Покупать квартиру или подождать? Что будет с ценами на новостройки

С октября 2023 года эксперты говорят о замедлении роста цен на недвижимость. Но часть потенциальных покупателей откладывает приобретение из-за высокой ключевой ставки. Разбираемся, стоит ли сейчас покупать квартиру и на что обратить внимание при выборе стратегии.

Сейчас, в апреле 2024 года, доступны данные о рынке недвижимости за первый квартал. По данным «ДОМ.РФ», в среднем по России прирост цены за квадратный метр с января по март 2024 года составил 2,19%. В Москве цены на новостройки увеличились, но прирост в 1,6% оказался меньше официального темпа инфляции.

Снижались цены в Кировской (-2,32%), Архангельской (-0,67%), Тамбовской (-0,55%), Орловской (-0,21%), Смоленской (-0,1%) областях, а также в Бурятии (-1,15%).

Есть и регионы, в которых цены продолжают расти. Это Псковская область (+5,12%), Республика Адыгея (+5,03%), Республика Мордовия (+4,93%).

Рассмотрим, какие факторы повлияли на текущую ситуацию и как они могут измениться.

Спрос на рынке связан с ценой напрямую: снижение спроса при прочих равных условиях приводит к снижению цен. По словам экспертов «Авито Недвижимость», за год спрос на новые квартиры в России снизился на 16%. Самое резкое падение произошло в Санкт-Петербурге: на 18,7% в марте 2024 года по сравнению с январем.

Снижение спроса вызвано решением правительства в конце 2023 года ужесточить условия льготной ипотеки:

Вероятно, к лету льготные программы могут и вовсе отменить. Поэтому на восстановление спроса с помощью льготных ипотек рассчитывать не стоит.

Ключевая ставка. Ставки по кредитам, в том числе ипотечным, должны превышать ставку ЦБ, чтобы банк получил прибыль. На заседании 22 марта 2024 года Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 16% годовых. Поэтому ипотека пока остается недоступной, а спрос — ограниченным. Стимулировать рынок, по моим оценкам, может снижение ключевой ставки до уровня 10%.

Предложение и цена связаны обратной зависимостью: к снижению цен приводит рост предложения. Средний рост предложения в России в первом квартале 2024 года составил 27%. При этом в Москве и Сочи, то есть регионах с дорогой недвижимостью, предложение новостроек резко снизилось. Застройщики и банки не хотят допустить снижения цен. Поэтому в ближайшее время они будут снижать реальные цены сделок за счет акций, скидок и торга.

Курс рубля. Ослабление курса приводит к всплеску спроса и росту цен на недвижимость, но рынок, как правило, отыгрывает такие изменения за полгода — год. Чем более резким будет падение рубля, тем более быстро могут произойти изменения.

Общая инфляция. Высокий темп реальной инфляции будет способствовать и росту цен на недвижимость, однако, этот фактор не будет самым значимым. Я рассчитываю, что прежде чем инфляция приведет к росту цен, пройдет некоторое время.

На основании текущих трендов я склонен согласиться с тем, что снижение номинальных цен на недвижимость вряд ли произойдет в 2024 году. Но рост цен на жилье будет замедляться, а разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья — постепенно сокращаться.

Будут расти цены на аренду жилья в крупных городах. Это происходит под действием тех же факторов, которые мы рассмотрели выше:

Чтобы определиться со стратегией на ближайший год, я советую совершить следующие действия:

1. Определить цель. В первую очередь, нужно ответить на вопрос, для чего вам квартира: для себя или с целью инвестиций. Стратегии в этих случаях однозначно будут отличаться. Если в 2024 году вы покупаете жилье для себя, особенно без использования ипотеки, вы находитесь в сильной позиции. Например, вы спокойно можете торговаться, так как спрос на рынке снизился и продавцам приходится идти на уступки. Кроме того, советую рассмотреть и вторичное жилье.

Те, кто планирует покупку с целью инвестировать, должны понимать, что в 2024 году это скорее риск. Доходность может составить от 0 до 30% годовых, но рисков и негативных факторов сейчас достаточно много. Нужно провести тщательный анализ рынка и его перспектив. Важно определить предпосылки, исходя из которых вы планируете покупку и инвестиции: из курса 60 или 150 рублей за доллар? Из ставки ЦБ 16% или 10%?

2. Сделать анализ рынка. Он включает не только сами цены на недвижимость, но и потенциальный доход. Если вы хотите перепродать квартиру, посмотрите, сколько стоят готовые квартиры по соседству и сделайте выводы. Чтобы лучше понять как менялись цены на недвижимость в разных регионах, я рекомендую обратиться к статистике за последние несколько лет.

Как правило, говорить о существенной доходности аренды жилья не приходится. Если вы планируете сдавать квартиру, нужно посмотреть на досках объявлений средние цены на аренду и сопоставить их с ценой покупки. Разделив стоимость квартиры на годовой доход от аренды, можно узнать примерный срок окупаемости инвестиций. Более точные данные можно получить с помощью дисконтирования — корректировки денежных потоков на процентную ставку.

На мой взгляд, на текущий момент оправданы инвестиции, из которых вы планируете выйти через три — пять лет.

3. Выбрать объект. Анализ рынка, скорее всего, даст вам примерное представление о локации, где выгодно купить квартиру. Стоит заранее определиться и с желаемыми характеристиками. В качестве инвестиций чаще приобретают квартиры-студии и однокомнатные квартиры. У них лучше соотношение цены покупки и ставки аренды и выше ликвидность. Поэтому в случае роста цен они будут дорожать быстрее других объектов.

4. Оценить свои возможности. Запланируйте, с помощью каких источников вы будете платить за квартиру. Если вы решитесь на ипотеку по текущим ставкам, в будущем вам будет доступно рефинансирование. Чтобы не потерять деньги, при оформлении ипотеки важно не пользоваться платным снижением ставки и не соглашаться на увеличение цены за какие-либо бонусы. Плюс ипотеки еще и в том, что если продолжатся инфляция и снижение курса рубля, со временем будет обесцениваться сумма долга. Часть инвесторов погашает ипотеку за счет платежей арендаторов.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/, erid: 2VtzqwxojFx

ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.