Куда выгоднее инвестировать: фондовый рынок, недвижимость, депозит

Тема выбора способа инвестирования своих кровных жива, сколько я себя помню.

pixabay.com
pixabay.com

Самый простой вариант, который первым приходит в голову, — положить деньги на депозит в рублях или в валюте. Как альтернативу депозиту обычно рассматривают вложения в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Не будем забывать и про фондовый рынок, вложения в который сегодня тоже достаточно популярны.

Эти три способа объединяют несколько признаков:

  • Относительно низкий порог входа.
  • Возможность получать пассивный доход.

Сторонников и противников хватает у каждого из этих способов вложить свои деньги. При этом для обоснования своей точки зрения обычно используют какой-то достаточно короткий период времени. Очевидно, что в разные периоды разные инвестиционные инструменты проявляют себя по-разному.

Чтобы расставить все точки над i, я решил взять максимально возможный временной промежуток и проанализировать доходность более чем за 20 лет. Если быть точным, в исследование попал промежуток с 1997 до 2019 год, то есть с момента начала торгов по индексу Московской биржи и до сегодняшнего дня.

Я не аффилирован ни с одним биржевым брокером, банком или агентством недвижимости. Я не заработаю ни рубля — какой бы способ вложить свои деньги вы ни выбрали. Это исследование выполнено по просьбе подписчиков моего Telegram-канала «Инвестиции на диване».

Для исследования я взял следующие вводные данные:

  • Наш типичный инвестор живет в Москве.
  • Ему доступны как рублевые, так и валютные депозиты.
  • В качестве актива на фондовом рынке он выбирает индекс ММВБ.

Исследование не претендует на академичность, поэтому в нем не будет выборки по всем крупным городам. Также в нем не будет вариантов хранения депозита в разных банках или инвестирования в акции и облигации компаний напрямую. Тем не менее даже с такими допущениями я считаю данные исследования достаточно репрезентативными, чтобы делать выводы.

Исследование охватывает период в 22 года — с 22 сентября 1997 года (именно в этот день прошли первые торги по индексу Московской биржи) по 31 августа 2019 года. Все цифры и расчеты я свел в одну таблицу, чтобы каждый желающий мог изучить мои выкладки.

Банковский депозит в рублях

Этот вид сбережения средств — самый популярный у российских граждан. Так, например, на 1 сентября 2019 года Центробанк России в своем очередном аналитическом отчете сообщал о наличии 29,5 трлн рублей на банковских счетах граждан. Для сравнения могу привести цифры: за весь 2018 год объем торгов по рынку акций и паев на Московской бирже составил менее 11 трлн рублей.

Итак, наш инвестор решает вложить свои сбережения на банковский депозит. Я собрал информацию о средневзвешенных ставках по депозитам в России, начиная с 1997 года, источником является сайт Центробанка.

Стартовая сумма для накоплений — среднемесячная зарплата по России за 1997 год (475,1 рублей), далее каждый месяц добавляем по 50% средней ЗП за год (для московских зарплат вполне подъемная сумма, я считаю).

Информация по зарплатам получена с сайта Федеральной службы государственной статистики. Для удобства я брал средние по году данные, не детализируя размер зарплаты по каждому отдельному месяцу.

Отмечу, что некоторые цифры, приведенные в официальной статистике, кажутся мне достаточно спорными. Тем не менее нам придется их использовать, так как иных данных, которым можно доверять хотя бы в какой-то степени, в принципе не существует.

За 22 года инвестор суммарно положил на депозит 2466 тысяч рублей. При этом на конец исследуемого периода его накопления (с учетом всех начисленных процентов) составили 3754 тысяч рублей. Доходность на вложенный капитал за весь период составила всего 52,48%. Негусто.

Почему так произошло? Из вложенных на депозит почти 2,5 млн половина была проинвестирована за последние пять лет, начиная с 2014 года — на них просто не успели начислить большие проценты Размер инвестиций за первые десять лет составил всего 332 тысячи рублей.

Куда выгоднее инвестировать: фондовый рынок, недвижимость, депозит

Банковский депозит в долларах

Одна из причин, по которой вложения денег в рублевый депозит не дали большого профита, — уровень инфляции рубля. Стоимость падает слишком быстро, что обесценивает вложения начальных периодов. С валютными сбережениями ситуация несколько иная.

