Недвижимость во Франции. Покупка на этапе строительства
Новый современный дом во Франции интересен людям с высокими требованиями к комфорту. Такой вариант жилья привлекает и потенциальных арендаторов, поэтому квартиры в строящихся домах нередко приобретаются под дальнейшую сдачу – как надежная инвестиция. Впрочем, покупка французской недвижимости на стадии строительства традиционно имеет свои особенности. Соучредитель консалтинговой компании Easy France Pass Дарья Тарнопольская рассказывает, что важно знать.
Продажа стройобъекта до окончания строительства - Vente en l’Etat Futur d’Achevement (VEFA)
Это вариант приобретения недвижимости, строительство которой еще не завершено. Иногда возведение здания начинается только через несколько месяцев после покупки. В зависимости от стадии реализации строительного объекта, Вы сможете переехать в новое жилье уже через несколько недель либо в течение 12-24 месяцев с момента обретения собственности.
Новые жилищные программы вдали от городских центров
Любителям суеты, которой традиционно живет центр города, придется рассмотреть вариант вторичного жилья. Строительство новых зданий предполагает свободную землю – большую редкость в историческом сердце современного города. При подборе квартиры в новом доме необходимо рассмотреть более отдаленные районы. Тщательно изучите Ваш будущий адрес. Проверить наличие магазинов, школ, доступность транспорта можно на сайте CityScan.
Преимущества нового жилья
Покупая квартиру на стадии строительства, первым делом необходимо "переключить голову с русского на французский". Дело в том, что во Франции новая недвижимость на этапе строительства на 15-25% дороже уже существующей на рынке. Это порой приводит в замешательство россиян, ведь в нашей стране ситуация обратная.
Однако ряд преимуществ нивелируют эту разницу:
- Новые дома могут похвастать удобной территорией в окружении деревьев и с меньшим количеством пыли, чем в загазованном центре.
- Новое жилье будет обеспечено инфраструктурой - при строительстве многоквартирного дома предусматривается наличие поблизости школы, центра культурного досуга, а также доступность и удобство транспорта.
- Новый дом строится, следуя стандартам экологии и энергосбережения. На деле это будет означать, что температура в доме будет комфортной, независимо от сезона, а платежи за коммунальные услуги не будут расти в связи с необходимостью использования дополнительного климатического оборудования.
- В целом, невысокие будущие расходы на коммунальные услуги и обслуживание недвижимости.
- Возможность освобождения от налога на недвижимость на 2 года.
- НДС снижен до 5,5-7% в зоне проекта городского обновления.
- Возможно получение заима по нулевой ставке.
- Более низкие нотариальные сборы.
- Доступность внесения корректировок в планировку, что не всегда возможно при покупке вторичного жилья, особенно в старом здании.
- Новые дома в обязательном порядке строятся с учетом парковочных мест. Чаще всего это подземный паркинг. Место приобретается отдельно, далее его можно использовать лично либо расценивать как источник дохода - в современных жилых районах всегда найдутся желающие арендовать парковку даже в соседних домах.
Инвестиционная привлекательность
Несмотря на разницу в стоимости, покупка новой недвижимости может стать выгодной инвестицией, особенно если Вы планируете сдавать ее в аренду. В этом случае Вы cможете воспользоваться снижением налогов по закону Пинель (Loi Pinel) до 21%.
У покупателя есть выбор между сдачей в аренду новой недвижимости на 6 или 9 лет с возможностью продления срока аренды до 12 лет. В зависимости от периода аренды инвестор имеет право на получение налоговой льготы, которая применяется к цене приобретаемой квартиры: 12% от суммы за 6 лет аренды, 18% за 9 лет и 21% за 12 лет.
Приведем конкретный пример. Квартира с одной-двумя спальнями и общей площадью порядка 50-60 кв.м. в парижском пригороде в одном из городов в районе бизнес-центра Ла-Дефанс стоит в среднем 450 000 евро. До центра французской столицы отсюда можно добраться за 25-30 минут, минуя всего несколько станций на трамвае или метро. Вы покупаете эту квартиру по проекту VEFA и сдаете ее в аренду на 9 лет. В течение этого периода Вы освобождаетесь от уплаты налога в размере 18% от 450 000 евро, что составляет в общей сложности 81 000 евро. Поделите эту сумму на 9 (период аренды). Таким образом, ежегодно в течение 9 лет Вы сможете вычитать 9 000 евро с подоходного налога. Сдавать такую квартиру можно за 1 200 - 1 500 евро в месяц, а в востребованных районах эта сумма может достигать и 2 000 евро. Итого за 9 лет даже без повышения стоимости аренды вы “отбиваете” большую часть суммы.
По этой причине так сложно найти вторичное жилье в новых домах. Французы предпочитают брать квартиры на стадии строительства и продавать их лет через 10 после покупки, приобретая жилье для себя либо под сдачу в аренду. Новые здания привлекательны для потенциальных съемщиков как гарантия безопасности и комфорта, поэтому с их поиском не бывает проблем.
Впрочем, найти качественное предложение при покупке квартиры на стадии строительства тоже непросто из-за превышающего спроса. В отличие от российского опыта, французам не приходится подолгу выбирать и думать над решением. Здесь очереди из покупателей велики, а сделки могут совершаться буквально за день.
