Договор займа между физическими лицами под залог квартиры - возможно или нет?

Нередки случаи, когда два человека между собой заключают договор займа, подкрепляя его условия залогом недвижимого имущества.

Однако у граждан, заключивших такой договор под гнетом тяжелых жизненных обстоятельств, появляется вопрос, возможно ли оспорить данный договор залога (ипотеки) и снять с объекта все обременения?

В данной статье я постараюсь ответить на данный вопрос.

Необходимо отметить, что согласно Письму Министерства Финансов Российской Федерации № 05-09-11/60828 от 24.06.2022 года, предоставление физическими лицами займов не запрещено законом, однако в соответствии со статьей 336 ГК РФ, залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Указанной позиции также придерживается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

О чем же говорят Министерство Финансов и Росреестр?

Согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ, Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

Так, в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» особенности условий договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

Статья 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (статья введена с 02.08.2019 года), определяет закрытый перечень лиц и организаций, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

К ним отнесены:

- кредитные организации;

- кредитные потребительские кооперативы;

- сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы;

- Федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;

- организации, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенные в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов;

- микрофинансовые организации.

Согласно п. 1.5 ч. 1 ст. 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)» требования части 1 и 1.2 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Иных заимодавцев, на которых не распространяются требования части 1 указанной статьи, в законе не поименовано.

Соответственно, частью 1 статьи 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)» займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены.

Следовательно, что Закон «О потребительском кредите (займе)», за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Таким образом, лица, не указанные в статье 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)», в том числе физические лица, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Исходя из положений ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества и заключенный между физическими лицами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, является ничтожной сделкой, поскольку нарушает ч. 1 ст. 6.1 Закона «О потребительском кредите (займе)».

Таким образом, мы можем сделать вывод, что в случае заключения договора займа под залог недвижимого имущества после 02.08.2019 года, договор залога (ипотеки) должен быть признан ничтожной сделкой, в связи с чем, к нему применяются последствия недействительной (ничтожной) сделки (ст. 167 ГК РФ)

Спасибо за прочтение!