Как принудительно выкупить долю в квартире
Что делать, если один из миноритарных владельцев квартиры отказывается продавать свою долю, тем самым чиня препятствия иным собственникам?
Отвечает Артем Денисов denisovlawyer.ru
Общая собственность
Если квартира находится в общей собственности, то владение, пользование и распоряжение осуществляется с согласия всех владельцев.
Иными словами, единолично сдать в аренду или продать квартиру будет затруднительно. Другие собственники в последующем могут оспорить подобные действия.
Однако закон предусматривает выход из спорной ситуации.
Принудительный выкуп доли
Если 1 к.кв. распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, то мажоритарный владелец с долей 3/4 вправе обратиться в суд с требованием принудительного выкупа 1/4 доли. Суд удовлетворит иск при одновременном наличии следующих условий:
- доля собственника незначительна
это значит, что доля собственника, у которого мы будем ее выкупать, мала. На примере с 1 к.кв., которая распределена между 2 собственниками в долях 3/4 и 1/4, нас интересует миноритарный владелец с долей 1/4. - в натуре долю выделить нельзя
это значит, что нельзя обеспечить автономность 1/4 доли квартиры, то есть организовать и отделить пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями, работа которых не будет поставлена в зависимость от воли иного собственника. - собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.
Советы
Для успешного разрешения спора необходимо произвести подготовительные мероприятия:
- собрать доказательства
начиная от писем о предложении выкупить долю, заканчивая показаниями свидетелей и ответами третьих лиц об отсутствии интереса в использовании квартиры - оценить квартиру и выделяемую долю
обратиться в оценочную компанию или провести оценку в суде для определения стоимости доли - внести деньги на депозит суда
после определения стоимости доли внести денежные средства на депозит суда или договориться с оппонентом об ином способе расчетов.
Остальное — это ведение дела и умение использовать обстоятельства в нужном для Клиента ключе. О том, какие доказательства помогли нам выиграть подобный спор, чуть ниже.
Реальный кейс
Аналогичные действий мы предприняли с Клиентом и добились принудительного выкупа 1/4 доли в 2 к.кв.
Из-за семейного конфликта стороны никак не могли прийти к решению относительно судьбы квартиры, в которой никто из них не жил, но при этом и не уступал друг другу.
Клиент, будучи юристом и зная, как важны всякого рода бумажки и справочки, заблаговременно начал готовиться к процессу: собрал инфо от гос. органов и третьих лиц:
- Полиция пояснила, что в спорной квартире оппонент не живет
- Управляющая компания — что квартира ввиду запустения не соответствует санитарным нормам и правилам, в ней перекрыты газ и вода
- Компания по установке счетчиков — что именно благодаря действиям Клиента квартира приводится в порядок и пр.
С учетом того, что оппонент не ответил ни на одно из предложений о выкупе квартиры или ее совместной реализации, мы обратились в суд. В иске мы заняли позицию, которая была нам наиболее выгодна:
- оппонент злоупотребляет правом, в частности, позволяет жить в квартире третьим лицам, не оплачивает коммунальные платежи, топит соседей, не позволяет Клиенту полноценно пользоваться квартирой и при этом не идет на контакт
- Клиент наоборот действует добросовестно, в частности, погашает коммунальные долги, обновляет счетчики, меняет трубы, неоднократно мирно пытается решить спор, но оппонент не идет на контакт, что в конечном итоге нарушает права Клиента как собственника
В итоге суд удовлетворил иск, а мой Клиент стал единственным собственником спорной квартиры.
В завершении отмечу, что я на деле использую то, о чем рассказываю.
Номер дела будет? Чтобы прочитать подробнее?
Это суд общей юрисдикции.
Могу выслать Вам на почту или сообщением.
Артем, а если вот это условие
—
* собственник не имеет интереса в использовании общего имущества
это значит, что владелец 1/4 доли объективно не заинтересован в использовании квартиры, например, не проживает в ней, не платит коммунальные платежи и допускает ухудшение состояния.
—
не соблюдается, то есть, владелец 1/4 проживает в квартире, оплачивает ЖКУ, не допускает ухудшения и вообще объективно заинтересован в использовании, то это нивелирует шансы владельца 3/4 на принудительный выкуп?
В общем такие обстоятельства уменьшают шансы, верно.
Однако не могу сказать, что полностью исключают разрешение спора в пользу собственника с долей 3/4. Нужно смотреть на конкретную ситуацию.
Как минимум, инициирование подобного процесса может помочь достичь договорённостей и сдвинуть дело с мертвой точки.
Мне кажется принципиально важным, единственное ли это жилье у собственника 1/4 жилья. И если это единственное его жилье, то продать эту долю, и выселить этого жильца - не представляется возможным.
Верно, это важный момент.
В описываемом кейсе оппонент проживал у своего сына, поэтому проблем с этим не возникло.
Господи, у нас ужасно похожая ситуация и мы не можем её решить, тоже хотим подавать в суд. Может вы нам подскажете как быть??