Сам себе консультант: как я арендовал апартаменты в Дубае

Все переезжающие сталкиваются с вопросом — где жить?

Глобально есть два варианта:

Цены актуальны на конец 2023 года.

Я расскажу вам о своем опыте долгосрочной аренды апартаментов в Дубае.

В 2007 году в Дубае для повышения прозрачности и защиты интересов собственников и арендаторов создали специальный государственный орган, который регулирует вопросы по недвижимости: RERA (Real Estate Regulatory Agency). RERA создает законодательную базу для арендных отношений на территории Дубая, регламентирует права и обязанности арендодателя и арендатора.

Если вы турист или у вас нет Emirates ID, то вы можете остановиться в отеле или арендовать Holiday home. В этом случае вы также должны заплатить туристический дирхам (это специальный взнос, который должны платить туристы). Если вы проживаете длительное время и/или работаете в Эмиратах, у вас есть Emirates ID. В этом случае для вас становится доступной обычная аренда недвижимости. Все договоры аренды подлежат регистрации. Договоры на срок более 1 года более выгодные с точки зрения арендной платы.

Часто можно встретить предложения в различных ТГ чатах по аренде комнаты, то есть части жилого помещения. По моему опыту комнаты сдают без договора и таким образом это не совсем легально, поскольку права таких арендаторов не защищены. Но зато такой шеринг квартир имеет свои плюсы: низкая аренда, небольшой депозит, гибкий срок оплаты, нет бюрократии. Но я бы рекомендовал быть осторожным и прибегать к такой аренде только в случае острой необходимости, так как ваши права нигде не закреплены.

В теории шеринг может стать более безопасным, для этого вам нужно попросить арендатора зарегистрировать вас в Ejari. Вот здесь описан порядок регистрации.

Субаренда возможна, но только если на это есть согласие собственника. Обратите внимание, что субаренда без согласия может быть поводом для расторжения договора аренды, а также наложения штрафа. Администрация билдинга легко может это отследить.

Такой тип недвижимости должен быть зарегистрирован собственником в сервисе Holiday home, который регулирует Департамент туризма и коммерческого маркетинга (DTCM). Он выдает специальный permit (разрешение).

Чтобы получить разрешение владельцу недвижимости на сдачу в аренду нужно:

За не зарегистрированную аренду предусмотрен штраф 5000 AED для владельца.

Арендаторы при размещении в Holiday home платят туристический взнос в бюджет DTCM ежемесячно 16-ого числа за предыдущий месяц, но этот сбор включается в счет от арендодателя. Сумма взноса 10-15 AED за ночь.

Переезжая в Эмираты, очень важно понимать, что здесь долгосрочная аренда аренда оплачивается авансом и за несколько месяцев сразу. Все цены на сайтах поиска недвижимости вы будете видеть за год. При этом вы можете договориться с арендодателем и разделить арендную плату на несколько платежей (чеков), но это будет дороже. Лично я предпочитаю все-таки выторговывать 3 платежа в течение года, то есть за аренду я плачу каждые 4 месяца. Пусть я переплачиваю 5 000 AED в год, но возможность не замораживать сразу всю сумму в аренде, а пользоваться деньгами, мне важнее.

Почти все сделки проходят через агентов, так как собственники не хотят заниматься этим самостоятельно. Агентское вознаграждение в среднем составляет 5% от годовой стоимости аренды при заключении первого договора, и в случае продления тоже обычно берется комиссия (в среднем от 1000 AED с арендатора и арендодателя).

Если вы ищите квартиру через агента, то убедитесь, что он зарегистрирован в Агентстве по регулированию вопросов недвижимости (RERA). У такого агента есть соответствующее удостоверение. Лицензию брокера проверить можно здесь.

Рынок недвижимости в ОАЭ очень активный, поэтому может быть такое, что квартиру уведут из под носа, надо быть готовым быстро принимать решения.

Далее по порядку рассмотрим алгоритм долгосрочной аренды:

В ОАЭ важная роль уделена договору аренды, этот документ устанавливает правила, которые должны неукоснительно соблюдаться. Советую внимательно изучать договор и пробовать договариваться с собственником на более лояльные условия.

