Три шага к современной аренде жилья, или инновации в недвижимости

Борис Шлаин, bsh@moskvarenta.ru

Дмитрий Лебедев, dl@moskvarenta.ru

При подготовке статьи использованы материалы Телеграмм-канала RightRent

В 2013 году мы начали проект «Правильная Аренда» (www.moskvarenta.ru) с целью отстроить востребованный комплексный автоматизированный сервис как для арендаторов, так и арендодателей. Чтобы определить реальные потребности - мы изучали клиентов, проводили опросы, смотрели, какие материалы пользуются популярностью, отвечали на вопросы в форме платных и бесплатных консультаций.

В результате сформировалось понимание: какие задачи на рынке аренды могут быть вполне успешно решены коммерческим сервисом, а какие – требуют активного, хотя и не всегда традиционного по форме, участия государства. Мы делимся нашими идеями и надеемся, что они вызовут содержательную дискуссию.

Для простоты восприятия мы будем использовать, говоря о жилой недвижимости, понятие «аренда», хотя формально, как правило, речь идет о юридическом понятии найма жилья.

Последняя статистика показывает (Источник: Ведомости), что даже в Москве рынок легализован не более чем на 10-12% (около 26 тысяч поданных деклараций). При этом по поданным декларациям средняя цена найма получается около 32 тысяч рублей в месяц, что соответствует бюджетной однушке или дешевой двушке. Такая цена может объясняться несколькими гипотезами:

· Гипотеза 1: большое число поданных деклараций – «нулевые», т.е. это доход от сдачи в аренду недавно приобретенной недвижимости, по которой есть налоговые вычеты;

· Гипотеза 2: дорогие объекты сдаются через ИП и не попали в статистику;

· Гипотеза 3: значительный объем недвижимости сдается «в серую», т.е. в договорах и декларациях указываются заниженные цены.

В любом случае, можно говорить о крайней скромности успеха легализации столичного рынка жилья.

Две самых популярных темы для обращения на сайт «Правильной Аренды»:

· Договор безвозмездного использования жилого помещения – 9.2 % запросов. Наш комментарий: такая модель не запрещена законом, но в реальности вряд ли большинство объектов «сдается бесплатно».

· Конфликты при досрочном расторжении договора найма – 18.5 % запросов. Наш комментарий: при этом уточнение деталей приводит к выводу, что стороны не знают законодательства, часто не заключают вообще или заключают «абстрактный» договор, и плохо понимают свои права и обязанности.

Мы видим по меньшей мере пять явных трендов на рынке аренды:

· Рынок четко распадается на 3 сегмента: дорогой, средний и маргинальный. Дорогой сегмент в значительной части легализован и управляется профильными компаниями управления недвижимости, но его доля по количеству объектов не превышает 5% , и он не «делает погоду». Большая часть среднего сегмента рынка все еще находится в «серой зоне»: стороны заключают не соответствующие реальным условиям договора, а арендодатели стремятся избежать уплаты налогов. Маргинальный, когда нет никаких договоров, когда наличные без расписок и «резиновые квартиры» – всегда был и всегда будет, но есть тренд на его сокращение.

· На рынок выходят крупные игроки типа АИЖК и апартаментов со стандартными услугами, по ценам выше рынка, но это предложение по объему явно меньше «частного» и в ближайшее время частный рынок будет оставаться «основным» по объему. Хотя появляющиеся крупные игроки могут задать стандарт качества, примерно как Аэроэкспресс задал стандарт и повлиял на стоимость трансферта в/из аэропорта;

· Активно развивается сегмент «новых управляющих компаний», ориентированных на верхнюю часть среднего сегмента и предлагающих стандартные услуги и умеренные (5 ‑ 10% от стоимости аренды) тарифы. Эти компании предоставляют комплексные правовые, бытовые, финансовые и информационные услуги, и, также «не делая погоды» по объему, задают тем не менее стандарт для информационного сервиса.

· На среднем и маргинальном сегменте в конкуренцию с риелторами вступают социальные сети и иные p2p-проекты.

· В целом рынок, под влиянием роста предложения и снижения спроса, разворачивается от рынка арендодателя к рынку арендатора. Причем по нашему наблюдению, это не краткосрочный, а долгосрочный тренд, нарастающий последние лет 10.

Активная деятельность на рынке информационных и консультационных услуг на рынке аренды подсказало нам несколько решений, которые могут быть приняты во внимание государством, если оно действительно стремится к полноценной легализации этого рынка. В том числе и потому, что легализация должна давать не только налоги городу, но и реальные преимущества участникам рынка.

Мы исходим из следующих предпосылок:

· Доходы должны декларироваться, а налоги уплачиваться. Т.е. модель скорее «налоги и эффективное использование бюджета», чем «рынок жилья без государства и налогов». При этом мы понимаем, что второй подход имеет немало и теоретических, и «стихийных» сторонников.

