Квартира в ипотеку: копить или купить?

Очень часто в последнее время звучит тема нерентабельности покупки собственной квартиры. Всё это подаётся под соусом популяризации «совместного потребления»: зачем покупать своё, когда можно взять в аренду, заплатив меньше? Но какова цена этого "меньше"?

Основными причинами, почему не стоит вкладываться в недвижимое имущество, называются следующие:

1) Низкая ликвидность – квартиру нельзя продать «прямо сейчас», если даже очень нужно, в отличие, например, от ценных бумаг, металлов или валюты.

2) Стоимость жилья не растет, а по отдельным категориям даже падает – по данным сайта IRN.RU стоимость квадратного метра в среднем по Москве сейчас едва ли приближается к 170 тыс., руб., что немногим выше 2012 года.

3) Квартира – это не актив, а пассив, так как, даже покупая «за свои», а не в ипотеку, нужно делать ремонт, и это требует дополнительных инвестиций, при этом ремонт ветшает.

4) Квартира привязывает к определенному месту, и ты перестаешь быть мобильным.

5) Ты не сможешь купить квартиру в центре, а ездить из спального района не хочешь.

Мне кажется, что все эти причины хорошо работают, когда человек хочет объяснить себе и окружающим, почему жильё ему не нужно.

Если вам точно не нужно жильё, вы для себя это психологически определили, выбирайте любой из пяти предложенных вариантов выше и апеллируйте к нему. Я хочу рассказать, почему именно сейчас нужно задумываться о покупке собственной квартиры, пусть даже в ипотеку.

У меня нет экономического образования, и все мои выводы строятся на наблюдениях и логике, я могу быть в какой-то степени предвзята, и уж конечно мнение редакции может не совпадать с моим мнением по изложенному вопросу.

НЕФИНАНСОВЫЙ ФАКТОР

У меня есть ипотека, которую я взяла несколько лет назад под значительно менее интересный процент, чем сейчас, руководствуясь нефинансовым фактором в первую очередь.

Ежемесячная оплата аренды жилья, которое мне нравилось, начиналась от 35 тысяч рублей в месяц. Это были просто сносные для жизни квартиры с обычным ремонтом, в которых успели пожить сначала владельцы, а потом и арендаторы. При этом оптимизировать пространство так, как удобно, было либо невозможно, либо требовало собственных материальных и физических ресурсов. А зачем вкладываться в квартиру, из которой тебя либо попросят переселиться куда-то ещё, либо повысят стоимость после всех твоих новоделок, а у меня так бывало, и ты решишь отправиться на поиски лучших вариантов самостоятельно? Совершенно незачем. Поэтому ты живёшь где-нибудь в прекрасном, но совсем не близком к центру, Царицине, ездишь до метро сначала на маршрутке, потом на автобусе, смотришь на обои в цветочек, которые в жизни бы сам не поклеил, и плюшевое бабушкино кресло, и платишь свои 35. Или живёшь на Покровке во в меру убитой, но такой расположенной в центре квартире, за те же кровные 35. Если повезёт.

Свою квартиру можно менять, как хочешь, ставить мебель, какую заблагорассудится, технику, которую не придётся через год демонтировать и возить с собой, да и просто можешь обживать своё личное пространство. Пространство, которое становится выражением тебя. Модернизировать и видоизменять, проходя вместе с ним разные жизненные циклы. И к тебе не придёт лэндлорд со своими просьбами, вопросами и требованиями, потому что ты сам себе хозяин. По мне – это большая степень свободы, которую ты покупаешь за 10% годовых.

МИФОТВОРЧЕСТВО

Начнём с конца – с развенчания мифов о том, что квартира тебя привязывает к определённому месту, и ты теперь по гроб жизни обязан жить на этих 30 / 40 / 50 квадратных метрах – на что денег хватит – да и дети твои тоже.

В общем, это не так.

Практически в любом городе нашей страны, а в Москве особенно, аренда квартир – популярная услуга. Во многом, потому, что людям сложно накопить на первый взнос по ипотеке, но ещё и потому, что они не видят в этом смысла, как мы знаем.

