Купить недвижимость в Дубае: выгодно, но есть нюансы

Расскажу, какие преимущества дает покупка недвижимости в Дубае и какие подводные камни помешают насладиться ею в полной мере.

Самый большой проект за границей — апартаменты 1200 кв. м в Дубае.

По данным Prian.ru (авторитетного российского портала, посвященного иностранной недвижимости), Объединенные Арабские Эмираты входят в пятерку самых желанных стран для приобретения жилья. Только в Дубае проживает более 300 тысяч россиян. Почему страна с другой культурой и традициями так сильно притягивает наших соотечественников?

В 2022 году Дубай был признан лучшим городом для покупки недвижимости и получения гражданства (рейтинг международной консалтинговой компании Henley & Partners). Среди критериев, на которых основывался выбор, наибольший интерес представляют стоимость жилья, доход от сдачи в аренду, требования к владению жилищем, его ликвидность (возможность быстро продать объект не ниже рыночной стоимости) и уровень жизни в стране.

Этот город уникален возможностью получать пассивный доход от аренды недвижимости — спрос на отдых и временное проживание в ОАЭ неизменно высок. При этом окупаемость сданного внаем жилья в Дубае в два раза выше, чем в Москве. А налог на передачу квартиры или виллы в аренду государством не взимается, как и некоторые другие, которые являются обязательными в России. Поэтому Арабские Эмираты часто называют «налоговым раем».

Здесь можно хорошо заработать и на флиппинге (покупке недвижимости с целью ремонта и прибыльной перепродажи). Спрос высокий и предпосылок для его снижения нет, а цены на квадратный метр неуклонно растут.

Кроме того, отсутствует двойное налогообложение, что закреплено в официальном соглашении с Россией, нет обязательного для иностранцев взноса на социальное страхование. Также нет разницы в системе налоговых отчислений для резидентов и нерезидентов страны.

Приобретая недвижимость в ОАЭ, покупатель получает дополнительные преимущества:

При приобретении недвижимости на стадии проекта или начала строительства цена гораздо ниже, плюс застройщик предоставляет долговременную беспроцентную рассрочку. Он также берет на себя оплату «риэлторских» и почти все расходы по совершению сделки.

Но всегда есть другая сторона медали. В Эмиратах это задержки со сроками сдачи готовой квартиры, сложности с внесением изменений в готовый проект и устранением недостатков, обнаруженных при приемке. В стране действуют другие строительные нормы и требования к возводимым объектам.

Наши застройщики избаловали покупателей ровными стенами и идеально прямыми углами. В Эмиратах привыкшие цепляться к каждой мелочи соотечественники попадают в другую реальность: стены волной, розетки на герметике, выступающем за их края, не закрывающиеся скрипящие двери, неисправная сантехника. Без помощи опытных специалистов устраняются дефекты долго. Застройщики неохотно идут навстречу, какие-то недостатки ими игнорируются — например, кривые стены и углы никто из них выравнивать не станет.

Нормально, если в списке из 100 замечаний благодаря стараниям строившей компании убавится 20 пунктов, остальные изъяны владельцу недвижимости придется исправлять за свой счет. И то, если позволит управляющая компания.

Нередко в договоре купли-продажи прописывается, что заказчик не вправе приглашать на приемку специализированную стороннюю организацию. Застройщикам принадлежит монополия на решение, в каком виде сдавать объект. Покупатель просто вынужден принимать его, а потом получать разрешение на каждое изменение. Например, на то, чтобы поставить дополнительную розетку (в ОАЭ принято устанавливать не более трех в комнате). Но в его выдаче могут и отказать.

В Эмиратах предъявляют серьезные требования к количеству осветительных приборов в квартире и к потребляемой ими мощности — есть предел, который нельзя превышать. У любителей яркой иллюминации буквально меняется картина мира, когда они сталкиваются с необходимостью прописывать мощность каждой лампочки в люстре и рассчитывать суммарную, составлять планы розеток и указывать общую потребляемую мощность приборов, которые будут к ней подключаться.

Во время работы над одним из дубайских проектов нас попросили предоставить план отделки стен, надо было согласовывать, в какой цвет мы будем их перекрашивать. Это вызвало бурю негодования у клиента — его квартира, ему и решать, какую краску покупать. Но это иллюзия, квартиры здесь продаются уже с готовой отделкой, под ключ, поэтому новый цвет, как и лишняя розетка, имеет значение. Его могут не одобрить. Или заверять несколько месяцев, если хозяин квартиры решит противостоять системе в одиночку.

В Эмиратах собственнику жилья любое изменение придется утверждать в управляющей компании, которая принадлежит застройщику. И пока не получено официальное «добро», подрядчики не смогут приступить к ремонту, их просто не допустят на объект.

