Кейс: Ипотека. Готовый загородный дом. Московская область. Часть 1

Последние 8 лет, занимаясь исключительно сложными ипотечными сделками, мы собрали в своем портфолио кучу кейсов и ситуаций. Иногда происходящее казалось нереальным, но, что поделать, любая задача должна быть решена. Это правило должно работать без исключений.

Начнем рубрику с текущей сделки, которая на наш взгляд является уникальной и в то же время сложной для проведения. Хотя начиналось все стандартно.

К слову, на сегодняшний день мы еще не подписали договор купли-продажи с продавцом.

В мае 2023 года в нашу компанию поступила заявка. На том конце трубки оказалась приятная семейная пара в зрелом возрасте, Виктор и Ирина. Выяснили потребность. Ребята хотели приобрести загородный дом в Московской области. Дом уже был выбран, он находился в коттеджном поселке, где проживают их дети. Цена вопроса после торга составила 20 млн. Первоначальный взнос — минимальный. К слову сказать, это была их третья попытка. Пытались с 2019 года. Каждый раз что-то происходило, что срывало покупку.

Переговорили с продавцом, прояснили условия продажи. Так как при продаже собственник попадал на налоги, согласовывали варианты решения и этого вопроса. Договорились успешно. Данный дом и земельный участок находились в обременении у другого банка, ипотека. Этот факт сужал количество банков, с которыми мы можем работать по данной сделке.

Выстроили карту сделки, обозначили все нюансы и подводные камни. Провели согласования с участниками сделки. В теории сделка была полностью согласована, осталось просто исполнить ее. К чему мы плавно преступили.

Выяснив всю необходимую информацию у обоих сторон, смогли произвести предварительные расчеты по условиям ипотеки:

Был необходим банк, который бы смог провести нашу сделку. Должен кредитовать загородную недвижимость и самое главное условие — минимальный первоначальный взнос. Под критерии попадало всего пара банков.

Этот критерий практически не поддается изменению. Ставка средняя по рынку. Существует всего несколько способов понизить ставку: Быть зарплатным клиентом банка или купить ставку. Что бы было примерное понимание, снизить ставку можно от 0.5 до 4.5 процентов. Выглядит привлекательно, но придется единоразово заплатить комиссию банку 1.5 до 15 процентов от суммы кредита соответственно.

Здесь в первую очередь отталкиваемся от возраста заемщика, понимая что банки кредитуют в большинстве до 75 лет на момент погашения кредита. Далее корректируем срок для достижения комфортного ежемесячного платежа.

Составляющие данного параметра: срок, ставка, сумма кредита.

Не забыли проговорить про расходы на сделку. Госпошлины, оценка недвижимости, стоимость аккредитива в банке или ячейки. Нотариальное согласие супруга заемщика на покупку — этот документ не обязательный, но так решили покупатели, так нужно.

В рамках условий нашего договора на оказание услуг, который мы подписали с Ириной и Виктором, подготовка договора купли-продажи и отчет юридической проверки приобретаемого объекта и его собственника — входит в стоимость услуг. На этом было сэкономлено более 30 тысяч рублей.

Этот вопрос был в подвешенном состоянии. Страховаться или нет. Решили произвести расчеты по стоимости, которая оказалась довольно внушительной ввиду возраста заемщика. При отказе, банк повышал ставку по ипотеке на 1 процент, что так же было ощутимо на большой сумме. В конечно итоге все же решили страховаться.

Наша компания так же является аккредитованным страховым брокером, что позволило дать выбор страховой компании. К слову, нам удалось сэкономить на страховке порядка 30%, что не предел.

Заемщик — Ирина. Виктор не участвует в сделке, делает нотариальное согласие супруге на покупку.

Сумма кредита — 17 млн. руб.

Первоначальный взнос — 3 млн. руб.

Срок кредита — 20 лет

Ставка на дату принятия решения (май 2023 года) — 12.6%

Ежемесячный платеж — 194 343 руб.

Сумма страховки — 166 000 руб.

Запросили пакет документов от заемщика, все подготовили и отправили заявку на рассмотрение в банк. Ввиду крупной суммы кредита, были опасения, что банк даст отказ. Мы использовали весь свой многолетний опыт и постарались учесть все нюансы. К нашему счастью банк принял положительное решение!

С этого и начались наши проблемы… Такого поворота событий даже мы не могли предугадать.

Продолжение следует…