Новостройки подорожают к апрелю, а на вторичке перестают продавать из-за падения рубля — что происходит с недвижимостью

Предложений аренды становится больше — может из-за весны, а может из-за эмиграции.

28 февраля ЦБ поднял ключевую ставку более чем в два раза — до 20%. Её уровень напрямую влияет на стоимость кредитов для населения и бизнеса: чем выше ключевая ставка, тем выше процент, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим банкам.

После этого часть российских банков временно приостановила выдачу ипотеки. В их числе — «Совкомбанк», «Альфа-банк» и «Уралсиб». Другим пришлось поднять ипотечные ставки — это сделали «Сбер», ВТБ и «Россельхозбанк».

Покупатели поспешили взять ипотеку в банках, которые ещё выдавали её по прежним ставкам. По словам экспертов из агентства «Инком-Недвижимость», это привело к росту спроса на новостройки в феврале на 56%. При этом общая тенденция сегодняшнего рынка недвижимости — стагнация, говорят аналитики. Сделки, начатые ещё до повышения ключевой ставки, завершаются, а новые — либо приостановлены, либо отменены.

Тяжелее всех, по мнению аналитиков, приходится вторичному рынку жилья. Он, в отличие от «первички», останется без господдержки. Неопределенность коснётся и цен на аренду жилья: часть потенциальных покупателей квартир станут арендаторами, что повысит спрос на рынке — но рост цен эксперты считают маловероятным.

Агентства недвижимости отмечают рост цен на жилье в конце февраля—начале марта. По данным «Метриум», в феврале стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве поднялась на 5%, или на 20 тысяч рублей. Это рекордный месячный прирост показателя за всю историю наблюдений компании. Предыдущий максимум зафиксировали в 2014 году — из-за скачка курса валют.

О росте цен сообщили также аналитики сервиса Move.ru: за февраль стоимость новостроек по России выросла как минимум на 30-45 тысяч рублей за квадратный метр.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» заметили незначительный рост цен в последнюю неделю февраля. На первичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 1% — до 343 300 рублей. Рост в 3% отметили в комфорт-классе — до 287 200 рублей.

Рост цен связан с высоким спросом, объясняют эксперты. После 24 февраля он вырос на 18%, а после повышения ключевой ставки ЦБ — на 56%, говорят в агентстве «Инком-Недвижимость». При этом более 70% обращений приходится на тех, кто хочет успеть купить квартиру по старым ипотечным ставкам.

В «Метриуме» поясняют, что высокий спрос привёл к сокращению числа доступного жилья в продаже и увеличил расценки.

В то же время цены растут не так стремительно, потому что застройщики держат паузу — они не понимают, какова должна быть конечная стоимость жилья, говорят в Move.ru. Общая тенденция сегодняшнего рынка — стагнация, считают аналитики. Сделки, начатые до повышения ставки ЦБ, завершаются, а новые — либо приостановлены, либо отменены.

При этом ситуация с квартирами в новостройках и строящимся жильем стабильней, чем на вторичном рынке: здесь сделки все ещё совершаются, но с постоянной переоценкой, говорят эксперты «Яндекс.Недвижимости».

По данным «Циана», с 23 февраля стоимость квадратного метра в крупных городах России выросла на 1,1% — с 101 800 до 103 000 рублей. В январе же рост составил 2,3%.

В Москве и Санкт-Петербурге аналитики «Яндекс.Недвижимости» фиксируют рост цен на квартиры сегментов «эконом» и «комфорт». Стоимость квадратного метра в конце февраля — начале марта выросла примерно на 2%. Однако в целом по стране цены в этот период снизились на 1%.

Это говорит о том, что на февральских ценах на жилье события в Украине не успели отразиться, говорят в «Инком-Недвижимости». По уровню спроса февраль 2022 года был таким же, как и в прошлом году.

По словам аналитиков Move.ru, сейчас рынок выжидает, так как покупательскую активность россиян ослабили рост ипотечной ставки и геополитическая напряжённость. Из-за событий в Украине половина людей, планировавших покупку жилья в последних числах февраля и в начале марта, отложила все операции на неопределенный срок, ожидая ясности положения рынка и экономики.

