«Замок во Франции стоил дешевле дома по соседству с Цукербергом»

История российской предпринимательницы Екатериной Кадиевой, которая купила отель Château Le Sallay в замке 16 века.

Екатерина Кадиева по образованию психолог и психотерапевт — во многом именно это влияет на её решения и бизнес. Вместе с мужем Екатерина Кадиева основала digital-агентство SKCG в Москве, а затем, после переезда в Париж, зарубежный лагерь для русскоязычных детей со всего мира «Марабу».

Оказалось, что сложно найти хороший отель, который согласился бы несколько недель работать только для детей и при этом не пытался бы каждый год поднимать цены — и тогда родилась идея купить собственный отель где-нибудь во Франции.

Кадиева и её муж решили не строить отель с нуля, а купить уже готовый. Дело не только в том, что у каждого отеля есть своя наработанная база клиентов, но и в том, что получить лицензию на ведение гостиничной деятельности во Франции очень сложно: здание будущего отеля должно соответствовать всем строгим нормам, а собирать нужные документы можно несколько лет. Поэтому пара решила не строить отель с нуля, а купить уже готовый.

Из ста просмотренных вариантов Екатерине Кадиевой по-настоящему подошёл лишь один — замок Château Le Sallay, построенный в 1508 году рядом с городом Невер в западной Бургундии.

Екатерина Кадиева не раскрывает, сколько стоил сам замок, но уверяет, что он обошёлся ей дешевле, чем может показаться на первый взгляд: «Моя подруга недавно купила дом в Кремниевой долине по соседству с Цукербергом, и он стоил значительно дороже, чем наш замок». По данным французского сервиса по продаже элитной недвижимости Le Figaro Properties, замок площадью в 3000 м² можно приобрести за сумму от €1,2 млн.

У Кадиевой и мужа были какие-то деньги – помимо доходов от бизнеса они несколько лет назад продали свои московские квартиры. На недостающую сумму они взяли кредит во Франции. Ставка кредита была меньше, чем в России, но получить его было непросто: нужно было собрать большое досье с данными о своих доходах, недвижимости и налоговыми декларациями за последние несколько лет. «Особенно французские банки настороженно относятся к иностранцам», — поясняет Кадиева.

Оформление сделки длилось больше полугода: «В один моментмне так всё это надоело, что я сказала мужу: давай уже оставим эту затею. Но муж не согласился и сказал, что мы трудностей не боимся и как-нибудь справимся».

И у Кадиевой, и у продавца были свои юристы, но в процессе купли-продажи имущества во Франции один из главных людей— это нотариус. Как всякий французский бюрократ, он работает медленно и ускорить его невозможно. Любая мелкая ошибка или неточность затягивает сделку.

В итоге сделку удалось закрыть только 1 августа 2017 года. И ещё несколько месяцев ушло на переоформление контрактов с поставщиками, газовой и электрической компаниями и так далее. Новые хозяева смогли полностью вступить во владение замком только к Новому Году.

Замок Château Le Sallay расположен в Бургундии и упоминается в архивах французского департамента Ньевр с 14 века. C 16 века замок был летней резиденцией неверских герцогов, а позже стал переходить из рук в руки.

В отель замок переделали только в 2009 году и он достался Кадиевой в очень хорошем состоянии, так что никакого серьёзного ремонта делать не пришлось.

Несмотря на древнюю историю, у замка нет статуса памятника архитектурного искусства. Поэтому ремонтировать и перестраивать здание можно без разрешения властей. Главное — не менять внешний облик строений.

Одной из причин купить именно этот отель было то, что с самого начала он был ориентирован не только на приём отдельных клиентов, но и на работу с группами. С мая по сентябрь каждые выходные отель снимают для свадеб, которые часто заказывают за год или даже за два, кроме того рядом расположен городок Мани-Кур с бывшей трассой «Формулы-1», поэтому в замке часто проходят семинары крупных автомобильных компаний. Екатерина Кадиева справедливо решила, что несколько детских лагерей органично впишутся в существующую бизнес-модель. И действительно — за прошедший год в замке прошло четыре смены детского лагеря «Марабу» и несколько мероприятий для взрослых.

«Когда мы делаем программу для взрослых, — рассказывает Екатерина Кадиева, — мы стараемся совместить интеллектуальную, туристскую и гедонистическую часть. Скажем, в январе мы делали программу, в которой были мастер-классы по бургундской кухне, лекции о Северном Возрождении и поездки в несколько расположенных неподалеку городов, таких как Бурж с его знаменитым собором. Мы сами не думали об этом, но все наши русские гости говорят, что чувствуют себя у нас как на академической даче в своем детстве: вкусно, красиво и все вокруг говорят про умное».

