О последствиях невыселения из квартир, проданных на торгах
По делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, на торгах в рамках исполнительного производства была продана квартира, в которой были зарегистрированы 9 человек.
Победитель торгов зарегистрировал право собственности на квартиру и перепродал ее другому лицу.
После этого было вынесено решение суда о признании лиц, зарегистрированных в квартире, в том числе бывшего собственника, утратившими право пользования квартирой, о снятии их с регистрационного учета в ней и о выселении из нее.
Однако бывший собственник отказался освободить квартиру и продолжил проживать в ней. В связи с этим новый собственник предъявил к нему иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сэкономленной арендной платы за пользование квартирой в течение почти 2 лет.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Они сослались на то, что решение суда о выселении бывшего собственника из квартиры еще не выступило в законную силу и поэтому у него имелись законные основания проживать в ней.
⚖ Однако Верховный Суд РФ отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:
▶ На основании пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 237 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Жилищного кодекса бывший собственник обязан освободить квартиру после обращения взыскания на нее и перехода права собственности к победителю торгов.
▶ В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса использование квартиры без правовых оснований и без оплаты новому собственнику является неосновательным обогащением бывшего собственника, размер которого определяется по цене, имевшей место в момент окончания пользования квартирой.
✏ Интересно, что на новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции взыскал с бывшего собственника неосновательное обогащение в размере 892 458,85 рубля. Расчет этой суммы произведен исходя из арендной платы в размере 50 000 рублей в месяц и периода неосновательного пользования квартирой с мая 2014 года по январь 2016 года. При этом суд уменьшил заявленный размер неосновательного обогащения на расходы, понесенные бывшим собственником в этом периоде на ремонт и содержание квартиры, а также на оплату отопления, радио, телефона и налога на имущество. Однако суд не стал учитывать расходы на оплату электроэнергии, поскольку они были понесены в связи с потреблением электроэнергии самим бывшим собственником.
✅ Таким образом, неосвобождение квартиры после ее продажи на торгах влечет обязанность возместить новому собственнику неосновательное обогащение в размере сэкономленной арендной платы.
При этом в силу прямого указания закона принимается во внимание размер арендной платы именно на момент окончания пользования квартирой (ее освобождения). Из судебной практики следует, что предоставляются отчеты об оценке, в которых определена рыночная стоимость права пользования квартирой, либо назначаются судебные экспертизы по определению такой стоимости.
***
О публичных торгах в Telegram.
"Таким образом, неосвобождение квартиры после ее продажи на торгах влечет обязанность возместить новому собственнику неосновательное обогащение в размере сэкономленной арендной платы" - а что правоохранительные органы не содействуют новым собственникам? или они только заявление примут?
Да.
По моему опыту, полиция не вмешивается. Выносит постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, поскольку между сторонами возник гражданско-правовой спор, который подлежит рассмотрению именно в суде.