Как обманывают дубайские брокеры
Текст, за который нас будут ненавидеть другие брокеры.
Под одной из статей про дубайскую недвижку мы получили вот такой коммент:
И знаете что? Мы полностью согласны. Да потому что каждый день видим, как брокеры театрально пучат глаза «Воооот этоооо стааарт! Икс 2 заработаете, не меньше! И это только за первый год!».
Даже самые крупные и распиаренные агентства. И тут вопрос, вы либо считать не умеете. Либо умеете, но комиссия не пахнет 😁
Поэтому сегодня посчитаем вместе с вами. Берём проект Oceanz.
Красиво, правда? Что обещают в телеграм-каналах и блогах? Что на таком великолепном проекте мы заработаем Х2 от вложенных инвестиций! А где-то даже Х3. Выбирайте кто больше обещает.
Не стали прикладывать скрины, обойдёмся без адресных вопросиков к хитрым математикам. Ниже наш расчёт по этому проекту, который мы сделали для своего закрытого телеграм-канала:
— Цены:
Студия от $301 369 (от 36 м²)
Апарты с 1 спальней $520 547 (от 71 м²)
Апарты с 2 спальнями $712 328 (от 103 м²)
— План платежей
10% + 4% DLD первый платёж
55% до окончания строительства
35% в течение 3 лет после получения ключей
— Проект будет готов в 2027
Сразу отметим. Мы не говорим, что это плохой или убыточный проект. У него есть свои плюсы:
• Локация у моря.
• Коллаборация с известным интерьерном брендом.
• Мягкий график без больших платежей.
• Пострассрочка на 3 года — повышенный ROI на этот срок.
• В цену входит полная меблировка и бытовая техника.
Он будет приносить средний доход по рынку, а у самой локации отличный потенциал. Только никакими Х2–Х3 тут даже не пахнет.
Что по доходу:
По нашей статистике локация Maritime City показывает рост +16,3% за последний год.
В проекте Oceanz есть рассрочка после получения ключей, плюс цена входа в среднем на 10% дешевле конкурентов. Поэтому больше всего получится заработать при комбинированном способе инвестирования.
💲 Считаем доходность на примере 1br квартиры
• Стоимость $520 546
В комбинированной стратегии мы будем использовать данный апартамент до конца рассрочки для сдачи в аренду с последующей его продажей.
Новые контракты на аренду 1br в соседнем здании Anwa by Omniyat заключаются за $24 657 в год. При этом годовая аренда растет ~ на 18% год
Скрин с нашего бесплатного, но закрытого телеграм-канала, где мы честно рассчитываем доходность для разных проектов в ОАЭ. Чтобы попасть в него — напишите Жене в личку Telegram слово «клуб» @Evgeniy_homis
Прогнозируемый рост аренды к моменту ключей 17%
• Аренда $24 657 + 17% = $28 848
• Service charge $2 285
Чистый доход на руки = $28 848 — $2 285 = $26 563
Считаем ROI
• ROI $26 563 / $333 149 (64% от стоимости апартов) = 8% за первый год
• ROI $26 563 / $395 614 (76% от стоимости апартов) = 6,7% за второй год
• ROI $26 563 / $458 080 (88% от стоимости апартов) = 5,8% за третий год
✔ Средний ROI от аренды 6,83% за 3 года. И это лучший показатель для этой локации среди большинства конкурентов.
Продаем апартамент через 3 года и получаем:
Доход от аренды $26 563 * 3 = $79 959
Прогнозируемый рост цены на апартамент за это время +30%
Доход от продажи
$520 546 * 30% = $156 163
Повторим еще раз, это хороший объект со средней доходностью. НО…
… Но не в случае, когда ты ждёшь 100–200%, а получаешь 6,8%
Пам пам.
Ваш брокер вам так не посчитает. Иначе дофаминовые качели могут резко завершить свой разбег и оставить его без процента.
А мы посчитаем. Потому что взгляд на инвестиции должен быть трезвый и честный, чтобы потом не было разочарований. Доверие и имя важнее повышенного процента.
Мы делаем такие расчёты для разных объектов в Дубае на нашем закрытом телеграм-канале. И помогаем выбрать доходную недвижку, которая принесёт реальный доход, а не радужные миллионы.
Чтобы попасть в клуб —заполните форму по ссылке заполните форму и мы пришлём вам приглашение.
Возможно вы найдёте там и свой проект 😁
Ох уж этот "Прибыльный" Дубай
Ну так и вправду прибыльный
А из прогнозируемых доходов с аренды услуги УК например вычли?
Я не про utilities а брокеров которые будут сдавать в аренду. Т.к. насколько я в курсе там до 20% от гросса управляющие хотят.
О таких расходах вообще никто не говорит, когда недвигу предлагают, и не только в Дубае.
Комиссия брокера при продаже тоже как-то присутствует в сделке я так полагаю?
В каждом расчете, где мы используем краткосрочную аренду, мы вычитаем 20% за управление. А комиссию брокерам платит застройщик :) Если вторичка от собственника — то фикс по рынку в 2%.
Комментарий недоступен
Пройдемся по пунктам :)
1. Источники - анализ рынка по проведенным сделкам с официального ресурса земельного департамента Дубая. Он включает сделки первичного и вторичного рынка. Плюс основываемся на прогнозе от крупнейших исследовательских агентств - таких как UBS, Knight Frank, департамент экономики и туризма Дубая, а также на множестве статей в независимых источниках.
2. Данная стратегия перепродажи возможна, но в определенных локациях и комплексах. И как правило, это достаточно большие цифры входа в такие проекты. Также не всегда недвижимость востребована на тех этапах, которые Вы указали. Сейчас, по нашей статистике, большинство покупателей со средним бюджетом ставят перед собой благодаря нам прогнозируемые доходы, а не мифические 100% от перепродажи.
Плюс, не забывайте, что выйдя из проекта с прибылью на растущем рынке Вы вряд ли сможете войти в аналогичный проект с такими же затратами - постоянно увеличивая бюджет Вы рискуете, как и в любом инвестиционном бизнесе. Задача брокера - правильно выбрать стратегию и обозначить риски, связанные с ней, а потом уже предлагать объекты.