· Государство в целом, и Правительство Москвы в особенности, заинтересованы в легализации рынка жилья и видят в этом возможность как для повышения поступлений налогов, так и для построения более комфортной социальной среды в городе. Хотя отдельные лица, представляющие государство (например – участковые), порой и могут пытаться извлечь личную выгоду из «серого» состояния рынка, как законным, так и незаконным образом.

· Непростая ситуация в экономике не имеет не только негативные последствия, но и дает возможности для перемен. В частности, на «рынке арендатора» легче подтолкнуть арендодателей к легальной аренде.

Сначала обозначим три основных шага, потом – изложим их более подробно. Предлагаемые шаги государства могут задать новые правила игры и представляют собой реинжиниринг и инжиниринг экономических механизмов. Однако частный бизнес, включая розницу – арендаторов и арендодателей, обычно быстро адаптируется к ним и сможет реально «поддержать» новые механизмы. В этом смысле, мы можем опираться, например, на практику использования данных БКИ банками, и/или на активное расширение использования электронных госуслуг жителями Москвы.

Возможно, мы – неисправимые оптимисты, но, на первый взгляд, все это не требуют существенных финансовых вложений, т.к. являются тюнингом технологии и правового регулирования, а не проектами строительства или модернизации городской инфраструктуры.

· Шаг 1: перевод отношений арендодатель-арендатор в «белое поле», за счет создание потребности у обеих сторон потребность в обращении к государственным услугам «арбитра»;

· Шаг 2: арендодатели должны извлекать прямую пользу от уплачиваемых ими налогов.

· Шаг 3: внедрение инструментов, повышающих доверие на рынке и формирующих реальную ценность репутации участников рынка.

В течение долгого времени («советского» и «постсоветского») государство не замечало рынка аренды, что и формировало его черным или, в лучшем случае, серым. Если сдаешь – значит имеешь излишки и не платишь налоги. Если снимаешь – значит, что-то не так (нет своего жилья, выгнала жена, уехал в другой город) и потенциально подозрительный элемент. При этом в крупных городах сдающий – это все-таки скорей «свой», а снимающий – это скорей «приезжий». Хотя реалии жизни давно уже изменились, этот паттерн не только находится в сознании многих людей, но и некоторых представителей государства.

Закономерное следствие из паттерна «арендатор всегда неправ»: арендаторы очень плохо знают свои права по закону и очень редко обращаются в суд; при этом арендодатель может «напугать арендатора участковым» (хотя в последнее время полиция более аккуратно относится к ситуации и не вмешивается в гражданские конфликты вокруг аренды).

· Первый вывод из этой ситуации: арендодатель не нуждается в правовой защите со стороны государства, поскольку у арендатора есть «выученная беспомощность», а арендодатель эффективно использует «угрозу применения силы», апеллируя к предыдущему опыту.

Напоминает чем-то сюжет из сказки про Мумми-тролля (Туве Янсон, «Шляпа волшебника»):

«— Позвольте спросить, а почему нет защитника у Морры? —поинтересовался Снифф. — В этом нет нужды, — сказал Снорк. — Морра права.»

· Второй вывод: в случае конфликта арендатор в большинстве случаев имеет все основания считать, что арендодатель не платит налогов. В случае конфликта арендатор угрожает обратиться в налоговую инспекцию, при этом, скорей всего, идя на разрыв отношений, но заставляя арендодателя идти навстречу, например в части возврата депозита.

Из опыта «Правильной Аренды»: по меньшей мере, несколько десятков запросов от соседей и арендаторов по поводу того, как и куда можно пожаловаться на арендодателя в налоговую инспекцию.

Если посмотреть на ситуации с точки зрения теории игр, то и у арендатора, и у арендодателя есть две стратегии – действовать в «белом» или «сером» поле. При этом современное равновесие – это «серое/серое»: арендодатели не готовы платить за переход в «белое» деньгами, а арендаторы – втягиваться в судебные разбирательства из-за бесперспективности. Как только одна из сторон получит явные преимущества от перехода на «светлую сторону», рынок начнет свое движение к другой точки равновесия – «белое/белое».

Гипотеза: если арендодатель будет заинтересован обращаться к государству как арбитру, то он будет вынужден платить налоги. Иначе говоря, неуплата налогов создаст дополнительные риски в виде невозможности решения конфликтный ситуаций, в т.ч. в свою пользу, и одновременно дает в руки арендодателя «ядерное оружие» в форме жалобы в налоговую.

