Как обманывают дубайские брокеры

Текст, за который нас будут ненавидеть другие брокеры.

Под одной из статей про дубайскую недвижку мы получили вот такой коммент:

И знаете что? Мы полностью согласны. Да потому что каждый день видим, как брокеры театрально пучат глаза «Воооот этоооо стааарт! Икс 2 заработаете, не меньше! И это только за первый год!».
Даже самые крупные и распиаренные агентства. И тут вопрос, вы либо считать не умеете. Либо умеете, но комиссия не пахнет 😁

Поэтому сегодня посчитаем вместе с вами. Берём проект Oceanz.

Красиво, правда? Что обещают в телеграм-каналах и блогах? Что на таком великолепном проекте мы заработаем Х2 от вложенных инвестиций! А где-то даже Х3. Выбирайте кто больше обещает.

Не стали прикладывать скрины, обойдёмся без адресных вопросиков к хитрым математикам. Ниже наш расчёт по этому проекту, который мы сделали для своего закрытого телеграм-канала:

— Цены:

Студия от $301 369 (от 36 м²)

Апарты с 1 спальней $520 547 (от 71 м²)

Апарты с 2 спальнями $712 328 (от 103 м²)

— План платежей

10% + 4% DLD первый платёж

55% до окончания строительства

35% в течение 3 лет после получения ключей

— Проект будет готов в 2027

Сразу отметим. Мы не говорим, что это плохой или убыточный проект. У него есть свои плюсы:

• Локация у моря.

• Коллаборация с известным интерьерном брендом.

• Мягкий график без больших платежей.

• Пострассрочка на 3 года — повышенный ROI на этот срок.

• В цену входит полная меблировка и бытовая техника.

Он будет приносить средний доход по рынку, а у самой локации отличный потенциал. Только никакими Х2–Х3 тут даже не пахнет.

Что по доходу:

По нашей статистике локация Maritime City показывает рост +16,3% за последний год.

В проекте Oceanz есть рассрочка после получения ключей, плюс цена входа в среднем на 10% дешевле конкурентов. Поэтому больше всего получится заработать при комбинированном способе инвестирования.

💲 Считаем доходность на примере 1br квартиры

• Стоимость $520 546

В комбинированной стратегии мы будем использовать данный апартамент до конца рассрочки для сдачи в аренду с последующей его продажей.

Новые контракты на аренду 1br в соседнем здании Anwa by Omniyat заключаются за $24 657 в год. При этом годовая аренда растет ~ на 18% год

Прогнозируемый рост аренды к моменту ключей 17%

• Аренда $24 657 + 17% = $28 848

• Service charge $2 285

Чистый доход на руки = $28 848 — $2 285 = $26 563

Считаем ROI

• ROI $26 563 / $333 149 (64% от стоимости апартов) = 8% за первый год

• ROI $26 563 / $395 614 (76% от стоимости апартов) = 6,7% за второй год

• ROI $26 563 / $458 080 (88% от стоимости апартов) = 5,8% за третий год

✔ Средний ROI от аренды 6,83% за 3 года. И это лучший показатель для этой локации среди большинства конкурентов.

Продаем апартамент через 3 года и получаем:

Доход от аренды $26 563 * 3 = $79 959

Прогнозируемый рост цены на апартамент за это время +30%

Доход от продажи

$520 546 * 30% = $156 163

Повторим еще раз, это хороший объект со средней доходностью. НО…

… Но не в случае, когда ты ждёшь 100–200%, а получаешь 6,8%

Пам пам.

Ваш брокер вам так не посчитает. Иначе дофаминовые качели могут резко завершить свой разбег и оставить его без процента.

А мы посчитаем. Потому что взгляд на инвестиции должен быть трезвый и честный, чтобы потом не было разочарований. Доверие и имя важнее повышенного процента.

Мы делаем такие расчёты для разных объектов в Дубае на нашем закрытом телеграм-канале. И помогаем выбрать доходную недвижку, которая принесёт реальный доход, а не радужные миллионы.

Чтобы попасть в клуб —заполните форму по ссылке заполните форму и мы пришлём вам приглашение.

Возможно вы найдёте там и свой проект 😁