Для расчетов мы используем исторические данные Центробанка РФ о курсе рубля к доллару. С информацией по ставкам долларовых депозитов сложнее — она представлена только с января 2014 года.

Поэтому мы предположим, что наш инвестор долгое время хранил свои доллары просто под матрасом, а в 2014 году решил отнести их в банк. На банковском депозите они лежали до конца августа 2019 года, после чего 1 сентября инвестор обменял их обратно на рубли.

Сумма в рублях, которую инвестор использовал для сбережений, не изменилась — 2466 тысяч рублей за 22 года. На руках в конце периода, после обмена долларов на рубли, оказалось 4690 тысяч рублей. Значительно больше, чем при использовании рублевого депозита, доходность на капитал составила 91%.

Безусловно, она могла быть существенно выше, если бы инвестор, например, взял кредит и купил доллары в 1997 году. Но заранее предсказывать девальвацию умеют только комментаторы на vc.ru, обычным смертным такие навыки недоступны.

Куда выгоднее инвестировать: фондовый рынок, недвижимость, депозит

Инвестиции в недвижимость

Иметь недвижимость в Москве и сдавать ее — голубая мечта практически любого россиянина. По крайней мере, такое впечатление складывается после изучения инвестиционных и околофинансовых форумов и чатов. Давайте проверим, настолько ли это выгодный формат инвестиций, как принято считать.

Наш инвестор копит деньги в рублях на депозите аналогично сценарию 1. Будущего он не знает, но предположим, что ему очень удачно удается купить квартиру в ипотеку под 14% в 2005 году — как раз перед началом бума цен на жилье.

Квадратный метр в Москве в декабре 2005 года стоил 64 282 рубля. Для покупки была выбрана небольшая студия размером 30 м², стоимостью 1 928 460 рублей. На дату покупки на руках у инвестора была накопленная сумма 223 589 рублей, остаток в 1 704 871 взяли в ипотеку на 15 лет. Ипотечный калькулятор на banki.ru дает нам размер ежемесячного аннуитетного платежа в 22 704 рубля.

banki.ru
banki.ru

Стоимость аренды такой квартиры в 2006 году составляла примерно $600, или 17 тысяч рублей. Каждые три года инвестор повышает цену на 20% и на текущий момент стоимость аренды составляет 35 250 рублей.

Первый год откладываемых денег и дохода с аренды немного не хватает, чтобы гасить платеж по ипотеке. Но на четырнадцатый месяц за счет роста ежемесячно откладываемой суммы денег становится достаточно, чтобы выплачивать ипотеку и потихоньку начать наращивать банковский депозит (детальные цифры смотрите в таблице, там я все расписал помесячно).

На сентябрь 2019 мы имеем следующие данные:

  • Остаток платежей по ипотеке — 340 560 рублей.
  • Накоплено на депозите — 662 070,50 рублей.
  • Стоимость квартиры — 5 298 150 рублей (по данным rin.ru, средняя стоимость метра в Москве составляет 176 605 рублей).

Таким образом, общая стоимость активов инвестора составляет 5 619 660, 50 рублей, доходность на капитал составила 127,92%.

В этом варианте развития событий я сознательно сделал ряд допущений:

  • Инвестор не делает косметический ремонт.
  • Инвестор не платит налоги.
  • Инвестор не страхует недвижимость.
  • Все коммунальные платежи гасят арендаторы.
  • Квартира используется 100% времени, простоев по аренде нет.

На деле доходность будет несколько ниже, но чтобы не усложнять статью дополнительными цифрами (и не вызывать лишний баттхерт у сторонников инвестиций в недвижимость), я решил оставить все в таком виде.

Инвестиции в фондовый рынок

В четвертом варианте развития событий мы используем те же суммы инвестиций, ежемесячно покупаем на них индекс Мосбиржи. Брокерская комиссия учтена на уровне 0,05% от суммы сделок.

Начиная с марта 2003 года, расчет доходности ведется по Индексу Мосбиржи полной доходности нетто. Этот индекс учитывает дивиденды, и он очищен от налогов по ставке для российских резидентов.

Исторический график индекса Московской биржи​
Исторический график индекса Московской биржи​

При том же объеме вложений, что и в предыдущих сценариях, инвестиции в индекс Мосбиржи дадут нам в конце периода сумму в размере 7 181 577 рублей. Доходность на капитал составила 191,27%.

