Не сказал бы что рейты хуже вложений в недвижимость напрямую. Когда я считал, то выходило получше и меньше проблем. Про рублевую доходность зпифов уже сказали. А вот про риски так по мне spg намного надёжнее, чем самый крутой ПИФ. С пифом сложнее разобраться неквалифицированному человеку и подводных камней больше.