Сколько можно заработать на вложениях в REIT

Вложения в REIT могут принести доходность в размере 6% в долларах, но и волатильность этого инструмента может достигать 20%.

Россияне считают недвижимость одним из самых надежных способов вложения денег. Однако на практике доходность квартир составляет всего около 5,5% годовых в рублях, а капитал для покупки нужен большой. Альтернативой могут стать REIT — американские фонды недвижимости — с ожидаемой доходностью в ближайшие 5—10 лет на уровне 6% в долларах (не в рублях). Рассказываем, как работает этот инструмент и что стоит за высокой доходностью.

REIT (Real Estate Investment Trust) — это специализированные фонды в США, которые зарабатывают на недвижимости. Как правило, их основной доход — от сдачи объектов в аренду, но существуют REIT, зарабатывающие, к примеру, на ипотечных ценных бумагах. Покупая акции таких компаний, частный инвестор может получить в свой портфель американскую недвижимость без капитальных расходов на старте и необходимости самому ввязываться в управление «живыми» объектами. Суммарные активы REIT в мире оцениваются сейчас в 3,5 трлн долларов США, из них 2,5 трлн торгуются на фондовых биржах.

На этом рынке выделяют 11 субсекторов: жилая недвижимость, офисы, производственные помещения, склады, здания медицинских учреждений, точки розничной торговли, инфраструктурные сооружения (например, вышки связи), дата-центры, гостиницы, REIT, владеющие лесными угодьями и зарабатывающие на продаже древесины. Обычно REIT специализируются на одном виде недвижимости, но существуют и диверсифицированные фонды.

Не любая компания, инвестирующая в недвижимость, получает статус REIT. Американский налоговый кодекс дает следующее определение:

• REIT инвестирует в недвижимость минимум 75% своего капитала.
• 75% дохода фонда должны быть получены из источников, связанных с недвижимостью: аренда, ипотечные платежи, плата за управление объектами недвижимости или их продажа.
• Фонд выплачивает акционерам не меньше 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.
• Платит налоги как корпорация.
• Им управляет совет директоров.
• После первого года существования у REIT должно быть не меньше 100 акционеров.
• Причем одному акционеру может принадлежать не больше 50% акций.

Если траст соответствует этим признакам, он получает право не платить налог на прибыль. Это ставит REIT в выгодное положение по сравнению с другими корпорациями, прибыль которых фактически облагается налогом дважды: сначала платит сама компания, потом — акционеры выплачивают налог с дивидендов.

Из этих особенностей следуют и преимущества акций REIT для долгосрочного инвестора.

1. Высокий и стабильный дивидендный доход. REIT ежегодно выплачивают акционерам около 4—5% в виде дивидендного дохода. Для контекста, у компаний из индекса S&P 500 дивидендные выплаты составляют в среднем 1,9%.
2. Высокая среднегодовая доходность. И здесь REIT обгоняют компании S&P 500. Обзор J. P. Morgan показывает среднегодовой рост акций REIT на 10% на горизонте 20 лет по сравнению с 7,5% роста компаний из главного американского индекса.
3. Встроенная защита от инфляции. Как правило, арендодатели предусматривают в договоре аренды индексацию ренты и тем самым перекладывают бремя инфляции на арендатора. Акции REIT — один из самых защищенных от инфляции активов.
4. Высокая ликвидность. Купить или продать ценную бумагу гораздо проще, чем целый объект недвижимости. Акции REIT торгуются на биржах в достаточном объеме.
5. Диверсификация. Акции REIT показывают низкую корреляцию с широким рынком акций США и дают эффективную диверсификацию в этой части портфеля. Как показывают исследования, REIT в портфеле могут повысить доходность на длинном горизонте, не увеличивая риск.

В последние два года рынок недвижимости перенес большие потрясения. Сильнее всего весной 2020 года просели REIT в таких сферах, как офлайн-торговля (54,6%), офисная (43,2%) и гостиничная (56,2%) недвижимость.

Но за первым шоком последовало восстановление: с ноября 2020-го по ноябрь 2021-го североамериканские REIT выросли суммарно на 46,9%. Для пострадавших секторов основным драйвером восстановления стали вакцинация и оживление экономики. А массовая цифровая трансформация бизнеса дополнительно стимулирует рост фондов, которые специализируются на индустриальной и высокотехнологичной недвижимости. Это в первую очередь фонды, которые владеют дата-центрами, логистическими и инфраструктурными объектами. Согласно отчету Cohen & Steers, 49% всех REIT (по рыночной капитализации) даже выиграли в результате пандемии.

Исторические данные с начала 90-х годов показывают, что REIT достигают самой высокой доходности именно в посткризисные периоды — в среднем 23%, более чем в два раза опережая S&P 500 в аналогичные периоды.

