Программа КРТ, тонкости и нюансы
Важно понимать, что в программу КРТ можно попасть принципиально двумя способами:
1- вы инициатор проекта КРТ или сами собственник, допустим у вас в собственности, или в долгосрочной аренде участок (неэффективно используемая земля, склад, промзона и ТД) и вы можете сами предложить властям план его развития.
Зачем?
Это ваше право по закону (ст. 70 Градостроительного кодекса РФ) и это даёт определенные преференции.
Пример: участок не очень перспективный- на окраине, нет сетей, или они изношены, плохая логистика и т.д.
Программа позволит снять барьеры для всех участников территории, комплексно решить вопросы по дорогам, сетям, инфраструктуре.
Итог- территория вырастет в цене и ее можно будет использовать более эффективно.
Если вы выступите инициатором, вы сможете избежать внешнего инвестора с торгов, которые проведут сами власти, если ваша территория попадет под программу КРТ по их инициативе и заключить договор напрямую с администрацией без торгов. Вы сами формируете план, распределяете задачи между всеми собственниками территории и формируете договор, который защищает ваши интересы, как владельца.
Что важно- по программе КРТ вы сможете изменить ВРИ, что также имеет огромное значение в капиталоемкости недвижимости.
Возможно дополнительно рассмотреть получение в пользование смежных участков из государственной или муниципальной собственности под строительство объектов, которые необходимы для реализации инфраструктуры под мастер- план развития. Задействовать другие инвестиционные механизмы, если проект КРТ имеет интересное предназначение.
Здесь важно понимать, что нужно единогласие всех собственников.
Предварительно с ними необходимо обсудить план и необходимость реализации программы.
Оценить возможности участия каждого и четко разграничить все задачи.
Необходимо подготовить мастер- план, финансово- экономическое обоснование, документацию по планировке.
За этим лучше обратиться в специализированные организации, которые имеют опыт в соответствующем направлении.
Разумеется, данный вопрос необходимо поднимать в случае, если у вас есть объект земли и он не используется в полном объеме, или не имеет должного оснащения, чтобы приносить доход.
Как предложить план развития?
1- собираете согласие всех собственников земли, без исключения- это обязательное условие;
2- разрабатываете пакет необходимых документов;
3- подаёте заявление в уполномоченный орган в зависимости от расположения земли;
Дело в том, что соответствующие органы постоянно исследуют земли на предмет развития и соответствия развитию. Они выявляют территории, которые нуждаются в модернизации.
И если у вас имеются таковые, это необходимо отслеживать. Мониторить официальные ресурсы.
Другие регионы- torgi.gov
Если ваша территория попала в программу КРТ, не стоит волноваться, у вас есть возможность в течение 45 дней на то, чтобы заявить о готовности реализовать проект самостоятельно.
Этот срок исчисляется после получения официального уведомления от властей вас, как собственника, и предложение заключить договор КРТ.
В эти 45 дней вам необходимо направить в уполномоченный орган 2 документа:
1- письмо согласие на заключение договора о КРТ;
2- соглашение между всеми правообладателями в границах этой территории, в соглашении, если собственников несколько и вы можете со всеми выйти на связь, прописываете кто за что отвечает, как распределяются расходы, этапы и т.д.
Важно
Если вы успели в срок- власти заключат договор о КРТ непосредственно с вами без торгов.
Есть много нюансов: сложно всех найти, сложно со всеми договориться, сложно все успеть в такой срок. Плюс у властей нет необходимости содействовать всем собственникам в поиске друг друга)
Технически- подготовить план в этот срок очень сложно. Особенно, если вы получили предложение, или увидели сами, что ваша территория включена в КРТ, срочно необходимо запросить у властей уведомление.
Плюс четкий бриф (ключевые подробные задачи)- это сильно ускоряет работу.
Какие требования к мастер- плану?
Это комплексный анализ текущего состояния территории- его можно заказать у экспертной организации, что позволит составить оценку стоимости затрат на реализацию брифа. Т е найти точку, от которой нужно будет оттолкнуться.
Необходимы графические материалы:
Ситуационный план (местоположение территории)
Схему существующего использования ( с кадастровым номером)
Схему вносимых и оставляемых объектов
Схему связанности территории ( пешеходные и транспортные связи, схема загруженности и ТД)
Схема обеспеченности объекта обслуживания (это социальная инфраструктура)
Схема существующей карпеляции (кадастровые деление)
Схема градостроительных регламентов и ограничений
Схема этапов реализации ( с показателями для каждого этапа: площадь, количество объектов, очередность освоения)
Важно запросить у уполномоченного органа актуальные выписки из ЕГРН и сведения о мощностях инженерных сетей, документы территориального планирования и правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Мастер план придется согласовать с властями, они проверят, соответствует ли он запросу и всем нормам.
В случае корректировки, вам направят замечания.
Просите письменный перечень (протокол рассмотрения).
Необходимо оценить корректировки.
Сделайте корректировки- приложите появления и повторно отправьте документ на согласование.
Строго регламента на устранения корректировок нет, но обычно дают от 2 денедель до 30 дней.
Если в процессе корректировки возникают сложности, срок на доработку можно продлить, отправив обращение с мотивированным объяснением пролонгации, особенно если необходимо дозаказать инженерные изыскания или привлечь ещё какие нибудь организации для решения вопроса.
Здесь ещё есть что обсудить. Пока пепевариваем это.
Дальше-больше.