В рамках шага 1 мы могли бы ожидать от Правительства Москвы:

· Меры по повышению правовой грамотности арендаторов (именно арендаторов!), от создания сервиса бесплатных консультаций и мобильного приложения, до консультаций по стандартным вопросам в центрах Госуслуг;

· Создание показательных прецедентов. Провести ряд показательных разбирательств (разумеется, в смысле последующего информационного освещения, а не неправомерных действий), в которых интересы арендатора были защищены в суде. Цель – создать прецедент успешного обращения арендатора в государственные органы, включая суд.

Последние местные выбора прошли в Москве остро и привели к серьезному обновлению депутатского корпуса, а заодно выявили неподдельный интерес жителей к структуре местных финансов. Выяснилось, что местные бюджеты «мизерные» и основное финансирование, в т.ч. от местных налогов, не только собирается гордом, но и «оседает» на уровне города, лишь в незначительной доле распределяясь на уровень местных бюджетов. Мы общались с депутатами местных советов и поняли, что т.к. налог «остается у города», они не заинтересованы в повышении легальности аренды, хотя именно им было бы проще и эффективнее на нее повлиять.

Доходы от налогов с аренды поступают в местные бюджеты, но по месту регистрации ИП или плательщика НДФЛ. Только в случае патента доход можно «привязать» к конкретному объекту недвижимости, сдаваемому в аренду. При этом патентная схема требует регистрации ИП, и в нынешней своей форме остается громоздкой и невыгодной для многих арендодателей.

Все это на фоне того, что в некоторых домах и районах количество арендных квартир доходит до 20%. При этом одни (владельцы) не участвуют в местной «политике» поскольку они не живут в этих квартирах, а другие (арендаторы) не участвуют – поскольку живут там временно (как правило, около 1,5 лет), да и не имеют прав к такому участию. А речь идет о людях, имеющих дополнительный доход (от аренды) или доход, достаточный для оплаты аренды - в г. Москва это немалые деньги. То есть слой «средний» и «выше среднего» оказывается «на социальной обочине», причем лишь отчасти по своей воле.

С другой стороны, стоимость аренды во многом определяется не только свойствами самой квартиры, но также и «окружения» и манерой поведения арендодателя (о последнем пойдет речь ниже, в Шаг 3). Иначе говоря, доход арендодателя зависит от окружения, причем один арендодатель вряд ли сможет существенно на него повлиять.

Автору лично приходилось рассматривать квартиры с отличным ремонтом, но при этом состояние подъезда или двора вынуждало сделать выбор в пользу других вариантов – пусть скромнее, но визуально в более позитивном окружении. А однажды накануне показа квартиры я экстренно менял лампочку на лестничной клетке, чтобы не «обесценить актив».

Вывод: Арендодатели, будучи массовой и достаточно состоятельной частью городского общества, должны получать прямую выгоду от декларирования доходов и уплаты налогов, как за счет повышения доходов от сдачи в аренду, так и от получения иных услуг на более выгодных условиях.

Позволим себе небольшой численный, очень упрощенный пример: пусть всего по городу сдается 200 000 квартир. В каждом районе из 100 - около 2 000. При средней цене аренды в 30 000 рублей налог за год (НДФЛ) составит 47 000 рублей. 10% от налога, направленные в местный бюджет, для сдаваемых квартир района дадут нам 9,5 млн. рублей. Этих денег недостаточно для «революции в инфраструктуре», но вполне может хватить для установки велопарковок возле домов, где квартиры сдаются студентам; нормализации ситуации с разметкой парковок и пешеходных переходов; прокладке нормальных пешеходных дорожек к остановкам транспорта. Даже нормальный набор фотографий района, размещенный на сайте местных органов власти, которые арендодатели могут использовать в своих объявлениях – и то способен повысить их финансовый результат.

Наши предложения в рамках Шага 2:

· Часть бюджета (доходов) местных органов власти должна зависеть от доходов от аренды расположенных там объектов. При этом поскольку речь идет о перераспределении средств через уровень городского управления и «настройку» механизма принятия решения, и это вероятно позволить обойтись без радикальных изменений финансового регулирования. В свою очередь, арендодатели должны иметь возможность в режиме краудсорсинга и софинансирования влиять на решение относительно использования указанных средств. Для этого можно использовать, например, расширение функционала «Мой дом». Речь идет о выдвижении инициатив и голосовании за них.

· Арендодатели должны получить прозрачный сигнал и практический алгоритм извлечения пользы от декларирования доходов: от подтверждения доходов для зарубежной визы до получения банковских кредитов. Причем эта информация должна быть в конечном счете размещена на стороне поставщиков соответствующих услуг – банков, визовых центров, и именно в этом заключается «работа города» в конечном итоге.

Рынок жилой аренды является массовым, однако какие инструменты доступны его участникам – арендатору и арендодателю? При всем уважении к работе риелтора, именно отсутствие легальных и удобных инструментов в значительной мере позволяет риелторам зарабатывать в т.ч. на сервисе по проверке контрагентов. Арендатор, снимающий квартиру, благодаря Росреестру еще может хотя бы получить подтверждение, что арендодатель является ее собственником.

