Купля-продажа ипотечной квартиры

Ипотека разрушила немало судеб, и не всегда удается погасить кредитные обязательства. Ипотека – не приговор. Бывает, что люди не рассчитали свои силы и уже после поняли, что можно было обойтись вариантом подешевле и меньшей площадью. Выход есть всегда, и ипотека != обреченность.

Как продать и купить ипотечную квартиру

Существует несколько вариантов

Сначала нужно выбрать покупателя. Подписать предварительный договор, по которому будет передан задаток в оплату остатка по кредиту. Задаток в данном случае играет важную роль, он существенно отличается от аванса. Если продавец, получивший задаток, откажется, то должен будет возместить покупателю двойную сумму. А если покупатель откажется, то задаток остается у продавца. И еще возмещаются убытки, причиненные стороной, инициирующей отказ. Поэтому задаток страхует стороны в полном объеме.

Далее вносится сумма в оплату кредита, в Росреестре снимается обременение по заявлению продавца и банка, а закладная аннулируется. И можно выходить на обычную сделку купли-продажи уже без банка.

Можно обратиться в банк с просьбой о замене лиц в обязательстве. Перевод долга, как обратная процедура цессии. Банки на это идут не так часто, а перевод долга возможен только по согласию кредитора. И, как и в предыдущем варианте, сначала нужно найти покупателя, который будет согласен на такую процедуру, понимая, что ему придется выплачивать ипотеку. Надо написать заявление в банк со стороны продавца с просьбой о замене лица в обязательстве. После чего покупатель подает заявку на ипотеку в этом банке. Из предложенных вариантов, необходимо выбрать тот, который числился за продавцом. Участвуют все три стороны. После перекредитования документы на нового собственника, который уже является новым заемщиком, оформляются в Росреестре, закладная оформляется на покупателя. Такая сделка идет под полным контролем банка, что также весьма выгодно для покупателя. Однако покупная цена таких квартир немного ниже, что невыгодно для продавца.

Заемщик пишет заявление в банк о невозможности выполнения требований. Если долг накопился, и банк понимает, что требования могут не выполниться, то он самостоятельно выставляет такую квартиру на продажу. Это не выгодно продавцу совершенно, так как реализуемая цена гораздо ниже. Но покупателям такой вариант вполне может подойти. Важно удостовериться, что в такой квартире все лица выписаны, и нет тех, кто сохраняет право пользования квартирой при переходе права собственности на Покупателя.

И самое главное, помните про несовершеннолетних собственников. Все сделки по отчуждению их имущества проходят с выдачи письменного разрешения органов опеки.

Берегите себя и свое имущество. Правильно рассчитывайте риски при оформлении ипотеки. С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.