Цикличность рынка жилья. Коротко о ретроспективе

Когда в голове крутятся много идей, а именно в профессиональном направлении мы стараемся как можно быстрее их воплотить и получить от этого удовлетворение в различных вариантах. Какой вариант каждый выбирает для себя сам. Сегодня очень много информационных полей взаимодействия между людьми. Мы получаем каждый день различную информацию о тех направлениях, которые нас интересуют. И я невольно стала приходить к такому мнению, что в моей профессии уже давно сделаны выводы и все рассказано кем-то. Появление «важных» экспертов становится так много, что не успеваешь запомнить кто это.

Утро –это новости аналитика рынка спроса или предложение, будет ли повышение цен или снижение на квартиры в новостройках, что происходит на вторичном рынке жилья. И каждый рассказывает и показывает различные цены, пытаются делать прогноз. В голове у меня сразу почему-то единственный вывод аналитики как синоптики прогноза. Я даже представляла вот карта страны и ты стоишь в кадре и рассказываешь в этом регионе цены повысились, в этих регионах настигла «буря» и цены улетели (снизились). Все было бы хорошо если бы я не занималась аналитикой, а имела другую профессию, тогда я бы посмотрела аналитическую сводку и перед выходом на улицу оделась бы по погоде. Но просто жить без аналитики у меня уже не получится. Сегодня рынок недвижимости многовариантен в плане идей и внедрения современных инструментов. И мне кажется оповещать людей только о ценах как-то просто. А вот показать рынок с различных сторон, чтобы люди пусть и не «профи» в дальнейшем понимали какие действия они хотят совершить на рынке недвижимости и какой они получат результат.

Даже просто слово «картина» воспринимается как-то «мягко» для непрофессионалов на рынке недвижимости. Пусть это будет искусство, созданное путем ручной работы, а не искусственным интеллектом. Я считаю всегда нужно, начинать с прошлого, чтобы найти причинно-следственную связь.

Сегодня рынок жилья находится в поиске баланса, будет ли достигнут этот баланс пока неизвестно. Ну я с уверенностью могу сказать исходя из проведенного ретроспективного анализа, все только начинается. Рынок жилья перерождается и берет на себя «ношу» тех последствий, что произошли 1-2 года назад. Тяжелая судьба у рынка кажется, а нет это и есть там самая цикличность (начинаем все сначала как 25 лет назад). Классика циклов российского рынка недвижимости подробно описана во всех умных книжках о рынке жилья. Я решила удостовериться так это или нет и опять нарисовала картину. Дальше можно не описывать и так все понятно даже не для «профи».

Конечно, можно смотреть на цены на рынке новых квартир и «охать», а вот тогда были очень низкие можно было купить квартиру, по такой цене, как сейчас, в 2023 году стоит машина комфортного класса. Ну тут надо понимать, что каждый год в нашей стране это какое-то событие (никогда не знаешь, что будет завтра). Если в каком-то году цены на квартиры были в среднем 40-50 тыс. руб./кв. м., это не значит, что для прошлого жизненного периода они были на нормальном уровне. Я не буду подробно рассказывать, от чего зависят цены и как различные экономические ситуации влияют на рынок. А просто скажу, что нужно начать следить за ценами! Понимание того, что из чего складывается цена и почему новая квартира стоит дорого надо приплюсовать к этому всю ту самую «тяжелую ношу», которую тащит на себе рынок недвижимости в целом. Всегда говорю так квартиры — это не просто товар взял и купил дешево, а потом пустил в продажу дорого, тут так не выйдет. Квартиры все-таки могут быть уникальными-только такой товар может оказаться менее ликвидным.

Рынок новостроек как полноценно функционирующий сегмент появился как раза тогда, когда в стране наступил сильный кризис (дефолт). Когда квартиры продавались за доллары и средняя цена квадратного метра рассчитывалась исключительно в долларах. Я рассмотрела каждый кризисный период более подробно и увидела много «суперских» моментов как плохое становится хорошим. Как оказывается кризис в каждом своем появление давал и продолжает давать толчок к развитию рынка жилья.

ПЕРИОДЫ КРИЗИСОВ В СТРАНЕ (ну вот и началось)

1998 год- дефолт, 25 лет назад

2008-мировой экономический кризис, мы выживем!

2014 год- Страна принимает новую экономическую реальность

2020 год- всемирная «болезнь» та самая стагнация

2022 год- двойное потрясение. Год распался на два разноправленных по тенденциям временных отрезка.

