{"id":13754,"url":"\/distributions\/13754\/click?bit=1&hash=45df24e35b9b6bb5f92ebc2bb2fa29f4eca481cf0ea0a460238620e2f8b1f176","title":"\u0421\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u0435\u0441\u044c \u0441 \u0434\u0438\u0437\u0430\u0439\u043d\u043e\u043c \u0444\u043e\u0440\u043c\u044b \u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0430\u0446\u0438\u0438?","buttonText":"\u041f\u0440\u043e\u0432\u0435\u0440\u0438\u0442\u044c","imageUuid":"8933abea-af83-5427-9245-220aa01c8f3d","isPaidAndBannersEnabled":false}

Рынок недвижимости перегрет. Что делать в случае обвала?

Исследование основателя IT-компании Realiste, которая занимается оценкой и покупкой недвижимости онлайн, Алексея Гальцева.

За последний год рынок недвижимости резко “ушел вверх”. По разным подсчетам, цены квадратного метра увеличились на 15-20 и даже 30%. При этом в инфраструктуре и качестве строительства не произошло глобальных изменений.

Аналитика спроса на квартиры, Москва

Это значит, квартиры подорожали из-за общей (и, очевидно, временной) ситуации на рынке. Моменты максимально раздутых цен на рынках называют “пузырями”, а главное свойство пузырей - взрываться.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время и что делать собственникам, если цены пойдут вниз? Об этом рассказывает основатель IT-компании Realiste, разработавшей искусственный интеллект для мгновенной оценки, покупки и продажи недвижимости, Алексей Гальцев.

Почему это случилось?

В период пандемии, мировой нестабильности и самых низких ставок по вкладам множество людей решили вложить свои деньги в “консервативный и надежный инструмент” - недвижимость. Немалую роль здесь сыграла и льготная ипотека, сделавшая цены на жилье более доступными. В этой ситуации число ликвидных и адекватных по цене-качеству предложений резко сократилось, и стоимость метра начала расти.

При этом застройщики в некоторых локациях не выставили на продажу все квартиры, уже готовые к сдаче, и спровоцировали подобие дефицита в условиях высокого спроса. Прибыль девелоперов значительно выросла за 2020 год вопреки пандемии, удорожанию и дефициту рабочей силы.

Интересно, что в некоторых районах крупных городов цены на недвижимость до сих пор на 10-15% выше адекватных цифр. К таким выводам пришел искусственный интеллект, который мониторит рынок недвижимости и показывает степень “перегрева” районов в режиме онлайн.

Аналитика предложения, Москва

А вот примеры районов, недвижимость в которых, по версии ИИ, стоит неоправданно дороже локаций с аналогичными параметрами:

  • Ломоносовский проспект, Матвеевское, Крылатское и район метро “Тульская” в Москве.
  • Комендантский проспект, метро “Площадь Александра Невского-2” и метро “Площадь мужества” в Санкт-Петербурге.
  • Районы Чкаловский и Ленинский в Екатеринбурге.

Застройщики до сих пор поддерживают высокие цены, не выводя все предложения на рынок: иногда “в свободной продаже” можно найти только 30% реального предложения, готового к продаже.

Особенность покупателей жилой недвижимости 2020-го

Госпрограмма льготной ипотеки была рассчитана на семьи с детьми, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Но, как минимум, 25% покупателей жилья приобрели свои площади не для жизни, а для сдачи в аренду. Это был их вариант инвестиций. В результате с рынка исчезли наиболее доступные и ликвидные варианты квартир в новостройках.

Но, по нашим данным, арендный доход не будет соответствовать ожиданиям собственников, и уже через 6-9 месяцев они задумаются о том, чтобы продать недоходные квартиры и вернуть вложения.

Почему это произойдет? Стандартный доход с аренды в среднем составлял 6% - не слишком выгодный актив. Но теперь ситуация усугубилась: арендная плата в больших городах уже снизилась за счет уменьшения спроса (многие арендаторы сами стали собственниками), доходы населения тоже не растут, а цены на квартиры выросли. Теперь доход с аренды составит не больше 4% годовых, а инфляция, между тем, 5%.

