Как инвестировать в недвижку, если у тебя меньше миллиона

Всем привет! Сегодня про инвестиции на фоне всего происходящего стали говорить еще чаще, как мне кажется. Я тоже крепко задумался во что вложить деньги, потому что на вкладах много не заработаешь, съедает инфляция, а фондовый рынок пугал нестабильностью. Из всех видов вложения денег мне нравится идея инвестиций в недвижку. Что бы ни происходило, но цены на недвижимость в среднем растут, причем в Мск график роста особо впечатляет. Да и как сама идея — очень простая. Но денег, к сожалению, не хватает, чтобы взять и купить сразу квартиру, к примеру. Даже для первоначального взноса сумма у меня не особо подходит, меньше миллиона сейчас.

Но я решил не бросать эту идею и изучать варианты. К чему я пришел и как смог вложиться в недвижимость, не имея миллионов на счете — расскажу далее.

Варианты есть всегда. Банально купить участок далеко за МКАДом. Рано или поздно стрельнет, подорожает в смысле. Хотя судя по историям знакомых, которые продавали свои очень долго, причем не сильно меняя цену, я понял, что как-то прогнозировать очень сложно. Да и сделка по покупке любой недвижки требует опыта или риелтора, а это отдельная заморочка. Стал изучать дальше.

В интернете на профильных ресурсах, по типу Финкульта, Финама, Домрф и тп, советуют не исключать недвижимость из своих планов на инвестиции, если денег не так много. Можно пересмотреть подход. Во-первых, можно вкладываться в акции застройщиков на бирже, или их же облигации. Что я и делал понемногу раньше.

Но есть еще более непосредственный вариант, к которому как раз я и пришел — это ЗПИФ недвижимости. Сначала я вычитал в интернете про REIT-инвестирование, что очень популярно в Америке. Управляющие компании покупают разную недвижимость, и привлекают пайщиков — инвесторы, которые покупают свою долю от общих инвестиций и претендуют на прибыль, в случае роста цены на недвижимость.

Проще говоря, это коллективные инвестиции. Идея мне очень понравилась, потому что пайщик может купить лишь ту долю, на которую у него хватает денег. При этом, прибыль делится на всех. Я стал искать подобное в России. И нашел — это как раз ЗПИФ недвижимости.

Управляющая компания (УК) создает фонд, собирает пайщиков, покупает на деньги пайщиков или собственные деньги недвижимость — это может быть жилой дом на стадии строительства, могут быть коммерческие объекты и тп. С ростом цены и в соответствии со стратегией фонда, УК продает недвижимость и каждый пайщик получает прибыль. Мне такой вариант очень понравился и я изучил какие есть УК, фонды в России, и какие у них комиссии.

По поводу комиссии, кстати, советую не зацикливаться только лишь на комиссии самой УК, а смотреть в целом, то есть суммарные расходы. О надежности, плюсах, минусах и наконец комиссиях — обо всем по порядку.

Что по надежности?

Управляющая компания обязана быть профессиональным участником рынка, то есть иметь лицензии. УК не имеет права смешивать деньги пайщиков разных ПИФов, не имеет права использовать средства в личных целях. Обязана открыто отчитываться перед пайщиками о новых инвестициях, о состоянии фонда и тп. За деятельностью УК следит ЦБ РФ.

Плюсы ЗПИФ недвижимости

В чем конкретные плюсы ЗПИФ? По-моему их достаточно много:

- Доступные инвестиции

Например, вместо покупки квартиры за 10 млн рублей, можете купить ее часть в виде пая за 100 000 рублей. Это даже меньше, чем при покупке через жилищный кооператив, где ставку устанавливают обычно в размере первоначального взноса, и еще просят уплачивать членские взносы.

- Профессиональное управление

Неважно кто я — новичок или профи, в любом случае, хорошо когда инвестируют вместо меня и именно лицензированная компания с четко обозначенной стратегией.

- Защита от инфляции

Цены на недвижимость в России в среднем растет, достаточно посмотреть графики и цифры — в большинстве регионов только за последние полгода наблюдается уверенный рост цен. Учитывая при этом, что уровень инфляции в этом году замедлился, и на депозитах все меньший %, инвестиции в недвижимость выглядят еще более привлекательными.

- Прозрачная стратегия и высокая вероятность дохода

К ожиданию доходности всегда нужно подходить с холодной головой. Поэтому я и изучил достаточно много по этой теме, хоть и суть стратегии у УК проста — заработать на недвижимости. Несмотря на то, что как я и писал — недвижимость дорожает, но комиссии могут снизить потенциальную доходность, поэтому я решил изучить какие реальные комиссии берут управляющие фондами. Об этом напишу после перечисления минусов.

