Минстрой придумал «кэшбек» для тех, кто снимает жильё легально: в чём идея, как может работать и какие есть вопросы
Ведомство три года назад уже хотело «обелить» рынок аренды, предлая вычет за долгосрочную аренду жилья, но такая инициатива пока не стала реальностью.
Что известно о предложении Минстроя
Минстрой предложил давать налоговый вычет за легальную аренду квартир и домов — той, о которой арендаторы и арендодатели сообщают в налоговую. Если это предложение будет реализовано, то государство сможет возвращать жильцам часть или весь подоходный налог (13%) от суммы аренды.
«То есть если я плачу за квартиру 40 тысяч рублей в месяц, то каждый месяц у меня кэшбек 5200 рублей, а за год — это 1,5 бесплатных месяца аренды», — подсчитал основатель сервиса аренды «Транстрент» Дмитрий Сидоркин.
Он предполагает, что таким образом государство хочет «обелить» рынок аренды, действуя со стороны арендаторов, так как они получат от этого денежную выгоду.
Какие документы понадобятся для получения вычета по аренде и предельная сумма, на которую он мог бы распространяться, Минстрой не указывает. При покупке имущества, например, можно вернуть 13% от лимита 2 млн рублей. Для этого нужно подать налоговую декларацию и подготовить другие документы.
В Минстрое на момент написания заметки не ответили на вопросы vc.ru.
Зачем это нужно
По данным Минстроя, в 2020 году около 5,7 млн семей или 10% от общего числа домохозяйств арендовали жильё. В развитых странах это 18-40%, а в крупнейших городах мира — 80%, отмечало ведомство в проекте.
При этом большая часть арендного фонда находится в тени и не приносит доходов в бюджет. По данным Knight Frank, которые приводило РБК, в серой зоне 90% рынка аренды жилья.
Сидоркин предполагает, что если арендаторы начнут пользоваться вычетом и сообщать в налоговую, то арендодатели не захотят платить штрафы и налоги с доходов от аренды как физлица (13%) и начнут регистрироваться как самозанятые. В таком случае ставка налога с доходов от физлиц-арендаторов упадёт до 4% — это меньше вычета, о котором думает государство.
«Эти 13% — “аквизиционная палка” для наращивания базы самозанятых собственников. Через пару лет, когда вычеты будут перевешивать поступления, вычет отменят», — считает Сидоркин.
Минстрой уже разрабатывал законопроект о налоговом вычете для арендаторов квартир в 2018 году. Тогда предполагалось, что:
- Для получения вычета арендаторам нужно будет подавать декларацию, а также предоставить договор аренды.
- Возврат налога с аренды можно перечислять на счёт в банке.
- Арендатор может получить вычет, если заключил договор на срок свыше 11 месяцев и зарегистрировал его в Росреестре.
- Наниматели, уже получившие вычет при покупке жилья, вернуть налоги с аренды не смогут.
На какой стадии находится этот законопроект и будут ли его положения учитываться в новой госпрограмме, в Минстрое не ответили на момент написания заметки.
Как можно легально сдавать в аренду жильё
Есть несколько способов для законной сдачи жилья в аренду.
- Физлица должны заплатить НДФЛ в 13% от суммы, полученной за аренду жилья.
- Самозанятые, чей годовой доход от сдачи жилья не превышает 2,4 млн рублей, должны заплатить 4%, если их арендаторы физлица, и 6% — юрлица или ИП.
- ИП могут выбрать один из нескольких вариантов: заплатить НДФЛ 13%, по УСН заплатить 6% с полученной от арендной платы или приобрести патент и заплатить фиксированную сумму за год.
Собственник жилья и арендатор также должны заключить договор: сроком до 11 месяцев или долгосрочный — от года. Договоры на длительный срок требуют регистрации в Росреестре, а сведения о нём передаются налоговой. Поэтому многие арендодатели регистрируют договоры на 11 месяцев с возможностью продления в будущем.
За нарушения грозят санкции. Например:
«Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф», — указывала управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова.
Не увидел самого главного, какие плюсы в этой инициативе арендодателю? Хочет арендатор в белую платить, не вопрос. Увеличиваем стоимость аренды на ~15%(лень считать точный процент) и вперед))
арендатор может найти вменяемого собственника, который будет платить 4% в белую. Это можно компенсировать из 13% возврата арендатору.
Новый старт апп, арендуешь сам у себя(брата, свата), получаешь чистый доход в виде 9%. Причём хату сдаёшь за 100тр в хрущевке. Не благодарите.
Комментарий недоступен
В этом случае арендатор съедет к тому, кто зарегистрировался самозанятым и увеличил цену аренды на 4,2%
все бонусы арендодателю были перечислены в статье, вот же они:
За нарушение сроков подачи декларации — штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 рублей. За неуплату налога — штраф 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%.
Хоть какое-то движение в сторону цивилизованного рынка аренды - это хорошо. Но вместо этих свистоплясок с кэшбеком и усложнений, следовало бы сделать возможность временной регистрации по договору аренды без всякого согласия арендодателя, а для арендодателей за препятствование этому штраф с нынешних 5 тыс поднять до 50 тыс. (применять после 1 предупреждения) и таким образом получили бы базу собственников, сдающих в аренду квартиры нелегально. А дальше уже административное давление сделало бы своё дело и все арендодатели бы как миленькие стали бы самозанятыми. Если эти процессы (включая заключение договора) как-то завязать на ЭЦП и Госуслугах, то вообще прекрасно было бы. Для государства так и вовсе плюс во всех смыслах - известно, где на самом деле живут люди (а не номинально), исчезнет черный рынок фиктивных регистраций. Противиться этому могут только те, для кого это кормушка, для общества в целом - только плюс.