Как принудительно выкупить долю в квартире

Что делать, если один из миноритарных владельцев квартиры отказывается продавать свою долю, тем самым чиня препятствия иным собственникам?

Отвечает Артем Денисов denisovlawyer.ru

Как принудительно выкупить долю в квартире

Общая собственность

Если квартира находится в общей собственности, то владение, пользование и распоряжение осуществляется с согласия всех владельцев.

Иными словами, единолично сдать в аренду или продать квартиру будет затруднительно. Другие собственники в последующем могут оспорить подобные действия.

Однако закон предусматривает выход из спорной ситуации.

Принудительный выкуп доли

Если 1 к.кв. распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, то мажоритарный владелец с долей 3/4 вправе обратиться в суд с требованием принудительного выкупа 1/4 доли. Суд удовлетворит иск при одновременном наличии следующих условий:

  • доля собственника незначительна
    это значит, что доля собственника, у которого мы будем ее выкупать, мала. На примере с 1 к.кв., которая распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, нас интересует миноритарный владелец с долей 1/4.
  • в натуре долю выделить нельзя
    это значит, что нельзя обеспечить автономность 1/4 доли квартиры, то есть организовать и отделить пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями, работа которых не будет поставлена в зависимость от воли иного собственника.
  • собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
    это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.

Советы

Для успешного разрешения спора необходимо произвести подготовительные мероприятия:

  • собрать доказательства
    начиная от писем о предложении выкупить долю, заканчивая показаниями свидетелей и ответами третьих лиц об отсутствии интереса в использовании квартиры
  • оценить квартиру и выделяемую долю
    обратиться в оценочную компанию или провести оценку в суде для определения стоимости доли
  • внести деньги на депозит суда
    после определения стоимости доли внести денежные средства на депозит суда или договориться с оппонентом об ином способе расчетов.

Остальное — это ведение дела и умение использовать обстоятельства в нужном для Клиента ключе. О том, какие доказательства помогли нам выиграть подобный спор, чуть ниже.

Реальный кейс

Аналогичные действий мы предприняли с Клиентом и добились принудительного выкупа 1/4 доли в 2 к.кв.

Из-за семейного конфликта стороны никак не могли прийти к решению относительно судьбы квартиры, в которой никто из них не жил, но при этом и не уступал друг другу.

Клиент, будучи юристом и зная, как важны всякого рода бумажки и справочки, заблаговременно начал готовиться к процессу: собрал инфо от гос. органов и третьих лиц:

  • Полиция пояснила, что в спорной квартире оппонент не живет
  • Управляющая компания — что квартира ввиду запустения не соответствует санитарным нормам и правилам, в ней перекрыты газ и вода
  • Компания по установке счетчиков — что именно благодаря действиям Клиента квартира приводится в порядок и пр.

С учетом того, что оппонент не ответил ни на одно из предложений о выкупе квартиры или ее совместной реализации, мы обратились в суд. В иске мы заняли позицию, которая была нам наиболее выгодна:

  • оппонент злоупотребляет правом, в частности, позволяет жить в квартире третьим лицам, не оплачивает коммунальные платежи, топит соседей, не позволяет Клиенту полноценно пользоваться квартирой и при этом не идет на контакт
  • Клиент наоборот действует добросовестно, в частности, погашает коммунальные долги, обновляет счетчики, меняет трубы, неоднократно мирно пытается решить спор, но оппонент не идет на контакт, что в конечном итоге нарушает права Клиента как собственника

В итоге суд удовлетворил иск, а мой Клиент стал единственным собственником спорной квартиры.

В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.

33
20 комментариев

Номер дела будет? Чтобы прочитать подробнее?

Это суд общей юрисдикции.
Могу выслать Вам на почту или сообщением.

Артем, а если вот это условие

* собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.

не соблюдается, то есть, владелец 1/4 проживает в квартире, оплачивает ЖКУ, не допускает ухудшения и вообще объективно заинтересован в использовании, то это нивелирует шансы владельца 3/4 на принудительный выкуп?

В общем такие обстоятельства уменьшают шансы, верно.
Однако не могу сказать, что полностью исключают разрешение спора в пользу собственника с долей 3/4. Нужно смотреть на конкретную ситуацию.
Как минимум, инициирование подобного процесса может помочь достичь договорённостей и сдвинуть дело с мертвой точки.

Мне кажется принципиально важным, единственное ли это жилье у собственника 1/4 жилья. И если это единственное его жилье, то продать эту долю, и выселить этого жильца - не представляется возможным. 

Верно, это важный момент.
В описываемом кейсе оппонент проживал у своего сына, поэтому проблем с этим не возникло.

Господи, у нас ужасно похожая ситуация и мы не можем её решить, тоже хотим подавать в суд. Может вы нам подскажете как быть??