Спрос на компактные офисы и исторические локации: как развивается Товарищество Рябовской мануфактуры

Команда нового лофт-квартала на юге Москвы отмечает максимальную востребованность помещений до 100 кв. м с отделкой, рассказывает о самых интересных резидентах и о том, как привлекает арендаторов на компактные форматы с помощью «Авито Недвижимости».

Товарищество Рябовской Мануфактуры — лофт-квартал и общественное пространство недалеко от ст. м «Тульская». Оно расположено на соседних территориях одноименного бывшего текстильного завода и керамико-плиточного завода имени Власова, которые соединены общим проходом. Проект запускали в два этапа и завершили все работы к 2022 году, вернув исторический облик комплексу и переосмыслив назначение локации в целом.

На территории Товарищества располагается полтора десятка зданий. Часть из них — исторические дореволюционные постройки из красного кирпича с высокими сводчатыми потолками и большими арочными окнами. В них есть просторные помещения, которые сдаются целиком или в большой «нарезке». Другая часть зданий — советские постройки с небольшими кабинетами и комнатами, где «нарезка» мелкая.

«Мы стараемся выдерживать доли больших и малых помещений в пропорции примерно 50 на 50. Конечно, самый ходовой формат — маленькие помещения до 100 кв. м. Заполняемость таких объектов арендаторами составляет 98%. Но и на большие площади размером в 1100 кв. м есть спрос, поэтому мы можем выбрать “нарезку” в соответствии с исторической геометрией помещений без изменения пространств. Например, не расширять небольшие кабинеты в здании советского периода постройки, а продавать или сдавать их как есть», — комментирует управляющий директор Товарищества Рябовской Мануфактуры Алексей Алёшин.

Спрос на компактные помещения под офисы выше не только в Товариществе Рябовской мануфактуры, но и в среднем по рынку Москвы. Так, по данным «Авито Недвижимости» за II-III кварталы 2023 года интерес к аренде объектов класса B размером до 100 кв. м вырос на 43,5%, площадью от 200 до 500 кв. м — на 41%, более 500 кв. м — на 27%. Эксперты платформы отмечают, что срок экспозиции и количество лотов небольших помещений под офисы постепенно уменьшается.

С продажей ситуация похожая. В «Авито Недвижимости» отмечают, что за два последних квартала 2023 года спрос на приобретение компактных помещений класса B вырос на 84%, в то время как для средних прирост составил 42%, а для больших — 10%. Этот тренд хорошо ложится в политику Товарищества по реализации части помещений.

«В первой очереди, которая была запущена в 2020 году, все помещения сданы в аренду. Некоторые из них мы выводим в продажу в форме арендного бизнеса. Человек или организация может купить помещение, которое сразу же будет приносить арендный доход, поскольку в нем уже работает арендатор. Сейчас в продаже помещения салона красоты, гостиницы, шоу-рума мебели и кафе-столовой. Размер варьируется от 52 до 578 квадратных метров», — добавляет управляющий директор Алексей Алешин.

Пространства в Товариществе снимают компании из разных индустрий: это и цифровые компании, и агентства по организации мероприятий, и торговые компании, и студии массажа и красоты. Для таких проектов, как Товарищество Рябовской мануфактуры, важно появление комьюнити ярких креативных арендаторов. Вот три из таких, которые становятся центрами притяжения аудитории и повышают узнаваемость проекта в целом:

В Товариществе нет определенного зонирования арендаторов, что свойственно торговым центрам. Но несмотря на достаточно пестрый состав компаний, которые снимают здесь помещения, можно выделить ряд тенденций, актуальный для всех. Кроме повышенного интереса к объектам компактного формата, арендаторы стали чаще искать офисы с отделкой, куда можно въехать за один день.

«Мы стали развивать направление коворкингов — помещений с готовой отделкой и мебелью, которые могут на долгий срок снимать корпоративные команды от 40 человек. Рынок активно реагирует на такие предложения., они востребованы. Также в последние месяцы особенно актуальной стала покупка объектов за наличные. Из-за дорогих кредитов бизнесу становится невыгодно растягивать платежи. И либо они рассчитывают только на свои средства, либо оформляют краткосрочные кредиты на часть суммы, чтобы не забирать эти деньги из операционного управления», — делится управляющий директор Алексей Алёшин.

Среди критериев поиска офисов помимо важности локации и близости к метро часть арендаторов ценит возможность выбрать пространство в историческом здании с толстыми стенами кирпичной кладки, высокими потолками и большими окнами. В большей степени это касается креативных агентств, клиентские шоурумов и небольших магазинчиков.

Команда продаж Товарищества использует разные инструменты для поиска клиентов. В случае с арендаторами на большие объекты хорошо работает прямое взаимодействие с брокерами, риелторами и агентствами недвижимости. Как правило, к ним обращается крупный бизнес, чтобы те подобрали подходящее помещение под их задачи.

Для поиска арендаторов на компактные объекты хорошо работают онлайн-платформы. Так, с помощью «Авито Недвижимости» удается привлекать тех, кто готов снять объекты размером до 200 кв. м. Эти объявления работают сами по себе и даже с минимальным продвижением генерируют неплохой трафик.

Команда Товарищества также отмечает ряд других преимуществ платформы:

«Среди плюсов “Авито Недвижимости” можно выделить простоту в управлении личным кабинетом и понятную систему продвижения. Удобство проявляется в мелочах. Например, к объявлению можно привязать два номера телефона — для продажи и для аренды. Не нужно дублировать объявления и повторно проходить модерацию. Из таких нюансов и складывается впечатление от платформы. Также отмечу открытость команды Авито Недвижимости, специалисты которой коммуникабельны и всегда готовы помочь и объяснить какие-то непонятные моменты», — рассказывает об опыте взаимодействия с Авито управляющий директор Алексей Алешин.

Диверсификация по всем направлениям — с точки зрения зонирования офисных пространств (мелкая и крупная «нарезка»), распоряжения собственностью (сдача в аренду и продажу), каналов сбыта (напрямую через брокеров и онлайн-сервисы) — позволила Товариществу Рябовской Мануфактуры успешно преодолеть два кризиса и активно развиваться в последние годы. Особенно ценно, что этот экономически эффективный проект помог сохранить историческое наследие дореволюционной Москвы и переосмыслить использование депрессивной промзоны недалеко от центра столицы.