Минусы

- С совсем небольшими деньгами не зайти — часто цена пая от 100 000 руб

- Не гарантирован доход (впрочем, как и везде в инвестициях)

Если же смотреть на все ПИФы как таковые, то среди их минусов в последний год справедливо выделяют блокировку активов из-за санкций. Но фондов недвижимости в России это не касается — российская УК с инвестициями в российскую недвижимость не будет заблокирована.

Для инвестиций я выбрал, наверное, самый новый ЗПИФ недвижимости — Тинькофф ЖК Luzhniki Collection. Так совпало, что по цене пая и реальным расходам фонда — эта ЗПИФ оказалась, на мой взгляд, самой выгодной. Уже на старте хорошая доходность. У этой же УК есть Тинькофф ЖК Republic-REDS, тоже интересный. По комиссиям, кстати, поясню подробнее.

Суммарные расходы ЗПИФ, о которых я написал — 2,9%. Цифра выглядит большой, такой комиссии почти ни у одной УК нет. Обычно в районе 1-2%. Но не все так просто, я разобрался. У конкурентов часто совокупные расходы выше.

Кто конкуренты

Нашел конкурентов и представил в таблице с суммарными расходами в колонке “Общая сумма”. Хочу сказать, что далось это нелегко, на сайтах УК сложно найти информацию. Не хочется перехвалить Тинькофф Капитал, потому что есть у них и свои минусы, о которых напишу позже. Но все же, многим УК я бы советовал перенять способ подачи информации, чтобы инвесторы не копались часами в документах. Привел в таблице:

В столбце УК — комиссия за управление фондом. Именно эту комиссию показывают чаще всего в стратегиях ЗПИФ. Легко можно соблазниться на 0,5-1%. Но, как видите, совокупные расходы фондов сильно выше. В столбце Инфраструктура — банковские, биржевые, брокерские и пр. расходы за счет средств фонда. В столбце Прочие — в это понятие включается широкий спектр расходов, которые допустимы по документам указанного ЗПИФ. Подробнее какие бывают расходы я прочел в перечне по этой ссылке.

Чувствуете разницу? 0,5% и 5% это совсем разные цифры. У ЗПИФ от Тинькофф Капитала все расходы по фондам доходят до 2,9%, то есть суммарно. Но вы справедливо можете заметить, что в таблице есть ЗПИФ с меньшей совокупной цифрой расходов. Тогда почему Тинькофф Капитал и их фонды ЖК Republic-REDS и ЖК Luzhniki Collection?

Понравилась стратегия вложений именно в премиальную недвижимость Москвы. Такая недвижимость слабо зависит от изменений в госпрограммах ипотечной поддержки жителей. Москва — к сожалению, или к счастью, до сих пор самый привлекательный город России в плане жилья, и премиального в том числе.

Плюс — нет вопросов к застройщику. В Republic-REDS, например, это FORMA, дочка ПИКа, которая занимается строительством бизнес и премиум жилья. Кто бы как к ПИКу не относился, я считаю их очень надежным застройщиком.

Есть и минусы — например, мало предложений. То есть, ликвидность довольно низкая, и быстро купить-продать по самой выгодной цене не получится. Но я инвестирую на долгий срок, до конца фонда. Поэтому для меня этот минус неактуален.

Кстати, с запуска в декабре 2022 года фонд ЖК Luzhniki Collection поднялся в цене — с 100 000 руб до почти 108 000 руб на сегодня, а ЖК Republic-REDS на 12%.

Банальный ответ — каждый решает сам. Но свои аргументы в пользу ЗПИФ я уже написал. Это отличный способ вложиться в недвижимость, когда нет денег ни на покупку сразу целой квартиры, ни на первоначальный взнос. Это еще одна “корзина”, куда можно “разложить яйца” — поговорку инвесторов про диверсификацию, надеюсь, многие поймут.

Историческая годовая доходность недвижимости в Москве колеблется в районе 10%, причем ощутимых снижений доходности не было ни в 2020 году, ни в 2022. Недвижимость — это, конечно, не золото, но такой же защитный и низкорисковый актив.

Опять же — это всего лишь мое мнение, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Подписывайтесь на мой телеграм-канал… Хотя нет, просто желаю всем продуманных, надежных и выгодный инвестиций!