Денег нет, квартира убита, выселить невозможно: главные проблемы при сдаче недвижимости за границей
Больше подводных камней и скрытых преимуществ недвижимости Таиланда и Бали разбираю в Телеграм-канале.
История 3: Дубай. Сдал и передумал, а арендаторы отказываются выезжать
Алексей купил квартиру в Дубае на стадии котлована и через 3 года, получив ключи, без проблем сдал ее в долгосрочную аренду через то же агентство, которое помогало с покупкой. Все официально, безопасно и с оплатой аренды на весь год вперед. Но через 7 месяцев Алексей передумал – он полностью перевел свой бизнес в ОАЭ и решил поселиться в своей квартире сам. Сообщил арендаторам, чтобы освободили площадь, а остаток денег обещал вернуть. Но ничего не вышло.
Рынок аренды в Дубае регулируется государственным агентством RERA, все договоры проходят регистрацию, так что просто так взять и выселить жильцов, когда вздумалось, невозможно.
В Дубае договор аренды нельзя досрочно расторгнуть в одностороннем порядке ни арендатором, ни арендодателем – только с согласия обеих сторон.
И даже по истечении срока аренды выселить жильца, если он не хочет – та еще история. Как правило, договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если же собственнику нужно, чтобы жильцы съехали, он должен доказать, что:
- недвижимость нуждается в реконструкции или ремонте, которую нельзя провести, пока в ней живут люди
- недвижимость выставляется на продажу
- собственник сам собирается жить в своей недвижимости, и другой собственности на территории Дубая не имеет.
Третий случай как раз подходит к ситуации Алексея, но есть еще нюанс. Об этом нужно предупредить жильцов за 12 месяцев до выселения – заказным письмом или через нотариуса.
Иначе арендатор имеет полное право игнорировать требования владельца, а если тот будет “доставать” – приходить, просить, менять замки и т.п. – арендатор подает жалобу в RERA, и собственнику прилетает огромный штраф.
Долгосрочная аренда в Дубае – это хороший источник пассивного дохода, до 80% населения эмирата живет в арендованном жилье, так что спрос высокий, и у собственника есть все гарантии безопасности: оплата вносится вперед мебель обычно арендатор покупает сам за сохранность отделки несет ответственность Средняя доходность от аренды в Дубае 6-8% годовых в $.
Но права арендатора защищены так же надежно, как и права собственника, если сдали в долгосрок – готовьтесь, что это будет действительно надолго.
В итоге: Алексей снимал себе другую квартиру еще год, пока его была занята жильцами. В деньгах он не потерял – арендной платой за свою квартиру оплачивал съемную. Но ситуация “съела” много нервов, а изначально изучить обязанности сторон при подписании договора ему было некогда, он просто доверился агентам.
Как можно было избежать нервотрепки?
- Внимательно прочитать договор аренды перед тем, как его подписать.
- Если есть вероятность внезапной смены планов – выбрать вариант краткосрочной аренды.
На короткий срок сдать недвижимость можно только через лицензированную компанию, но в этом случае и доходность будет выше, и “пространства для маневра” больше.
Мое агентство не занимается сдачей в аренду. Мы помогаем выгодно купить недвижимость под цели клиента, даем полную информацию по рынку и особенностям законодательства, а для аренды – рекомендуем заключить договор с УК. Все кейсы из статьи – это истории клиентов, которые обожглись до того, как обратиться к нам за более осознанной и безопасной покупкой.
29 октября проведу прямой эфир с юристом, экспертом по земельному праву Бали. Он расскажет все, что нужно знать, чтобы не прогореть на покупке недвижимости на Бали, подсветит юридические нюансы и ответит на вопросы. Эфир бесплатный. Записаться можно через бот – здесь.
Вот зависит от того где живешь. За те же деньги можно купить дом или квартиру в Москве и сдавать круглогодично, а за границей снимать на эти деньги. На короткосрок - точно, а на долгосрок нужно счтать, конечно.
Конечно, всегда есть варианты. Но нужно смотреть конкретные предложения. К тому же сейчас в Москве нужно брать за живые деньги, ипотека на вторичку "фсё", за границей есть рассрочки, да и цены пониже
А цену на аренду в Дубае можно поднимать или как сдал, так и получаешь все 10 лет?
На срок действия договора цена фиксирована, а перед продлением ее можно поднять, но сумма берется не "с потолка", возможный процент повышения определяет RERA. В среднем, аренда по новым договорам растет в Дубае процентов на 20 в год, а по продлению договоров - где-то на 5-10%. Так что доход инвестора растет в любом случае