Когда осенью прошлого года я поменяла работу, и мне стало нужно ездить из района Перово в ближайшее Подмосковье, город Химки, я просто сдала свою квартиру. В воскресенье было размещено объявление, в понедельник вечером приехало девять разных желающих, и пар, и одиночек, и мы сразу же определились с теми, кто с нами на одной волне. За следующую неделю была найдена квартира в Химках, в субботу моя семья уже туда переехала, а в воскресенье в нашу квартиру въехала новая семья. Ровно неделя - и кастинг из девятерых желающих. Аренда нашей квартиры, к слову, стоит столько же, сколько квартиры в Химках.

Для нас это была вынужденная мера, но если вам не хочется ездить долго на работу, и вы готовы, например, немного доплатить, живите в центре. Сдавайте, снимайте и живите. В статье расходов будет только оплата кредита банку.

ФИНАНСОВЫЕ ФАКТОРЫ

Так мы подошли к рассмотрению финансовых факторов, позволяющих купить квартиру выгоднее, чем снимать её.

Начнём с матчасти. Есть два основных вида платежа по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный. Как можно догадаться, дифференцированный платёж отличается от месяца к месяцу: он становится меньше. Вы выплачиваете одну и ту же сумму в счёт основного долга, а платёж по процентной ставке сокращается, потому что сокращается и сумма долга. Аннуитетный предполагает, что вы платите одну и ту же сумму каждый месяц. При этом в рамках суммы сначала основную долю будет съедать процент по кредиту, а потом, когда долг сократится, вырастет часть в погашение самого этого долга.

Как по мне, платить равными суммами, то есть это аннуитетный платёж, удобнее с точки зрения ведения личной бухгалтерии. Банк обмануть не получится, и он всё равно получит своё, здесь уж будьте спокойны.

Так вот: если вы, например, можете платить 35 тысяч рублей за чужую квартиру, то, возможно, стоит начать платить те же деньги за свою, добавляя ещё 15 тысяч в пользу своего будущего недвижимого имущества?

Определившись, какую максимальную сумму вы готовы отдавать как процент, несложно примерно посчитать, какую сумму кредита вам примерно доступна. Простейший способ, где за основу взяты те самые 35 тысяч рублей:

· Примем за ставку 10%,

· 35 000 * 12 (месяцев) / 10%,

· Итого 4 200 000 – примерная сумма кредита, которую сможете позволить.

Это довольно примерный расчёт, за точным нужно обратиться непосредственно в банк.

Если вы – счастливый обладатель миллиона рублей в качестве первого взноса, то с учётом ваших возможностей, изложенных выше, сможете позволить себе квартиру чуть больше, чем за 5 миллионов рублей. Вполне себе достойный вариант "однушки" в кирпичном доме в пешей доступности от хорошо всем известных, хоть и не центральных, станций метро.

Теперь посчитаем, сколько лет нужно будет тянуть лямку:

· Кредитные 4,2 млн. руб. делим на 15 тыс. руб, которые хотим платить в месяц,

· Получаем 280 месяцев, то есть порядка 20-25 лет – средний прогноз.

Но вы же собираетесь покорять карьерные высоты и оплачивать ипотеку быстрее, так ведь?

Кстати, чтобы банк одобрил вам указанный платёж в 50 тыс. руб., зарплата должна составлять 100 тыс. руб. после вычета всех налогов. «На руки», как говорят в нашей стране. Подумайте об этом.

Кстати, по статистике большинство заёмщиков отдаёт кредит за 10 лет.

Подумайте о себе через 10 лет: у вас будет семья, дети? Вы хотите, чтобы ваши близкие не зависели от «хозяина», далеко не всегда приятного и вменяемого? Я вот хочу.

Другая занимательная статистика: через 10 лет лучше не будет. Кризисы в нашей стране цикличны, а вы, извините, моложе не становитесь. Думайте о себе сегодня: и о квартире, и о пенсии, и о накоплениях.

ТАК ВСЁ-ТАКИ: МОЖЕТ, КОПИТЬ?

