🏢 Окупаемость коммерческой недвижимости и как ей управлять

Автор: Алексей Музыка, эксперт и наставник топ-брокеров по недвижимости.

Когда мы слышим «коммерческая недвижимость», в голове часто всплывает образ бизнес-центров, ТЦ или складов. Но для меня это не бетон и стены. Это — про стратегию, деньги и точки роста. Именно поэтому я хочу поговорить об одном ключевых параметров: окупаемости.

Большинство новичков (и даже некоторые опытные брокеры) совершают одну и ту же ошибку: смотрят на цену объекта и предполагают, что «дорого — значит выгодно. Это не так.

Окупаемость — это время, за которое объект вернёт вложенные деньги. И чем оно короче — тем эффективнее объект. Всё просто.

📌 Например: объект стоит 15 млн ₽ и сдается в аренду за 125 000 ₽/мес. Это 1,5 млн ₽ в год → окупаемость: 10 лет (без учета налогов и расходов).

Такой расчет на салфетке — уже точка старта. Но что важнее — этим можно управлять.

За 10+ лет практики я внедрил десятки стратегий, которые позволяют существенно сократить окупаемость:

Склад без отопления? Сделай тёплым и сдавай под производство. Офисное помещение без отделки? Сделай отделку под одного арендатора — увеличь ставку на 30%.

Разбить большой блок на несколько малых и сдать по более высокой ставке за м². Казалось бы — мелочь, но иногда это минус 3–4 года к окупаемости.

Я нередко выстраивал логики, где мы осознанно меняли арендатора, теряя месяц-два, но увеличивая ставку в полтора раза.

Есть объекты, которые «валяются» на рынке годами. Я беру их, докручиваю концепт, позиционирование, нахожу “математику” на объекте— и за 3 месяца объект начинает приносить деньги.

Приведу реальный кейс. Один из объектов — административное здание в черте города. При покупке:

После 4 месяцев трансформации:

📈 Новый доход — 460 000 ₽/мес → окупаемость: 6,5 лет.

Я часто вижу, как агенты бегают за комиссией с одной сделки, забывая про ценность самой модели.

Настоящие деньги в недвижимости — это не в комиссии за продажу. Это в способности управлять стоимостью и доходностью объекта.

— Сколько приносит объект сегодня? — Какую окупаемость ты можешь получить через 6 месяцев трансформации? — Готов ли ты сам стать партнёром в сделке, если увидишь потенциал?

Хочу, чтобы как можно больше агентов и брокеров начали мыслить в категориях прибыли, стратегии и роста.

Коммерческая недвижимость — это не сложная игра. Это система, которую можно освоить. Главное — не бояться и начать.

Если вы в поиске структуры, наставника или хотите зайти в рынок правильно — можете написать мне. Проконсультирую, поделюсь формулами, дам направление.

Алексей Музыка Эксперт по коммерческой недвижимости