Законы для иностранцев: можно ли купить дом в Таиланде?
Таиланд — одна из самых популярных стран для приобретения недвижимости среди иностранцев. Здесь я писал о том, как легально владеть апартаментами в кондоминимумах.
Законодательство королевства имеет свои особенности, которые необходимо учитывать, если вы планируете купить дом или виллу. В этой статье мы разберем основные законы, регулирующие покупку домов иностранцами, и рассмотрим варианты оформления собственности.
Правовые основы покупки недвижимости в Таиланде
В Таиланде иностранцы могут приобретать недвижимость, но с определенными ограничениями. Согласно Закону о налоге на землю и строении B.E. 2562 (2019) от 2020 года:
- Иностранцы не могут владеть землей на правах Freehold (полной собственности), но могут оформить Leasehold (долгосрочную аренду) сроком до 30 лет с правом продления.
- Здания, такие как виллы или дома, могут быть оформлены в полную собственность.
- Владение землей возможно только через создание тайской компании с ограниченной ответственностью, где иностранный владелец может владеть до 49% акций.
Итак, закон очень точно трактует каким образом иностранец может оформить дом в собственность.
Хочу привести пример реального предложения от застройщика с вариантами оформления и расчетами на регистрацию. В данном случае процент на регистрацию виллы 6,8% от стоимости объекта, — это совокупный сбор, установленный государством. Он формируется из нескольких компонентов, такие как:
- Налог на передачу права собственности (Transfer Fee) – 2%
- Гербовый сбор (Stamp Duty) - 0,5%
- Налог на доход от продажи (Withholding Tax) - 1%
- Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax, SBT) - 3%
- Местные сборы обычно составляют менее 0,3%
Застройщик не имеет права самостоятельно устанавливать эти проценты. Он лишь выступает посредником и помогает покупателю рассчитать все сборы, которые будут применены в соответствии с законодательством. Расходы, как правило, делятся между застройщиком и покупателем поровну (50/50), но этот порядок может быть изменен по соглашению сторон.
Из таблицы понятно, что в Таиланде существует право собственности на дом отдельно от земли.
Правовая основа раздельного права собственности
Как правило, собственник земли считается собственником всех построек на ней, что следует из статьи 139 Гражданского и торгового кодекса Таиланда (ГТК), определяющей недвижимость как землю и все, что прочно с ней связано.
Однако статья 146 ГТК делает важное исключение: здания или сооружения, построенные на земле, используемой на законном основании, например, на основании договора аренды или права суперфиция, не становятся частью земли автоматически. Такие постройки могут оставаться отдельной собственностью строителя или другого лица.
Эта правовая норма позволяет иностранцам арендовать землю или регистрировать право суперфиция, сохраняя при этом право собственности на построенные дома или здания.
Как происходит передача права собственности на дом отдельно от земли
Заключение договора купли-продажи
Продавец и покупатель подписывают стандартный договор купли-продажи строения на тайском языке в земельном департаменте. Этот документ заверяется уполномоченным должностным лицом.
Период публичного объявления
Продажа дома подлежит обязательному 30-дневному публичному уведомлению, которое размещается в указанных местах, чтобы дать возможность для подачи возражений.
Оформление передачи
По истечении периода уведомления стороны возвращаются в земельный департамент для завершения передачи права собственности. Договор заверяется и становится официальным подтверждением права собственности нового владельца на строение.
Уплата налогов и сборов
В процессе передачи необходимо уплатить соответствующие налоги и сборы, которые, как правило, распределяются между сторонами в соответствии с их соглашением.
Свидетельство на право собственности на землю
Чанот (Chanote) это единственный документ, подтверждающий право собственности на землю в Таиланде. Чанот выдается местным офисом Земельного департамента и закрепляет что:
- земельный участок прошел официальное межевание
- границы участка определены и закреплены на местности
- отмечены уникальными номерными знаками в соответствии с национальной сеткой геодезических измерений
- установлено точное местоположение и площадь участка.
Этот документ обязательно запрашиваем перед заключением договора купли-продажи у застройщика. Остальные документы подтверждают права владения или пользования землей.
Покупка дома на вторичном рынке
Дома продаются не только от застройщика, но и на вторичном рынке. В этом случае перед совершением сделок обязательно заказываем Due Diligence – тщательную юридическую проверку.
Этот процесс включает:
- исследование истории права собственности на объект
- поиск возможных ограничений и обременений
- выявление других потенциальных проблем
- осмотр объекта недвижимости
- проверку соответствия правилам землепользования, застройки и зонирования.
Проверка должна проводиться опытными специалистами, чтобы выявить потенциальные проблемы на ранней стадии и принять правильные решения до заключения сделки. Стоит от 20 000 бат (60 тыс. руб), но поверьте это поможет сэкономить не только время, но и обеспечит безопасность сделки.
Заключение
Купить дом или виллу в Таиланде возможно, но важно учитывать особенности местного законодательства.
Самый удобный способ — оформление виллы на правах фрихолда с долгосрочной арендой земли. Если вы планируете вложиться в более крупный объект, создание тайской компании может стать оптимальным решением.
В любом случае, перед покупкой стоит проконсультироваться с опытными сотрудниками агентства недвижимости и юристами, чтобы выбрать подходящий вариант и избежать правовых сложностей.
В нашем Телеграм-канале я рассказываю не только про объекты недвижимости и выгодные инвестиции, но и про стоимость жизни на Пхукете со всеми плюсами и минусами. Подписывайтесь!
👍
здесь, конечно же, идут в разрез новости про то, что иностранцы делают номинальные компании с тайцами для этих процедур и полиция регулярно проводит рейды с задержаниями
Да, некоторые пытаются обойти правила именно таким образом - регистрируют компанию, которая ничем не занимается - а дом и землю уже на нее.
Но тайцы - не такие глупые люди, понимают подобные схемы. Со всеми последствиями.
Но в любом случае, всегда есть возможность сделать все по закону. С чем мы, собственно, и помогаем.