Цены, риелторы, пара лайфхаков: как мы искали место для бара

Мы открыли бар в центре Петербурга и теперь рассказываем, что для этого нужно и сколько это стоит. Сегодня поговорим о поиске помещения.

В конце августа мы открыли в Петербурге, на улице Восстания, 37-39, бар «Хочу в Сибирь». Почему «в Сибирь» и кто такие «мы» — рассказывали в предыдущий раз. Теперь, как и обещали, начнём рассказывать о процедурах.

Первое, что надо сделать, — найти место. Заключив договор аренды, ты уже берёшь на себя серьёзные финансовые обязательства, и начинается движуха. При этом многие арендодатели попросту не готовы работать с физлицами. Поэтому наш первый формальный шаг — создание юридического лица.

Эта процедура — очень простая: госпошлина — 4000 рублей. Ещё около 6000 рублей возьмёт контора-посредник, если вы решите к ней обратиться. Мы всё делали сами, пользовались (и пользуемся до сих пор) офигенным справочником Regberry от «1С».

Зарегистрировались в ноябре 2017 года. Тогда уже какое-то время лениво искали помещение: заходили на Avito, смотрели, что есть. Настоящий же поиск — это когда смотришь вообще все варианты, которые мало-мальски подходят, созваниваешься с арендодателями, выезжаешь, смотришь.

Всегда есть вариант купить готовый бизнес. Нам это заранее не подходило, потому что собирались воплощать свою идею. А если покупаешь бизнес — надо проникнуться чужой. Ещё редко кто-то продаёт стабильный прибыльный бизнес, редко он стоит адекватных денег.

Например, за маленький бар на улице Рубинштейна просят 4-5 млн рублей. За эти деньги ты получаешь убыточное заведение, в котором сделан ремонт и есть оборудование — это «экономит» примерно 2 млн. То есть 2-3 млн ты платишь за плохо выстроенный концепт и персонал. И ещё силы и, вероятно, деньги, придётся отдать на какие-то переделки и покрытие убыточного периода.

После того как зарегистрировались, мы сами нашли место, договорились с владельцами, приехали смотреть. Но пока ждали, перекинулись парой слов с девушкой за баром — и выяснилось, что мы опоздали: «Вот только что подписали документы». На том месте открылась шаверма.

От помощи риэлторов долго отказывались. Потому что это дорого. Вот смотрите: платишь за месяц аренды, за последний месяц аренды, а сумму за ещё один месяц — агентству. Мы искали помещение примерно за 250 тысяч рублей в месяц, то есть вместо 500 тысяч надо отдать 750 тысяч рублей сразу.

А при аренде небольшого помещения траты на риелтора накладываются на временные рамки. Существует практика «каникул» — неоплачиваемый срок аренды (на ремонт), — о котором договариваешься с владельцем помещения. Так вот для небольшого помещения (до 100 м²) стандартные «каникулы» — месяц. А нам, чтобы открыться, нужно было хотя бы два месяца.

После нескольких неудач с самостоятельным поиском на риэлтора всё-таки согласились. Тут всё просто: называешь специалисту параметры помещения, желаемую стоимость аренды и четыре улицы, которыми ограничивается поиск. Агент ищёт и предлагает варианты.

Наш квадрат (на самом деле, совсем не квадрат) ограничивался улицами Ломоносова, Некрасова, набережной реки Фонтанки и Восстания. То есть в него входили самые популярные у барной тусовки города улицы Белинского (на ней «2ГИС» находит 25 баров), Жуковского (48), Восстания (95), Рубинштейна (93), Некрасова (57) и окрестностей (ещё несколько десятков заведений). За пределами оказалась разве что Думская улица*.

На Рубинштейна (пожалуй, самая барная улица города — здесь в среднем по бару каждые 8,1 метра) цены откровенно завышены. В этом сезоне берут в среднем 7000 рублей за квадратный метр.

Впереди был чемпионатом мира по футболу, поэтому рынок затих. Даже те заведения, которые «помирали», были не готовы закрываться, их владельцы ждали сладкие два месяца, за которые можно заработать на туристах. Дима скоро должен был улетать на вахту (мы уже писали, что Дима — нефтяник), и полтора месяца не делалось бы ничего. Поэтому мы стали искать помещение параллельно с агентом и нашли другого.

Так вышло, что наши агенты были знакомы. Нельзя утверждать, что так было на самом деле, но выглядело оно как гонка: оба агента вдруг стали работать с огромной продуктивностью. Второй нашёл помещение, мы на него согласились, но когда прямо сказали, что готовы брать, хозяева замялись. В итоге с ним у нас не сложилось.

Факт. Некоторые арендодатели не хотят регистрировать договор. А это автоматически значит, что соглашение действует 11 месяцев. Стандартный для бара договор аренды — от трёх до пяти лет. Тут же через 11 месяцев тебе могут сказать «до свидания» (могут и не сказать, конечно, но от этого ты не застрахован).

Даже если твой проект вышел суперкрутым, придётся съехать. Иногда так «отжимают» бизнес: запускают общепит и не дают долгосрочный договор, а потом забирают всё себе. Для нас отказ от регистрации был «первым звоночком», после которого мы отказывались от помещения.

Иногда решения владельцев оттягивались на недели. Мы встречались с собственником, нам говорили, что все окей, но надо подождать второго собственника, который через неделю вернётся из отпуска.

Мы ждали неделю, звонили, нам объявляли, что отпуск затянулся ещё на неделю. А когда она прошла, сказали, что помещение продано. То есть владельцы, вероятно, собирались продавать помещение и держали нас в качестве запасного варианта — на случай, если продать не получится.

В конце июня первый агент позвал нас посмотреть место, которое не вписывалось в наши рамки (на 110 метров выходит за границы «квадрата»), но казалось интересным. Представитель владельца был заинтересован в быстрой и чёткой работе, чем здорово выделялся на фоне других.

Всё пошло невероятно гладко и быстро. Например, в процессе обсуждения будущего ремонта, «каникул», чего-то ещё — алгоритм такой: мы задаём вопрос агенту, агент — представителю владельца, владелец отвечает. В предыдущих местах это занимало до недели. Тут же мы получали ответы на следующий день.

3 июля подписали договор аренды — на три года. На Восстания, 37-39.

В следующий раз расскажем, как проходят первые пара месяцев после подписания договора: проектирование, ремонт, подготовка к открытию. И разберём, сколько всё это стоит. Если вас интересуют какие-нибудь детали, не стесняйтесь писать нам в Instagram, во «ВКонтакте» или прямо здесь, в комментариях. Мы постараемся ответить на все вопросы либо сразу, либо в следующих заметках.

P.S. За день до открытия мы опубликовали здесь свою первую заметку. Один из тех, кто его прочитал, пришёл к нам за час до открытия и здорово помог решить несколько технических вопросов. Мы не спросили разрешения, но если вы прочитаете и это и будете не против, мы с удовольствием назовём вас по имени и дадим ссылку на ваш профиль.

*замечание про Думскую улицу мы добавили после замечания в комментариях о том, что мы несправедливо обошли её вниманием.