Недостатки нового жилья
При покупке новой недвижимости нужно также учитывать и ее минусы:
- Цена за м2 в новых строящихся домах выше по сравнению со старым жильем.
- Период ожидания между подписанием договора и фактической сдачей объекта недвижимости может составлять до 2 лет.
- Необходимость вносить регулярные взносы за жилье задолго до заселения в него.
- Возможность расхождения проекта с реальностью, что может привести к последующему разочарованию и чувству неудовлетворенности.
- Необходимость выплаты разницы НДС между сниженной ставкой при приобретении и полной ставкой в случае перепродажи ранее, чем через 10 лет (еще одна причина, почему французы не спешат с продажей новой квартиры).
Финансовая гарантия завершения работ (GFA)
При покупке квартиры на этапе строительства возникает сомнение: что если застройщик по ряду каких-то причин не сможет завершить работу? В этом случае вступает в действие GFA (garantie financiere d'achevement) - финансовая гарантия завершения строительных работ. Она является обязательной с 2015 года.
Для Вас это нечто вроде страхового полиса. Банковское учреждение или страховая компания выступит гарантом для застройщика и возьмет на себя обязательство перед Вами, покупателем, обеспечив финансирование строительства здания. Перед подписанием договора купли-продажи, убедитесь, что к нему прилагается такая гарантия.
GFA бывает нескольких видов, две из них должны присутствовать всегда:
Десятилетняя гарантия (garantie decennale). Срок ее действия составляет 10 лет с момента приемки недвижимого имущества. Эта гарантия предусмотрена Гражданским кодексом и распространяется на все повреждения и дефекты нового жилья, а также на все несущие элементы конструкции (лестницы, крыша, стены). Еще одна “галочка” в пользу покупки квартиры на 10 лет. При купле-продаже жилья до истечения этого срока, гарантия на оставшийся период передается новому владельцу.
Двухлетняя гарантия (garantie biennale). Она длится 2 года и покрывает все элементы благоустроиства жилья, которые можно демонтировать и которые могут содержать неисправность (окна, ставни, двери, полы или балконные покрытия, радиаторы, кухонные элементы). Это та самая страховка, которая важна при покупке квартиры на стадии строительства, когда вы еще не можете увидеть результат.
Формирование стоимости и график оплаты
Цена на новое жилье определяется в зависимости от общей стоимости его строительства. В эту сумму входят гонорары застройщика и проектного бюро, затраты на маркетинг, страховки, земельный и прочие налоги, финансовые, административные и другие возможные расходы.
Главной особенностью продажи недвижимости на этапе строительства является постепенная выплата денежных взносов, необходимых для строительства. На практике покупатель берет кредит в банке и затем перечисляет средства по заранее согласованному графику:
- 20% от общей суммы приходятся на дату открытия строительнои площадки,
- 35% - на дату завершения строительства фундаментов здания,
- 55% - на дату укладки основной бетонной плиты,
- 65% - в день установки стен,
- 70% - на дату установка каркаса здания и крыши,
- 85% - на дату наружной отделки,
- 95% - по завершению работ,
- 100% - на момент передачи ключеи.
Главные шаги: сбор и анализ информации
Чтобы преимущества покупки существенно перевесили любые недочеты, во время поиска недвижимости необходимо собрать максимум информации о различных проектах на этапе строительства по разным критериям: цена, местоположение, уровень жизни, близлежащие инфраструктуры, качество отделки.
Определите плюсы и минусы по каждому пункту, которые важны именно для Вас.
Узнайте как можно больше о застройщике, которыи будет заниматься Вашим проектом. Попросите о возможности посетить некоторые квартиры или дома, которые данныи подрядчик уже построил. Это даст Вам четкое представление о качестве поставляемой им недвижимости.
Приобретение недвижимости на этапе строительства потребует много времени и энергии. В ответ Вы получите жилье из высокопроизводительных материалов, отвечающих самым современным стандартам, и множество возможностей для планировки Вашего будущего дома. Если Вы уже остановили свои выбор на застройщике, тщательно изучите все предоставленные Вам документы и условия. Чтобы разобраться с тонкостями и найти способы (законной) оптимизации налога на недвижимость, лучше обратиться к русскоязычным экспертам во Франции.
Автор: Дарья Тарнопольская - руководитель агентства по управлению недвижимостью Apanage Patrimoine и соучредитель консалтингового проекта Easy France Pass. Дарья и ее команда проживают во Франции и уже более 15 лет помогают россиянам приобретать и обслуживать там недвижимость, открывать бизнес и переводить его из России во Францию, получать ВНЖ и политическое убежище, решать любые, даже самые нетривиальные, юридические вопросы с представительством во французских инстанциях.
Вы подобный материал лучше нам сюда напишите, больше толку будет): https://avefrance.com/
Александр, добрый день! С удовольствием подготовим с Дарьей материал! Какие темы особенно интересны? Дарья отлично рассказывает и об оптимизации налогов на недвижимость, и о получении политического убежища во Франции, например)) У них хороший практический опыт. Сейчас как раз оформляем в текст тему налогов. Было бы актуально для публикации у Вас?