Есть немало препятствий на пути к полноценному владению собственной квартирой или домом. Во-первых, дубайские строители мало отличаются от российских в том плане, что тоже сдают объекты с задержкой — от 2 до 6 месяцев. И с дефектами, когда не включается свет, не льется вода или из холодного крана течет кипяток. Но с этими неполадками может справиться и сам хозяин, вызвав электрика или сантехника.

Куда хуже, и это во-вторых, когда получив ключи от нового жилья, владельцы не могут им пользоваться, потому что хотят полноценного ремонта. Допустим, человек не готов мириться с цветом стен «от производителя». Так, по местным стандартам внутренняя отделка выполняется в белой или песочной гамме, в подавляющем большинстве случаев квартира сдается с чисто белыми/бежевыми стенами и с бежевым керамогранитом на полу. В ванных нет столь привычных розеток и полотенцесушителей. Чтобы высушить и уложить волосы, нужно выходить в спальню.

Когда изменения затрагивают первоначальный проект, согласовывать придется каждую переделку. Процесс подгонки дома под себя: увеличение количества светильников, розеток, перекрашивание стен, установка молдингов, деревянных панелей и т.д.) может растянуться на месяцы. Чтобы избежать бумажной волокиты и нервотрепки, рекомендую нанимать специалистов, хорошо ориентирующихся в нюансах иностранных площадок — их привлечение существенно сократит сроки.

Гораздо эффективнее, когда работу над дизайн-проектом и взаимодействие со строительной и управляющей компаниями курируют одни и те же люди. Подготовка проектной и ремонтной документаций, чертежей и расчетов, планировочного решения, планов помещений, 3D-визуализация ложится на одни плечи и дает лучший результат.

Если же владельца все устраивает, то никакого согласования не потребуется, остается просто обставить новое жилище и наслаждаться жизнью в новых апартаментах. Хотя, обустроить жилье в Дубае не так уж и просто, рынок весьма специфичен.

Как сэкономить, воспользовавшись услугами комплектаторов, можно узнать здесь

С одной стороны, мебели в магазинах в избытке. Она очень стильная, высокого качества, из натуральных материалов и уже идеально подобрана для разных комнат (интересный факт: в ОАЭ застройщики являются и владельцами мебельных магазинов).

За одно посещение торговой точки можно полностью укомплектоваться, ведь обстановка для любой комнаты в доме уже подобрана местными дизайнерами. Нужна кухня — вот коллекция из стола, стульев, кухонного гарнитура, текстиля, светильников и полного набора посуды с приборами. То же со спальней и гостиной — в наличие готовый комплект добротной мебели и декора.

С другой стороны, в наличие он будет недолго — мебель быстро раскупается, буквально в считанные дни. Если вы нацелитесь на что-то конкретное, то пока будете приводить дом в порядок, ваш диван и кресла уведет из-под носа кто-то более шустрый.

Поэтому решаться на покупку лучше сразу в магазине. Тут понадобится совет дизайнера по поводу сочетания цветов и его экспертная оценка, совпадают ли параметры помещения и размеры мебели.

Чаще всего мы действуем таким образом: приезжаем на объект, замеряем, фотографируем, потом едем в магазин либо смотрим ассортимент на сайтах, составляем коллажи, согласовываем комплект мебели и бюджет и сразу начинаем покупать. Бывает, что пока согласовывали, уже нет половины списка — тогда в ускоренном режиме ищем новые экземпляры нужных размеров. Когда нет возможности долго подбирать сочетания цветов и оттенков, выручает только опыт, насмотренность и творческая интуиция.

Соотечественники привозят в другую страну свои вкусы и потребности, которые распространяются в первую очередь на интерьеры. Кто-то перебрался на ПМЖ и выбирает лучшее пространство для жизни, чтобы день за днем просыпаться в доме, полностью соответствующем его требованиям и вкусам, где все стоит на своих местах.

Кто-то приехал на время и хочет остановиться в нескучных, запоминающихся, радующих глаз апартаментах. Не только ради получения эстетического наслаждения и новых эмоций, но и чтобы навсегда запечатлеть себя в яркой атмосфере, сделать красивые фотографии, поделиться этими эмоциями с другими.

Недвижимость для аренды должна соответствовать духу времени и продвигать бизнес арендодателя. Тот, кто остался доволен местом, где провел несколько недель, обязательно порекомендует его другим и вернется туда снова за свежей порцией впечатлений. Российские граждане в этом вопросе держат пальму первенства, они — самые взыскательные покупатели, арендаторы и туристы.

Люди больше не готовы довольствоваться стандартной гостиничной обстановкой и типовым оформлением — они предпочитают уникальное, яркое, впечатляющее пространство. Востребован эмоциональный дизайн и фотогеничные интерьеры.

Познакомиться с моими работами и удачными дизайнерскими решениями подробнее можно здесь

✔ ТГ-канал

✔ YouTube