Продавцы сегодня не готовы отдавать недвижимость «прямо сейчас» — даже при оплате наличными или при быстрой оплате, говорят аналитики «Яндекс.Недвижимости». Основная причина в том, что люди не понимают, что делать с наличкой, поясняют эксперты. Они опасаются, что вложить деньги в активы, в том числе валютные, не получится из-за новых ограничений ЦБ или западных санкций.

Вторая половина потенциальных покупателей стремится провести сделки как можно скорее — на фоне скачка курса валют они не хотят оставаться с деньгами на руках, а желают вложить их в недвижимость, добавляют в «Инком-Недвижимости».

Часть продавцов даже готова идти на уступки и снижать стоимость жилья, продолжают эксперты «Яндекс.Недвижимости». Например, некоторые продавцы элитной недвижимости — правда, речь идёт преимущественно о старом фонде.

Во всех городах России с населением от 500 тысяч человек стоимость аренды с 24 февраля по 10 марта в среднем снизилась на 0,6% — с 18 530 рублей до 18 420 рублей, говорят эксперты «Циана». За месяц падение составило всего 0,7% — то есть динамика околонулевая, добавляют аналитики.

В феврале-марте стоимость аренды квартир в старой Москве в среднем составила 47 480 рублей в месяц. С начала 2022 года она почти не изменилась — снизилась примерно на 1%.

Аналитики объясняют, что цены не растут, так как на рынке становится больше «‎свободных» квартир — то есть готовых к заселению. В целом по России отмечен троекратный прирост, говорят эксперты «Циан.Аналитики».

Предложений на рынке стало больше во многом из-за сезона. «Весной число квартир растет, что совершенно характерно для этого периода и не связано с украинскими событиями», — пояснили в «Инком-Недвижимости».

Однако количество «свободных» квартир растёт ещё и по причине переездов россиян, считают аналитики «Циана». Сейчас уровень дохода арендаторов снижается, как это было в начале пандемии. Поэтому они вынуждены выбирать более доступное жильё либо переезжать в другие города.

В перспективе стоит ждать роста арендных ставок, говорят аналитики «Циана». На этом скажется неопределенность среди тех, кто покупает и продает жилье. Спрос на аренду может вырасти — так как те, кто хотел купить квартиру, вынуждены от этой идеи пока отказаться, отмечают аналитики «Инком-Недвижимости».

С другой стороны, это приведёт к росту предложения на рынке: пока квартира не продаётся, её можно сдавать и получать доход.

В «Инком-Недвижимости» считают, что радикальных изменений в столице всё же не будет. Дальнейший рост арендных ставок маловероятен — скачок цен уже произошел во второй половине 2021 года, объясняют аналитики. Учитывая, что доходы населения не растут, даже в случае повышения спроса стоимость аренды не может увеличиться в разы.

Эксперты допускают и снижение цен на аренду, но только в случае массового оттока нанимателей из Москвы. Пока этого не происходит, но многое будет зависеть от состояния рынка труда.

Вторичный рынок недвижимости, по словам аналитиков, сейчас находится в наибольшей зоне риска. Поддержка со стороны государства в кризисы, как правило, направлена на первичный рынок, объясняют эксперты. Одной из таких мер поддержки была, например, льготная ипотека под 6,5% годовых в 2020 году.

«В строительстве заняты миллионы человек, поэтому все меры направлены на первичный рынок», — говорят в «Циане». При этом вторичный сегмент «выживает» в кризис самостоятельно. Например, в 2015 году он просел по уровню спроса на 30% относительно 2014-го. В то же время «первичка», где действовала господдержка, сократилась лишь на 18%.

Эксперты предполагают, что в нынешней ситуации вторичный рынок сожмётся до сделок в формате «обмена» жильём — при таких сделках можно избежать прямых денежных расчётов и отказаться от оформления дорогой ипотеки.

#недвижимость