2023- ожидание коллапса или поиск баланса. А есть ли кризис вообще?

Любой бум на рынке недвижимости, кажется мистическим и непонятным. Но всегда обнаруживаются какие-то расхожие объяснения, которые вовсе не обязательно являются правильными. Нужно владеть пониманием, что каждый субъект РФ имеет свой рынок недвижимости, где наблюдается иные тенденции влияющие на изменение цен. Указывая определенные факторы, влияющие на рынок недвижимости нужно иметь хотя бы небольшую доказательно-статистическую базу. Сегодня много говорят о том, что цены выросли за счет увеличение затрат на строительство или согласно еще красивой версии, что причина роста цен происходит за счет сокращения процентных ставок в условиях слабой рыночной экономики. Что касается низких ставок, тут можно согласиться влияние присутствует. Но если углубиться во все это, то на протяжение всего своего существования ЦБ делали это много раз, но никогда еще это не приводило к большим бумам. Что касается затрат на строительство, я думаю, не стоит забывать о, том, что все это долгосрочный тренд. Почему же тогда сегодня многие считают, что цены на жилье сильно выросли? На этот вопрос можно ответить просто, люди покупают жилье не так часто, как что-то еще, поэтому у них идет процесс соотношения с ценой своей предыдущей покупки, которая была сделана много лет назад. И тут они замечают удивительную разницу между ценой «сегодня» и «тогда». А здесь ничего удивительного нет, когда цены были ниже, то и уровень потребительских цен был низкий, а не как сейчас. Прочитав книгу «Иррациональный оптимизм: Как безрассудное поведение управляет рынками» Роберта Шиллера - лауреат Нобелевской премии по экономике, учёный, который известен своими исследовательскими работами. В книге рассматривался рынок жилья США в 1990-х начало 2000-х годов. И я увидела, как зарубежный рынок прошлых лет, идентичен с российским рынком, который сегодня.

Несколько моментов из книги смотрите сами

Как рассуждает Шиллер, раньше все было проще: копили деньги, а затем покупали дом и квартиру. Покупка жилья была частью сценария обеспечения нормальной жизни, и никто даже не думал о том, что будет дальше как изменится цена. Возросшая роль спекулятивных рынков жилья, так и прочих рынков в корне изменила нашу жизнь. Ценовая активность, которая раньше была локальной и зависела в первую очередь от строительства автомагистралей, каналов и железной дорог и прочей инфраструктуры, превратилась в национальную и даже международную и теперь стало частью новой экономики. Изменчивость поведения цен на жилье- признак изменчивости отношения общества к стоимости недвижимости и возросшего интереса к спекулятивной динамике цен.

Автор высказывает предположение, что одними из главных факторов в повышение цен на жилье во всем мире являются слишком низкие процентные ставки и чрезвычайно нескладная монетарная политика, которая и сделала доступным кредитование для людей, оформляющих ипотеку, и одновременно снизила доходность по другим активам, направляя много богатых людей к инвестированию в недвижимость

Описывая исторические обвалы рынка, Шиллер обращает внимание на то, как публикации в СМИ, выступления известных личностей, стадное чувство или культурные традиции постепенно формируют динамику событий.

Книга переворачивает полностью мышление к понимаю рынка жилья. Я начала больше понимать, как люди недооценивают роль иррациональных факторов в принятие решений при покупке или продаже жилья.

Большинство зарубежных авторов описывают рынок недвижимости не как отдельный сегмент, а как одно из составляющих макроэкономики. Никто не анализирует рынок с точки зрения отдельных каких-то факторов. Они рассматривают рынок недвижимости как элемент, который приносит доход (жилье, земельный участок, коммерция).

В конце хотела показать как выглядит сегодня рынок жилья с учетом влияния основных экономических показателей (цены на строительство, уровень дохода населения, процентные ставки). Жирная сплошная линия-цены на жилье. На рисунке видно как они ведут себя необычно. С 1998 года они резко пошли вверх (и все дальше набирали обороты). А вот динамика увеличения дохода населения не опережала рост цен. Это может говорить, о том, что в долгосрочной перспективе они могут быть нестабильны. Таким образом, при взгляде на рисунок складывается впечатление, если смотреть на жирную линию, что рост цен на жилье устойчив и до финишной прямой ещё далеко. Будет ли финал?