Вспомним, с чего начинался российский рынок розничного банковского кредитования: с ростовщических, высоких ставок и оценке заемщика «на глазок». Следующим шагом стал скоринг, построенный на экспертных оценках. Только внедрение практики кредитных историй и института БКИ дало банкам возможность более адекватно оценивать риски и предлагать заемщикам условия, основываясь на их кредитной истории – то есть репутации. Кредитные бюро постепенно начинают аккумулировать не только информацию о кредитах, но и о других финансовых обязательствах заемщика и истории их исполнения.

Для арендодателя выбор арендатора и определение условий для него – это по сути задача оценки платежеспособности и надежности контрагента. Сейчас проблема решается через управляющие компании и риелторов, которые «проверяют контрагентов» и управляют рисками. При этом риелторы делают это только при сдаче и в дальнейшем по сути рискуют только своей репутацией; управляющие компании оказывают услугу «под ключ», но при этом берут плату на всем протяжении аренды.

За пределами указанных сегментов риски на рынке «зашкаливают»: стороны могут проверит паспорта друг друга, и это по сути «максимум возможного». Однако ни финансовое состояние арендатора, ни история его предыдущих отношений аренды арендодателю достоверно неизвестна. В ситуации, когда хорошая репутация не позволяет арендатору рассчитывать на лучшие условия аренды, она теряет свой смысл – арендатору не нужен «положительный отзыв арендодателя». С другой стороны, ориентируюсь на «арендатора с улицы», арендодатель не заинтересован инвестировать в повышение качества сдаваемого жилья больше необходимого минимума. В качестве частично подходящего примера «рынок лимонов» (рынок подержанных автомобилей).

«Рынок лимонов» (The Market for Lemons) — модель рынка подержанных автомобилей в США с ассиметричной информацией, при которой нарушается принцип действия рыночного механизма, поскольку ценовые сигналы перестают отражать реальное положение дел. Описана в работе лауреата Нобелевской премии (2001 г.) Джорджа Акерлофа. Если покупатель не знает, какой перед ним подержанный автомобиль – хороший или плохой, он оценивает его «средне»: в результате хорошие автомобили вымываются с рынка, а плохие продаются по завышенной для этой категории, «средней» цене.

Позволим себе кратко сформулировать идею: если вы не можете проверить своего контрагента, вы исходите из его «среднего качества», и назначаете цену исходя из «среднего риска». Однако если цена назначена исходя из «среднего риска», то у вашего контрагента нет интереса к зарабатыванию «хорошей репутации» - она не позволяет ему получить лучшие условия.

Сегодня стороны пытаются решить проблему через механизм рекомендаций в социальных сетях и свои социальные профили: место работы, информацию о доходе. Это немного напоминает «зарю» банковского кредитования.

Рынку аренды необходимы механизмы получения достоверной информации и доступные инструменты управления риском арендодателя:

· По сути речь идет об автоматизированном сервисе по проверке контрагентов, интегрирующим данные о предыдущих отношениях аренды, финансовом состоянии (БКИ, НДФЛ), подлинности паспортов и прав собственности на объект аренды; при создании такого сервиса важно быть реалистами: на основании гипотезы о среднем срока аренды в среднем сегменте 1,5 года, система «заработает» через 3-5 лет после запуска.

· Отталкиваясь от нашей экспертизы, мы считаем, что технологически ближе всего к реализации такого сервиса находятся БКИ, тем более что, с одной стороны, кредитная история арендатора может быть интересна для арендодателя, а, с другой стороны, исполнение обязательств по оплате найма – для потенциального банка-кредитора.

· Участие государства требуется скорей в роли модератора и в связи с необходимостью доступа к различным персональным данным и данным, находящимся в ведении государственных организаций – от данных ФНС до информации о регистрации по месту жительства.

· Ключевая практическая, и пока не решенная задача – сбор информации об отношениях аренды, особенно в ситуации, когда договор не требует регистрации по закону, а расчеты осуществляются в наличной форме.

Современный рынок недвижимости переживает бум инноваций, как в сфере бизнес-моделей (пример – экспресс-выкуп недвижимости за счет агентства или lowcost-управление недвижимостью), так и в информационных сервисах оценки объектов.

Государство пытается поддержать эти инновации, в том числе за счет различного рода акселерационных программ и инвестиций.

Наш опыт и в сфере аренды, и в других инновационных проектах наводит нас на мысль: государство будет более эффективно в этой области, если сосредоточиться на создании экономических механизмов, но в современной «API-обертке». Бизнес, в свою очередь, сможет быстро подстроиться – благо, он уже воспринял современные концепции Agile и Design Thinking.