Тенденции и проблемы льготной ипотеки

Разбираем новые рекорды, процентные ставки, объем нераспроданного жилья, предстоящие ужесточения условий, и непростой выбор чиновников.

Ипотечный рынок бьет рекорды. Об этом говорят все: Frank RG, БанкиРУ, Фонтанка. Против только МинФин. И уже давно. Мы нашли несколько статей, как от середины текущего года, так и конца прошлого.

Но это ни на что не влияет.

А цены все растут, и тащят за собой вторичку. Где цена есть, а продаж нет (с октября).

Объем выданных ипотечных кредитов за 9 месяцев достиг рекордных 5,5 трлн рублей. Из них, рекордный месяц в рекордном году принадлежит сентябрю: выдачи ипотек по льготным программам достигли 652 млрд рублей. Это стало максимальным результатом за период действия программ с господдержкой, говорится в материалах Банка России.

Рост ключевой ставки только усиливает диспропорцию между ценам на первичном и вторичном рынке, которые с середины прошлого года разошлись, как в море корабли. Люди не обращают внимание на цену, если для них комфортный платеж. Пусть и на 30 лет.

Наибольший интерес представляет доля реализованного и нереализованного жилья в новостройках. По понятным причинам, чем ближе к реальному сроку ввода в эксплуатацию – тем выше уровень продаж: люди хотят быстрее въехать в новую квартиру. Да и продать легче то, что уже достраивается, чем котлован.

Обратите внимание, что такой уровень нераспроданного жилья - 55-80% (я считаю вместе с тем, что не выставлено на продажу, от общего объема) на фоне рекордных выдач ипотеки в сентябре.

Получается, что несмотря на рекордные продажи, объем вывода новых проектов на рынок перекрывает скупленные объемы. А напомню, мы говорим о рекордном месяце.

С 1 октября для банков введены надбавки по резервированию, т.е. отдельные виды льготных ипотечных кредитов банкам будет не выгодно продавать. Это касается:

- кредитов с первым взносом до 30% и особенно менее 20%

- заемщиков с повышенной долговой нагрузкой (более 50% официальных доходов уходит на ипотеку)

Хоть гайки и правда закручиваются, но определяющим фактором остается ипотечная ставка. И в условиях колоссального роста ипотечного платежа по вторичке (за полгода он вырос в 2 раза), рост по льготным программам на 10-15% только ускоряет бегство в первичную недвижимость по льготным программам. Скорее пустеет вторичный рынок жилья.

Очевидно, что отдельные государственные ведомства уже давно обращают внимание на риски пузыря. При этом, их бездействие приводит к усилению дисбалансов. Если мы видели желание ЦБ и МинФина в ужесточении условий, или даже отмены программы льготной ипотеки аж с 2022 года, и единственное, что удалось согласовать – легкие косметические изменения по условиям (типы заемщиков, размер первого взноса) – можно представить, какое лобби со стороны строителей!

Несмотря на ужесточения условий, резкий рост ключевой ставки заморозил рынок вторичного жилья… что создает условия по перетоку покупателей на первичный рынок.

Представить себе, что с таким объемом непроданного жилья кто-то решится зарубить курицу, несущие золотые яйца для строительных компаний и банков – невозможно. Строительный сектор имеет сильный мультипликативный эффект: деньги от строителей расползаются по экономике к банкам, поставщикам стройматериалов, идут на зарплаты, в розничную торговлю (DIY). Остановив льготную ипотеку – остановят стройку, а с ней экономику. Кто же возьмет на себя такую ответственность? Но и дальше сидеть на допинге дешевого кредитования нельзя, будет сложнее слезть.

Даже сложно представить, как выйти из этой ситуации. Слезать потихоньку?

---

Кот.Финанс: недвижимость, бизнес, фондовый рынок

Подписывайся!

---