Текущие прогнозы для рынка REIT также благоприятны. В ближайшие 5—10 лет разные аналитики предсказывают ему рост в среднем в размере 6% в долларах.

Кроме уже упомянутых факторов, долгосрочными драйверами для REIT могут стать рост инфляции и низкие процентные ставки — в такие периоды инвесторы обращаются к более рисковым и доходным инструментам. В пользу позитивных прогнозов говорит и планируемое администрацией Байдена повышение налогового бремени для корпораций.

Как водится на фондовом рынке, обратная сторона хорошей доходности REIT — высокий риск этих активов. Остановимся подробнее на его причинах.

Закредитованность трастов недвижимости. По закону REIT отдают почти всю прибыль акционерам, и только 10% остается на развитие бизнеса. В этом они вынуждены полагаться на кредиты. Закредитованность компаний несет повышенный риск банкротства. REIT обязаны поддерживать открытую и прозрачную отчетность, но анализ состояния компании требует времени и экспертизы. Отметим, что покупка REIT через ETF, имеющие в своем составе акции трастов недвижимости, избавляет новичка от необходимости самостоятельно анализировать эти риски.

Зависимость от ставки ФРС. Высокие процентные ставки по кредитам увеличивают и без того чрезмерную долговую нагрузку на REIT. Это может частично нивелировать их защиту от инфляции, ведь вместе с инфляцией растет и процентная ставка ФРС. Вдобавок при ее повышении инвесторы склонны отказываться от рисковых активов и обращаются к более надежным инструментам с фиксированным доходом.

Волатильность. У акций REIT самая высокая волатильность среди традиционных классов активов. Их падение в первой половине 2020 года — яркий тому пример. Поэтому они больше подходят для долгосрочного инвестирования.

Исследование Ibbotson Associates предложило несколько вариантов портфеля с долей REIT в зависимости от толерантности инвестора к риску на основе современной портфельной теории и анализа исторических данных о результатах REIT за 30 лет с 1972 года.

1. Через иностранного брокера

Более 300 REIT торгуются на американских биржах (здесь же инвестору доступны ETF на REIT, то есть фонды, в составе которых акции разных REIT). Чтобы купить REIT, вам понадобится брокерский счет за рубежом. Одна акция может стоить как $7,39 (Digital Bridge, DBRG), так и $702,15 (Equinix Inc, EQIX). Недостатки такого подхода — высокие комиссии западных брокеров и необходимость самостоятельно отчитываться перед налоговой. Кроме того, покупая отдельные акции REIT (как и любые другие акции), инвестор берет на себя ответственность за анализ компании-эмитента и диверсификацию портфеля.

2. Через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже

Определенный набор акций REIT — более 60 компаний — торгуется на Санкт-Петербургской бирже. К недостаткам этого варианта покупки можно отнести ограниченную ликвидность из-за небольшого объема торгов и низкую диверсификацию. Инвестору придется самому заниматься оценкой компании и диверсификацией своего портфеля, а также самостоятельно отчитываться перед налоговой и платить 30%-й налог по дивидендам (российский брокер не обязан выступать налоговым агентом).

Как и в случае с американской биржей, цены за одну акцию варьируются от 5 до 700 долларов США.

3. Через ETF

На Московской бирже торгуется ETF на американские трасты недвижимости FXRE. Это первый ETF на недвижимость на российском рынке. Одна акция фонда стоит примерно 73—75 рублей. В составе фонда более 120 REIT, а значит, инвестор получает высокий уровень диверсификации без необходимости погружаться в технический анализ. Еще один плюс — ирландская «прописка» ETF, которая позволяет вдвое снизить налог на дивиденды, до 15%. При этом дивиденды не выплачиваются инвесторам, а реинвестируются в портфель фонда. Поэтому самостоятельно отчитываться перед ФНС не требуется.

Если инвестиционная стратегия позволяет, акции трастов недвижимости могут стать дополнительным инструментом диверсификации и усилить портфель инвестора — особенно если в нем высока доля акций широкого рынка США.

Плюсы REIT

• REIT позволяют инвестору разместить часть средств в недвижимости, избежав недостатков, характерных для этого класса активов (например, низкой ликвидности);
• низкий порог входа;
• высокие дивиденды;
• диверсификация портфеля.

Минусы REIT

• Владеть своей квартирой психологически спокойнее, чем акциями компаний, которые зарабатывают на недвижимости. Если вам нравится иметь физическую недвижимость в собственности, потому что это придает чувство безопасности, то вложения в REIT вам не подойдут;
• высокая волатильность;
• 30% налог на доход с дивидендов (при покупке отдельных REIT);
• риск банкротства (при инвестировании в REIT через ETF он снижается за счет широкой диверсификации активов);
• зависимость от ключевой ставки США.

Этот текст не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестиции связаны с риском. В разные периоды доходность может существенно различаться. Поэтому мы всегда советуем диверсифицировать свой портфель.