Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва пытается определиться, расти ей или падать.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.

Сочи: февраль → март

  • Первичка: 343к → 339к (-1,2%)
  • Вторичка: 288к → 284к (-1,4%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях сильно вниз, первичка чуть поднялась.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр, первичка чуть поднялась с 329к до 333к. Если это не новый баг агрегатора, то это сильнейшее падение за несколько лет по вторичке.

Москва: февраль → март

  • Первичка: 329к → 333к (+1,2%)
  • Вторичка: 390к → 338к (-13,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 256к против 254к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,8%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут однонаправленно (в боковике). Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

262к за метр в Москве, +7к за месяц. Чуть больше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 256к-262к за метр. Это на 22,2% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 0,3%!

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, +2к за месяц.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё Росреестр показал, по каким районам больше покупают недвижимость, а по каким меньше. Как и следовало ожидать, Новая Москва в лидерах.

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. Если падение реально, то можно предположить, что реальный ценник уже в районе 290к. Ждём новые цифры от экспертов, пока не видел. Думаю, что спрос просто упал ещё сильнее, и если застройщики не хотят снижать цены и ищут варианты, то вторичка такими вариантами не обладает. Эксперты говорят о снижении спроса на 8,9% в марте относительно февраля. Ещё зачастили упоминания квартир-кладовок по 8–9 метров, в которых жить — ну такое. Видимо, пилить квартиры, чтобы сдавать их, скоро станет невозможно. 8-метровую квартиру на две уже не распилишь.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 333к, вторичка 338к
  • Сочи: первичка 339к, вторичка 284к
  • СПб: первичка 244к, вторичка 207к
  • Анапа: первичка 136к, вторичка 138к
  • Краснодар: первичка 146к, вторичка 108к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. В других городах за месяц практически ничего принципиально не менялось ни за месяц, ни даже за пол года.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,72 млн с июля 2021 (отчёт за 1 марта). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,03 млн. Месяц назад было 12,16! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,06 метра!

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

2929
175 комментариев

Накуй она нужна эта москва, пусть ваще ее затопит к хренам. В третьем городе РФ ни одной новой станции метро за 20 лет не построили, а в этом Москвабаде по ветке за год. За счёт страны живут и балдеют киборги.

67
Ответить

Проблема решается просто: нужно Москву расширить на всю Россию, тогда и жизнь наладится!

32
Ответить

Ну если такие колхозники как ты не наприезжали толпами к нам - нам бы не понадобились новые линии метро в замкадные гетто понаехалей

16
Ответить

Москва столица нашей Родины. Если ей будет хана, то и всей необъятной Родине тоже кирдык будет. Развалимся на кучу мелких княжеств и в итоге нас поглотят изверги иноземные.

11
Ответить

В Мск наверное стечение обстоятельств Собянин + хороший бюджет.
Пробить диаметры через РЖД - это ппц дорого стоит.
Мне вообще нравится как Собянин в сим сити в мск играет

5
Ответить

Согласен, Мурманк круче

4
Ответить

Не вижу противоречия. Каждый десятый россиянин живет в Москве. И это столица. Логично что там все в первую очередь происходит.

4
Ответить