Как видим, именно инвестиции в фондовый рынок на длительном временном промежутке дали нашему гипотетическому инвестору максимальную доходность. Давайте сведем все данные вместе, чтобы наглядно сравнить разные варианты инвестирования.

Куда выгоднее инвестировать: фондовый рынок, недвижимость, депозит

Я ни в коем случае не призываю никого из читателей вкладывать свои деньги в те или иные активы. Моя личная философия создания собственного инвестиционного капитала строится на нескольких предпосылках:

  • Инвестирование — это не основной род занятий, а один из способов управления капиталом. Я не готов сутками следить за графиками и постоянно читать новости компаний.
  • Не существует единственно верного и самого прибыльного способа вложить деньги. На длительном периоде выигрывает тот, кто диверсифицирует вложения.
  • Современные технологии сделали инвестирование доступным каждому. Доступ к любой необходимой информации можно получить за секунды. Сегодня персональные инвестиции — это не удел профессионалов, а глобальный тренд.
  • Доходность прямо пропорциональна риску. Я всегда предпочту среднюю доходность в активы с высокой надежностью рискованным инвестициям в мутные предприятия.

Если моя философия инвестирования вам близка, приглашаю вас подписаться на мой Telegram-канал «Инвестиции на диване». Там я делюсь своим личным опытом, идеями, а также практикой планирования и управления личными финансами.

Интересно узнать, какие инструменты инвестирования используют читатели. Предлагаю принять участие в опросе, чем больше участников, тем более репрезентативны итоги.

В какой инструмент инвестирования вы вкладываете бОльшую часть капитала?
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость​
Рублевый депозит
Валютный депозит
Российский фондовый рынок
Американский фондовый рынок
Собственный бизнес
Облигации, долговые бумаги
Венчурные инвестиции, стартапы
Другое
113113
203 комментария

Ох уж эти ваши инвестиции

73
Ответить

По американским акциям видел статистику за 100 лет. Так получается, что за 10 лет практически невозможно уйти в минус, будет около 7% годовой прибыли при должной диверсификации.

15
Ответить

Инвестировать надо в реальный действующий бизнес. Столько людей пытаются найти инвестиции, но не могут найти. А другие вкладываются в финансовые пираммиды, в погоне за большим процентом, а потом всё теряют.

Ответить

Инвестировать стоит туда и в то, в чём ты прекрасно соображаешь и хорошо разбираешься. И это легко увидеть, например:
- У меня есть знакомый инвестор, который начинал как брокер и инвестирует на фондовом рынке. Сегодня средняя доходность его портфеля 40% годовых на протяжении 5 лет подряд. В то время, как большинство покупая бумажные активы на этом делают меньше банковской ставки или вовсе теряют деньги;
- Знаком с несколькими риэлторами, которые умудрились за год путём обмена без доплат удвоить метры в жилой недвижимости (и увеличить её стоимость в 1.5 раза). Большинство же в лучшем случае получает доходность порядка 5-10% покупая недвижимость и сдавая её в аренду;
- Знаю нескольких человек, которые делает очень приличные деньги инвестируя на рынке цветных металлов, сахара, зерна (от них же в своё время узнал что такое товарные рынки и как делают деньги на них). Вот только что-то сомневаюсь, что купив мешок или вагон сахара лично я на этой "инвестиции" много заработаю (скорее наоборот);
- Сколько людей потеряло деньги на Форексе и криптовалютах сосчитать сложно. Однако я знаком с теми, кто там успешно инвестирует и делает деньги уже далеко не первый год;
- Аналогичная история и с бизнесами - будь то не известные широкой публике компании или франшизы...

В общем с этими людьми история одна и та же - занялись своей сферой, первые пять лет учились и теряли деньги на своих инвестициях, зарабатывали немного. Потом начали подниматься. Сегодня их доходы намного превышают средние. Но они свои годы в это вложили...

72
Ответить

 Знаком с несколькими риэлторами, которые умудрились за год путём обмена удвоить метрыПрочитал как "путём обмана", вы тоже?)

7
Ответить

Отличный комментарий, спасибо!

5
Ответить

Автор забыл написать: где нужно работать, чтобы иметь возможность ежемесячно инвестировать 50% от своей зарплаты.

26
Ответить