Кому продавать будем?! Правда о рынке вторичной недвижимости в Дубае

"Вторички в Дубае нет! Новостройки после сдачи простаивают, квартиры в них никто не берет".

Это, пожалуй, главная страшилка о Дубае. Инвесторы боятся вкладывать в недвижимость, думая, что потом её будет сложно продать. Есть ли основания для таких страхов? Что сейчас происходит на вторичном рынке Дубая? В этой статье без эмоций разберем главные вопросы о вторичке.

Вторичный рынок: так существует или нет?

По данным Dubai Land Department, в сентябре 2023 года на готовую недвижимость пришлось 57% от общего объёма продаж, а "стройку" выбрали только 43% покупателей. Это официальная государственная статистика. Так что вторичный рынок есть, и отлично себя чувствует.

Почему при обилии новостроек сохраняется стабильный интерес к готовым квартирам?

Можно сразу въезжать в свое жилье. Это важно для тех, кто переезжает в Дубай с семьей и хочет обустроить жизнь, не дожидаясь сдачи дома в течение нескольких лет.

Вторичка – это безрисковый вариант приобретения недвижимости. Сразу видно качество отделки, инфраструктуру дома и района, атмосферу и уровень комфорта в комьюнити. Сюрпризов можно не ждать.

Есть районы, где большое строительство уже завершено (например престижная Dubai Marina) или вот-вот подойдет к концу (например застроенное на 80% "зеленое сердце Дубая" – район Dubai Hills). Новостройки там появляются редко и по высоким ценам, так что для желающих жить в этом районе вторичный рынок более чем актуален. То же касается и эксклюзивных жилых комплексов с особенными видами, удобствами, дизайном – когда квартиры у застройщика уже распроданы желающие ищут переуступку или вторичку в интересном им проекте.

Допустим, покупатель хочет заехать в собственное жилье (или сдать его в аренду) как можно скорее. В принципе, у него есть два варианта: купить квартиру по переуступке перед самым завершением строительства либо смотреть уже готовые варианты на вторичке. Но в случае переуступки он должен возместить продавцу всю сумму, которую тот уже успел выплатить застройщику (а это МИНИМУМ 34%-44% от стоимости, раньше переуступка просто невозможна) плюс доходность, которую закладывает в цену первый владелец недвижимости. И только после этого остаток рассрочки от застройщика перейдет к новому покупателю.

А в случае со вторичным рынком обладатель визы резидента может взять ипотеку с первым взносом всего 20%. То есть для покупки ему в моменте понадобится ~ в 2 раза меньше денег! Да, рассрочка от застройщика бесплатна, а ипотека предполагает переплату, но она небольшая, к тому же "размазанная" на много лет. Так что за счет ипотеки вторичный рынок для многих становится выгоднее новостроек по переуступке. В последний год спрос на жилищное кредитование в Дубае растет: по данным DLD, количество сделок с использованием ипотеки в 3 квартале 2023 года выросло на 52,9% по сравнению с тем же кварталом год назад. И это ещё один аргумент в пользу того, что вторичка в Дубае существует и пользуется спросом.

А теперь давайте разберем самое главное возражение скептиков: "Вторичка дешевле новостроек, а потому доходности нет!"

Действительно, большинство новых проектов выходит на рынок с более высокими ценами, чем готовое жилье схожего уровня и в схожей локации. НО! Какое отношение новостройки имеют к доходу инвестора на вторичном рынке? Ответ: никакого.

Рынок недвижимости – и в Дубае, и в Москве, и почти где угодно – работает по такой схеме:

При этом инвестор на вторичном рынке получает доход от разницы между ценой своей покупки (Х) и продажи (Х2), а цена Y здесь не играет никакой роли, это две совершенно разные истории.

Так, например, если квартира в новостройке стоит $300 000, а в рядом стоящем готовом доме – $250 000 это совершенно не значит, что владелец вторички проигрывает. Ведь в свое время, на старте, он мог купить эту недвижимость за $150 000 и его ROI (доходность на вложенный капитал) будет очень высокой.

Вторичка в Дубае обычно дешевле новых проектов, но она все равно серьезно прибавляет в цене со времени старта продаж и далее показывает рост в соответствии с повышением средних цен по району. Так что на каждый вид недвижимости есть спрос, и у каждого инвестора есть своя выгода.

Как обеспечить будущий спрос и доходность на вторичном рынке

Чтобы квартиру точно можно было выгодно продать после сдачи дома, нужно внимательно подобрать проект для инвеста и заранее просчитать перспективы.

Максимальную ликвидность и доходность показывают:

Локации рядом с морем или деловым центром, с красивыми видами, с дизайнерской отделкой от модного бренда, с бассейнами в квартирах и другие "фишки" создают устойчивый спрос и почву для повышения цен на вторичке.

Зайти в новую локацию можно по низкой цене, а через несколько лет, когда район сложится, стоимость будет уже совсем другая. Когда-то инвесторы поверили, что Burj Khalifa "выстрелит", купили недвижимость, пока там были лишь грязь и стройка, а потом получили от своих вложений бешеную доходность. Я называю это "куш за грязь", и он имеет место на любом рынке, не только в Дубае. Такая же картина была, например, в Новой Москве. Когда-то, на стадии строек и формирования районов, квартиру можно было купить за 3 млн. рублей, сейчас раз в 5-7 дороже.

Инвестору стоит оценивать не то, как в районе сейчас, а как там будет в будущем: расположение, комьюнити, планы по развитию метро, строительству дорог, шопинг-моллов и т.п. Кстати, когда район сложится, дорогие новостройки рядом с вашим домом будут вам только на руку – они подтолкнут вверх среднюю цену в районе и еще сильнее увеличат вашу доходность на вложенный капитал.

Перспективные районы Дубая сейчас – это, например, Maritime City, Palm Jebel Ali. Они будут расти и обеспечат инвесторам выгоду на вторичном рынке.

Напишите мне, и я бесплатно проконсультирую по ликвидным объектам, которые будут пользоваться спросом после завершения строительства. Работать по-другому просто невыгодно: моё агентство Ageeva Real Estate всегда выстраивает долгосрочные отношения с клиентами. На купленную с моей помощью недвижимость мне же потом искать арендаторов и новых покупателей.

А если хотите переехать и жить в собственной квартире подберу для вас достойный готовый объект.