На что обращать внимание при подписании договора:

а) deposit - депозит или залог — обычно это 10% от годовой аренды, возвратный, оплачивается после подписания договора аренды,

b) brokerage fee — плата за агентские услуги, если в сделке принимал участие агент. Иногда агенту нужно платить в том числе и при продлении договора на новый срок,

с) maintenance — обслуживание — обычно в контракте прописывается сумма, например, 500 AED, выше которой расходы на обслуживание оплачивает арендодатель. То есть если сломался, например, кран и стоимость его меньше 500 AED, то платит за это арендатор,

d) additional fees - дополнительные платежи. Как правило, такие платежи могут быть — DEWA (за водоснабжение и водоотведение, электричество), муниципальный сбор, кондиционер, интернет и ТВ.

2. Расторжение договора — vacating/notice

а) о желании расторгнуть или продлить договор арендатор должен уведомить арендодателя за 90 дней до окончания аренды, если иное не прописано в договоре,

b) досрочное расторжение договора, как правило, возможно только с предварительным уведомлением и штрафом (1-3 месячных аренды, как договоритесь). Пробуйте при согласовании договора поторговаться и снизить штраф,

с) арендодатель также должен уведомить арендатора о желании внести изменения в договор заранее, уведомив за 90 дней. Если иное не прописано в договоре,

d) если ни одна из сторон не уведомила о желании расторгнуть договор, то договор считается продленным на тех же условиях. Если иное не прописано в договоре,

е) если квартира была продана, а вы ее арендуете, не переживайте. Новый собственник обязан уведомить за 12 месяцев о расторжении договора.

3. Субаренда

а) если вы выступаете в сделке субарендатором, обратите внимание, чтобы у арендатора было право на субаренду. Согласно ст. 24 of Law № 26 of 2007, арендатор не может сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если это иное не прописано в договоре аренды,

b) если вы арендатор, и у вас нет права на субаренду, то не пытайтесь пересдать ее. За это могут быть штрафы, как правило, факт нарушения может отследить администрация билдинга. Более того, это основание для расторжения договора аренды.

4. Повышение аренды

а) арендная плата может быть изменена после окончания текущего срока аренды при продлении на новый. Арендодатель должен предупредить об этом изменении за 90 дней до окончания срока аренды,

b) увеличить стоимость можно только, если текущая арендная плата ниже среднерыночной арендной платы на аналогичные объекты более чем на 10%,

с) рыночную арендную плату и возможность поднятия ставки для Дубая можно проверить в калькуляторе https://dubailand. gov. ae/en/eservices/rental-index/rental-index/#/

d) максимальное увеличение может быть на 20%.

5. Споры

а) если возникают споры с арендодателем, то можно обратиться в Rent Disputes Settlement Centre (RDSC).

Договор аренды после подписания нужно зарегистрировать в системе Ejari («моя аренда» на арабском языке), это позволяет обезопасить обе стороны сделки. Власти выступают как бы посредником и дают гарантию, что все условия закреплены и прозрачны. Провести регистрацию может ваш агент или вы сами, заполнив форму на сайте Ejari онлайн или в любом тайпинге, утвержденном DLD (для Дубая). Документы предоставляются лично.

Необходимые документы:

Расходы на регистрацию договора:

После оплаты собственник передаст вам ключи, коды, карты и все остальное, что может потребоваться для доступа в квартиру. Владелец также предоставит копии документов о собственности. Они необходимы для подключения коммунальных услуг, интернета и телефона.

Как только договор зарегистрирован, вам следует подать заявку на подключение электроэнергии и водоснабжения (DEWA).

Важно! Обратите внимание, что важно заранее проверить отсутствие задолженности по коммунальных услугам от предыдущих жильцов. Проверить данную информацию может ваш агент, прежде чем вы создадите свою учетную запись DEWA.

Подать заявку можно онлайн. Для этого потребуются:

Услуги будут активированы в течение 24 часов после оплаты возвратного депозита.

Расходы на подключение DEWA:

Если вы турист, то вы можете жить в отелях или арендовать holiday home. В этом случае вы обязаны платить туристический сбор.

Если у вас есть Emirates ID, то вы получаете доступ к обычной аренде. Имейте в виду, что аренда в Эмиратах оплачивается, как правило, авансом за несколько месяцев вперед. Плюс почти все собственники сдают жилье через агентства недвижимости, комиссию за их работу вам надо будет также оплатить.

Итого советую вам запастись суммой эквивалентной минимум 5 месячной аренде: депозит, 3 месяца аренды, агентское вознаграждение, расходы на регистрацию договора и на подключение DEWA.