Екатерина Кадиева, однако, не ограничивается только русскоязычными гостями — например, весной в замке прошла очередная программа цикла Senses & Vacation, куда приезжают гости со всего мира, от Калифорнии до Кореи. На этот раз речь шла о вине, духах и запахах.

Стоимость программы для взрослых варьируется от €1700 до €3500 в зависимости от приглашенных лекторов, а стоимость номера с завтраком в летний сезон составляет от €150 до €200. Ужин в отеле стоит около €40 и, разумеется, свой ресторан — важная составляющая часть бизнеса.

Несмотря на рассказы об огромных французских налогах, самые большие расходы у подобного бизнеса — это зарплаты и сопутствующие им социальные выплаты. Екатерина Кадиева подтверждает, что платит своим сотрудникам от €1500 до €2000. По данным рекрутингового сервиса Indeed, средняя зарплата в гостиничном бизнесе в регионе Бургундия составляет €1700.

Всего в замке работает от 10 до 20 сотрудников — некоторых нанимают только на сезон, некоторых приглашают только на большие мероприятия. Все сотрудники — граждане Франции, проблем с их устройством не возникает, и по словам Екатерины Кадиевой, процедура найма людей в России и во Франции не особенно отличается. А вот увольнение – гораздо более сложный процесс. Кроме того, социальные выплаты могут достигать 80% от размера зарплаты.

Стоимость двухместного номера с завтраком в летний сезон составляет от 10 до 13 тысяч рублей. Зима в бургундском Château — мёртвый сезон, и в январе хозяева закрывали отель.

Екатерина Кадиева не раскрывает, сколько стоил сам замок, но уверяет, что он обошёлся ей дешевле, чем может показаться на первый взгляд: «Моя подруга недавно купила дом в Кремниевой долине по соседству с Цукербергом, и он стоил значительно дороже, чем наш замок». По данным французского сервиса по продаже элитной недвижимости Le Figaro Properties, замок площадью в 3000 м² можно приобрести за сумму от €1,2 млн.

Сколько составит прибыль в этом году, Кадиева ещё не знает, под её руководством отель работает первый год и высокий сезон только начался. Однако она не жалеет о покупке, для её главной цели (детского лагеря) отель отлично подошёл.

Рекламное продвижение отелю не понадобилось — на этапе покупки отеля в нём уже на год вперёд были распроданы все выходные для свадеб, а на будние дни люди бронировали номера — причем не только через сервисы вроде Booking, но и напрямую.

Гости замка приезжают из разных частей света — Германии, Англии, Сингапура, США, России.

По словам Кадиевой, большинство гостей остаются довольны, хотя, как и всегда в отельном бизнесе, случаются неожиданности. Например, несколько раз не удалось договориться о проведении корпоративных семинаров — все номера в отеле разные, а некоторым компаниям важно, чтобы все их сотрудники жили в одинаковых условиях.

На вопрос о минусах жизни в замке Екатерина Кадиева отвечает, что в нём слишком много дел, и пока не получается делегировать задачи: если отвлекаешься, всё моментально перестаёт работать. Хотя, по словам Кадиевой, в Москве её агентство хорошо работает и с удалённым управлением. Дети Екатерины Кадиевой учатся в Париже, поэтому ей приходится жить на два дома.

Гостиничный бизнес — сезонный, поэтому каждый месяц в отеле происходит что-то новое. Зимой делают мелкий ремонт, чистят старую черепичную крышу и подрезают деревья. Весной — закупают растения для сада, включают бассейн и готовятся к свадьбам.

В результате Екатерина Кадиева все время узнаёт что-то новое. Так, скажем, по французским законам, отели еженедельно должны отправлять пробы из бассейна на контроль в лабораторию и с учётом рекомендаций добиваться правильных характеристик состава воды. Контроль довольно строгий, но никто не рвется ни выписывать штрафы, ни, тем более, вымогать взятки – и в этом, считает Екатерина, большая разница с Россией.

По ее словам, проверяющие инспекции во Франции приходят, чтобы помочь решить проблему, поэтому она встречает их как друзей.

Например, пожарные проверяют, как работают пожарные датчики, и указывают на возможные недочёты при планировании ремонта. Потому и отношения с ними строятся совсем иначе, чем рассказывают Екатерине Кадиевой российские рестораторы и отельеры

«В России мы бы не стали заводить себе отель, — говорит Екатерина Кадиева, — мы слышали много историй о том, как у людей отбирали их недвижимость. Здесь в этом смысле чувствуешь себя гораздо более защищенной».

На лето Кадиева планирует переехать из города в замок. По её словам, крупный сетевой бизнес из отелей на замках не построишь, потому что у каждого строения слишком много особенностей. «Мне хочется, в первую очередь, сделать любимое и уютное место, в которое людям будет приятно возвращаться. Хотя выйти на безубыточный уровень, конечно, надо обязательно», — заключает она.