октября проведу прямой эфир с юристом, экспертом по земельному праву Бали. Он расскажет все, что нужно знать, чтобы не прогореть на покупке недвижимости на Бали, подсветит юридические нюансы и ответит на вопросы. Эфир бесплатный. Записаться можно через бот – здесь.
Вот зависит от того где живешь. За те же деньги можно купить дом или квартиру в Москве и сдавать круглогодично, а за границей снимать на эти деньги. На короткосрок - точно, а на долгосрок нужно счтать, конечно.
Конечно, всегда есть варианты. Но нужно смотреть конкретные предложения. К тому же сейчас в Москве нужно брать за живые деньги, ипотека на вторичку "фсё", за границей есть рассрочки, да и цены пониже
А цену на аренду в Дубае можно поднимать или как сдал, так и получаешь все 10 лет?
На срок действия договора цена фиксирована, а перед продлением ее можно поднять, но сумма берется не "с потолка", возможный процент повышения определяет RERA. В среднем, аренда по новым договорам растет в Дубае процентов на 20 в год, а по продлению договоров - где-то на 5-10%. Так что доход инвестора растет в любом случае