Ипотека все дороже... ЦБ снова повысит надбавки к коэффициентам риска с 1 октября 2023

Первоначальный взнос ниже 10% уйдет с рынка, а для некоторых заемщиков ставки по ипотеке могут вырасти на 2-5 п. п.

Не успели все перемять косточки ЦБ после повышения ключевой ставки, как тот объявил о новом повышении надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с 1 октября.

По мнению Банка России, предыдущие надбавки (которые действовали с 1 мая) оказались недостаточны эффективны — банки по-прежнему активно выдают ипотеку рискованным категориям клиентов. Во II квартале 2023 года доля выдач ипотеки заемщикам с высокой долговой нагрузкой (более 80%) составила 39% на рынке новостроек и 43% на вторичке. А доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) — 63% на первичке и 44% на вторичке.

Хотя эти показатели и ниже, чем в конце 2022 года, когда ЦБ решил принять жесткие меры, они все еще небезопасны для экономики. На самом деле, банки не сильно-таки обеспокоились майскими изменениями — большинство просто подняли ставку на 0,5-1 п. п. для первоначального взноса ниже 15-20%, а Сбер вообще на днях анонсировал снижение первого взноса до 10%.

Прошлые надбавки составляли от 0,5 до 1,5. На этот раз их повысят более существенно.

▪ Для новостроек при первоначальном взносе ниже 10% будет действовать максимальная надбавка 9 — т. е. банки, скорее всего, перестанут выдавать такую ипотеку.

▪ Для первого взноса 10-15% — надбавки от 2,5 до 6 в зависимости от долговой нагрузки заемщика. Выдавать такую ипотеку банки будут, но по повышенной ставке.

▪ Для взноса от 15% в целом все остается, как и раньше. Надбавки повысят только заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки.

Все комбинации в зависимости от первого взноса и ПДН (показателя долговой нагрузки) смотрите в табличке:

Для вторичной недвижимости надбавки тоже повысят, если цена на квартиру сильно завышена или у заемщика высокая закредитованность:

Надбавки — это еще не повышение самих ставок для заемщиков. Выдавая ипотеку «плохому» заемщику, банк должен заложить на риск N-е количество денег.

Крупные банки, которые могут себе это позволить, будут выдавать ипотеку и дальше, но добавят несколько процентов к ставке. Скажем, если для конкретного заемщика насчитают коэффициент риска 4, то ипотеку ему одобрят на 2-3 п. п. дороже. Какие-то банки будут не готовы закладывать на это большой капитал и будут отказывать в выдаче.

И не заморачивайтесь — в каждом конкретном случае банки принимают решение по ипотеке индивидуально.

Чтобы взять ипотеку дешевле:

1. Копите на первый взнос не менее 20-30% (у каждого банка по-разному, но чем больше, тем лучше).

2. Не берите кредиты на большие суммы. Соотношение всех ваших кредитов к зарплате должно быть не выше, чем 50/50.

3. Стоимость квартиры должна быть рыночной. Не ведитесь на схемы с завышением цены ни от застройщиков, ни от частников, которые предлагают прописать в договоре цену выше, чем она есть на самом деле.

Если вам интересны разборы по недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал с обзорами новостей, законов и интересных новостроек!