Как я сделал маркетплейс недвижимости за 3 недели: архитектура и развилки

В январе ко мне пришёл знакомый с задачей: нужен маркетплейс недвижимости. Не лендинг, а рабочий инструмент — каталог, фильтры, личные кабинеты, админка, интеграция с 1С Битрикс.

До меня он ходил по трём агентствам. Везде оценили: от 1 млн ₽ и 3 месяца, без гарантий по срокам.

Я согласился сделать за 3 недели. Ниже — как это получилось, что помогло, что чуть не сломалось.

Задача была не «сайт-визитка», а работающий продукт под конкретные бизнес-процессы:

По рынку такой объём обычно оценивают в 6–12 месяцев и 1–3 млн ₽. Дальше объясню, почему у меня получилось сильно быстрее.

Последние несколько лет я плотно работаю с Next.js, TypeScript и PostgreSQL — именно под задачи, где нужны роли, фильтры, кабинеты и внешние интеграции. Когда ты знаешь стек на уровне «вижу задачу — сразу вижу архитектуру», экономится основное время.

Второе — я сознательно не стал месяц писать ТЗ. Вместо этого договорились так: фиксированная цена, фиксированный объём, поэтапная сдача. Первая рабочая версия — быстро, дальше итерациями.

Подход на пальцах: не копить всё к финалу, а каждую неделю выдавать что-то проверяемое.

Неделя 1. Каталог, карточки объектов, фильтры, базовая архитектура ролей. К концу недели клиент уже заходил на тестовый домен и кликал по реальному каталогу.

Неделя 2. Личные кабинеты (партнёр и покупатель), модерация, права доступа. Партнёр уже мог залить тестовый объект, модератор — его одобрить.

Неделя 3. Админ-панель, интеграция с 1С Битрикс, SEO, нагрузочные тесты, деплой на прод.

Каждые 2–3 дня — короткое демо, правки, следующий шаг. Никаких «дайте месяц — покажу всё сразу». Этот ритм сам по себе экономит недели: правки ловятся на старте, а не после того, как всё собрано.

Самый тонкий участок проекта — интеграция с CRM клиента. У него в Битриксе уже накоплена база, в ней ежедневно работает команда. Остановить Битрикс нельзя было ни на день.

Развилка была такая: либо тащить всё через API Битрикса в реальном времени (и рисковать, что публичный сайт будет тормозить вместе с CRM), либо развести слои.

Я выбрал второе: публичный сайт работает со своей PostgreSQL, а между сайтом и Битриксом — отдельный синхронизатор, который гоняет данные по расписанию и вебхукам. В итоге нагрузка на Битрикс предсказуемая, сайт не зависит от доступности CRM, а если завтра клиент решит уйти с Битрикса — переписывать нужно только слой синхронизации, не весь продукт.

Про эту интеграцию отдельно напишу технический разбор — тема редкая, опыта в рунете мало.

Скорость — это не про «писать быстрее». Это про то, чтобы не делать лишнего. Не писать ТЗ на 40 страниц под продукт, которого ещё нет. Не собирать идеальный UI до того, как базовая логика работает. Первая рабочая версия — даже некрасивая — экономит недели.

Фиксированная цена работает, если объём зафиксирован. Как только в середине проекта появляется «а давайте ещё добавим», сроки плывут. Я договариваюсь на берегу: что входит в 300к, что идёт отдельной фазой. Клиент понимает границы, я — свою загрузку.

Клиент должен владеть кодом. Это принципиально. Никакой подписки, никакого vendor lock-in. Захочет передать другому разработчику — передаст. Это для меня вопрос этики, а не маркетинга.

Последние годы я делаю веб-продукты на Next.js — маркетплейсы, порталы, магазины. И постоянно вижу две крайности: либо фрилансер за 50к, который пропадёт после первого бага, либо агентство за миллион, которое полгода пишет ТЗ.

Между ними есть рабочая середина: один разработчик, который держит в голове всю архитектуру, отвечает за результат и не размазывает проект по команде из 8 человек. Я пишу здесь про то, как это устроено изнутри — с реальными проектами, цифрами и граблями.

Сам проект можно посмотреть: вседоматут.рф