Сдать в аренду или открыть склад? Что выгоднее собственнику помещения

Привет! Меня зовут Михаил Карпушин, я основатель сети складов индивидуального хранения «Кладовкин». Мы сдаем в аренду клиентам специальные боксы, где они хранят вещи, которые пока что им не нужны: дачный или спортивный инвентарь, одежду. Мы работаем по модели франшизы и помогаем владельцам недвижимости открывать в помещениях склады: предоставляем оборудование и программное обеспечение, а сами занимаемся рекламой и управлением. В этой статье я расскажу о плюсах и минусах складского бизнеса для собственника помещения.

Первый и самый очевидный плюс склада индивидуального хранения — это арендная ставка. Владеть таким складом гораздо выгоднее, чем просто сдавать помещение в аренду. Например, у нас цены на боксы составляют 1300-2200 руб за 1 кв.м в месяц в зависимости от площади (квадратный метр в крупных боксах дешевле), что составляет до 24 000 рублей в год за кв.м. Примерно такие ставки у офисов в Москва-Сити.

Второе преимущество склада — высокая диверсификация клиентов. Когда собственник сдает помещение только одному арендатору, они как бы попадают друг к другу в заложники. Арендодатель может внезапно выселить постояльца, а арендатор — перестать платить, но при этом продолжит оставаться на занятой территории. А теперь рассмотрим склад индивидуального хранения, где у вас сдано — например, сто боксов. Если один клиент перестал платить, то остальные продолжают. Дебиторская задолженность на наших складах не превышает 3%. Поскольку чеки у клиентов небольшие, для арендодателя потерянная сумма не является проблемой.

Третий плюс — высокая заполняемость складов индивидуального хранения, в Москве в среднем она составляет 95%. Примерный темп заполняемости — от 50 до 250 кв.м. в месяц. Скорость зависит от многих факторов, например, локации помещения, цены и размерного ряда ячеек. В идеале на складе должны быть боксы на 1-2 кв.м, 3-10 кв.м и от 10 кв.м. Если на складе широкий ассортимент ячеек, склад находится в спальном районе и недалеко от метро, а также предлагает низкие цены на аренду боксов, то темп заполняемости будет максимальным. В среднем один клиент приносит нам около 1700 рублей в месяц с одного кв.м бокса.

При этом ротация клиентов склада индивидуального хранения очень низкая — всего 3-5% в месяц. Примерно такая доля людей ежемесячно выезжает из склада. Например, кто-то арендовал бокс на время ремонта, потом ремонт закончился, люди забрали вещи и закрыли договор. Или бизнесмен хранил излишек товара в боксе, а потом забрал его на реализацию. Ситуации бываю разные, но на место тех, кто уехал, всегда приходят новые клиенты — так что пустовать склад не будет.

Наконец, качество качество помещения, которое собственник хочет оборудовать под склад, может быть довольно низким. Подойдут и промышленные помещения, и просто неликвидные, которые не подходят ни под что другое. При этом чернового ремонта будет достаточно: помещение должно соответствовать нормам пожарной безопасности, иметь ровный надежный пол и потолок, оштукатуренные стены, исправную электрику.

Главный минус складского бизнеса — в том, что в самом начале будет необходимо потратить деньги на переоборудование помещения: установить боксы, систему управления доступом, видеонаблюдение и прочее оборудование. В этом плане проще сдать помещение в аренду: деньги тратить не нужно, заключил договор с арендатором — и сразу получаешь оплату. На переоборудование одного кв.м. помещения с черновым ремонтом в склад понадобится около 10 000 рублей.

Второй момент — владельцу все-таки придется подождать, прежде чем бизнес начнет приносить деньги. На переоборудование помещения потребуется около двух месяцев: первый месяц уйдет на изготавливление оборудования и еще месяц — на установку.

Третий минус — высокий коридорный коэффициент. Важно понимать, что не вся площадь будет арендопригодной. В среднем от 30% до 40% склада займут коридоры. Здесь многое зависит от планировки: одно большое помещение проще разделить на множество боксов, чем несколько маленьких комнат. Если у вас помещение размером 20x20 кв.м, и ни одной несущей стены посередине — его будет проще разделить его на ячейки. Коридорный коэффициент при этом будет минимальным. Если у вас 10 маленьких комнат, то планировка будет не самая рациональная, и сохранить максимум арендопригодной площади не получится.

Скорость окупаемости бизнеса будет зависеть от локации склада, ассортимента, цен на боксы.

Для наглядности давайте рассмотрим такой пример. Допустим, у нас есть помещение площадью 500 кв.м, и собственник хочет сделать из него склад индивидуального хранения. На установку складского оборудования понадобится около 5 млн рублей и 2 месяца времени (без учета расходов и времени на черновой ремонт).

Площадь помещения — 500 кв.м

Средняя площадь одного бокса — 3 кв.м

Коридорный коэффициент — 0,3%

500 * 0,7 = 350 кв.м арендопригодной площади (то есть самих боксов)

350: 3 ≈ 116 боксов площадью 3 кв.м можно сделать в помещении площадью 500 кв.м

Пусть цена за аренду одного метра бокса ≈ 1800 рублей в месяц

1800 * 350 = 630 000 рублей в месяц получает владелец при полной загруженности склада.

Если заполненность склада ≈ 95%, то выручка будет около 600 000 рублей ежемесячно.

При этом за обычную сдачу в аренду собственники промышленных помещений и помещений свободного назначения с такой же площадью получают в среднем 250 000-350 000 рублей в месяц.

Недвижимость — сама по себе ценный актив. Но можно сделать так, что она будет стабильно и надежно приносить хороший доход. Переоборудовать помещение в склад индивидуального хранения — один из способов это сделать. Среди плюсов бизнес-модели: высокая доходность склада, быстрая заполняемость и диверсификация клиентов, что гарантирует прибыль без задержек. А из минусов — необходимость вложиться в предприятие на старте и немного подождать.