Переходим к другому финансовому фактору, а именно: деньги на счету держать выгоднее. Было выгоднее пять лет назад примерно, когда отдельные банки предлагали ставку до 11% годовых. Сейчас ставка, в среднем, составляет 6% (по верхней границе). Если вдруг у вас есть свободные 5 миллионов – допустим! – и вы держите их на счёте в банке, очень ликвидный и совсем не рисковый инструмент, то получаете 300 тысяч рублей в год. Если у вас есть квартира стоимостью 5 миллионов рублей с нормальным ремонтом и техникой, и вы сдаёте её за 40 тыс. руб., ваш чистый доход составляет 480 тыс. руб. И это ваша квартира, которая даёт вам – ещё раз добро пожаловать в Россию и Москву – массу преимуществ:

· Бесплатный проезд на общественном транспорте для ваших родителей,

· Хорошее качество бесплатной медицины в Москве,

· Повышенную пенсию для родителей и, в перспективе, для вас (если пенсия будет к тому времени).

И помните – люди, которые снимают квартиру, такие же, как вы. Нередко - приятные и милые.

Если же у вас есть всего миллион, и вы каждый месяц отдаёте 35 тысяч рублей за съёмное жильё, то это не самый коммерчески выгодный вариант, посчитайте сами.

Кстати, к вопросу хранения денег в сберегательной кассе: молодец тот, кто успел в конце 2015 поменять деньги в доллары (а до этого – и в 2007). А кто не успел, тот потерял половину. Ну и примерно половину в стоимости квартиры тоже потерял, отдадим должное, потому что, в среднем, стоимость квадратного метра за последние годы не изменилась.

И пять копеек про ремонт. Когда вы делали ремонт в последнее время? Еще немножко занимательной статистики: средний россиянин делает ремонт один раз в десять лет, по собственному заверению среднего россиянина. По факту это могут быть даже все двадцать. Ремонт – это долгосрочная инвестиция, и вложившись единожды, можно спать спокойно.

Государство возвращает порядка 650 тысяч рублей – это возврат части подоходного налога за покупку квартиры и части – за уплаченные проценты по ипотеке. Чистый и аккуратный ремонт без излишеств можно сделать в рамках этой суммы, проверено мной.

Итак, квартира – это хорошая инвестиция, если не воспринимать её как только лишь финансовый инструмент, а думать об инвестициях в себя и своё будущее.

Но здесь нужно отдать должное: если зарплата в ваши прекрасные профессиональные руки составляет больше 200 тысяч рублей, и вы планируете покупать квартиру эконом-класса стоимостью порядка 5 миллионов рублей, то здесь ипотека не выгодна. Все мои выкладки актуальны для скромных менеджеров среднего звена.

Тинькофф недавно запустил прикольную игрушку "копить или купить" - вы вводите некоторые первичные данные (сколько денег получаете, какую сумму хотите взять в долг и с какой ставкой и т.д.), и она выдаёт вам рекомендацию: брать ипотеку или лучше повременить и подкопить самому. Забавная вещица. Если вы всё ещё не знаете, стоит ли игра свеч, протестируйте – всегда приятно найти лишнее подтверждение собственным словам.

ПОЧЕМУ СЕЙЧАС

Причины две. Первая - совсем скоро у нас пройдет Чемпионат мира по футболу, и после того, как он закончится, ВВП покатится вниз. Здесь нет ничего секретного: читаем прогнозы минэкономразвития и других умных людей. Для нас, простых граждан, это значит следующее: сейчас банки активно раздают кредиты, снижая ставки, подогреваясь низкой инфляцией, чтобы потом собирать денежки с народа в виде платежей. Вся эта милая лавочка с низкими ставками вряд ли будет всегда.

Ну и второй фактор - вступление в силу с 1 июля правок в закон о долевом строительстве. Фактически, этот закон убьёт большое число застройщиков, а значит этим самым застроёщикам нужно как можно скорее стартовать проекты и получить первые деньги с дольщиков прямо сейчас. Потом будет поздно - для застройщиков, а для покупателей - дорого. Тоже предлагаю ознакомиться с деталями самостоятельно.

Буду рада услышать ваши мысли на тему "купить или копить".