Квартиры для сдачи в аренду разочаруют многих инвесторов и вернутся на рынок, снизив объем “дефицита”.

Чего ожидать в ближайшее время

Рынок недвижимости продолжит расти. Он довольно “тяжелый”, и реагирует на изменение внешней ситуации только со временем. Уже сейчас снижается покупательская способность населения и будет снижаться спрос, но у этого рынка большой инерционный путь, и разворот этой “машины” произойдет не сразу. Сегодня цены на жилье высокие, и до конца 2021 года они продолжат свой рост.

ИИ от Realiste предсказывал рост столичного рынка на 21% за 21-ый год, и за первые полгода прирост в 10% уже есть, поэтому прогноз остается прежним: до конца года недвижимость вырастет еще примерно на 10%.

Когда все изменится

Рынок недвижимости формируется “от вторички”. Здесь находится вся инфраструктура, и живет большая часть населения. Именно поэтому изменение тенденций на рынке произойдет тоже со стороны “вторички”, а первичному рынку останется лишь реагировать (время реакции составит примерно 30-50 дней).

Итак, размещая объявления о продаже вторичной жилплощади, собственники опираются на цены рынка, то есть на цены, выставленные “соседями”. После этого они несколько месяцев ждут покупателя, и если сделки не происходит, начинают снижать цену на квартиру.

К концу осени 2021 года, по данным искусственного интеллекта от Realiste, люди перестанут покупать жилье по завышенным ценам или станут делать это гораздо медленнее. Собственники еще какое-то время подождут, но примерно через 5 месяцев начнут снижать ценники или у них уже можно будет получить скидку около 10-15%.

Аналитика срока экспозиции квартир, Москва

По нашим прогнозам, ноябрь 2021 года станет “переломным” моментом с пиком цен на квартиры, после чего начнется спад, который может дойти до показателя -30% к ноябрю 2022 года в наиболее “перегретых” районах крупных городов.

Как быть собственникам квартир в ожидании снижения цен

  • Для тех, кто планировал продавать квартиру, лучший совет делать это в ближайшее время, чтобы не пришлось идти на уступку цены.
  • Для тех, кто, напротив, хотел бы приобрести в ближайшее время квартиру, есть такой совет: можно купить недорогую квартиру на большом удалении от центра, а лучше - апартаменты. Сегодня скидка там около 20-25%.
  • Для тех, кто готов менять жизнь и переезжать за город, сейчас хорошее время для строительства дома. Для этого есть сельская ипотека. Отличный план - продать квартиру по хорошей цене и вложиться в загородный проект.
  • Еще один вариант - переезжать в районы, где цены не завышены, продав квартиру в перегретой локации. Речь, скорее всего, о переезде на окраины или даже в другой, более комфортный для жизни город, если работаете в удаленном режиме.
0
43 комментария
Написать комментарий...
Станислав Назаров

У этих аналитиков, каждый год схлопывается, каждый год последний. 
Но.... В России нет рынка недвижимости, поэтому стандартные модели прогнозирования не работают. Много работаю с застройщиками и агентствами недвижимости, и так вот инсайт...
Сколько скажут за квартиру платить, столько и заплатят, главное чтобы сумму ипотеки одобрил банк, все остальное вторично. 
Рынок недвижимости в России схлопнется, когда сбербанк решит. А Сбербанку это тоже не выгодно, потому что скоро ему надо будет продать много ипотечных квартир и желательно в плюс.
Вот так и работает это пузырь, сбер дает ипотеку потому, что если перестанет, то его активы резко упадут в цене.
А эластичность спроса в недвижимости у россиян отсутствует как явление. Есть не будут, но квартиру купят. 

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Макс Демидов

А что означает эта роскошная фраза "В России нет рынка недвижимости"? Недвижимость есть, сделки есть, строительство есть - а рынка нет? ))

В Москве недвига уже ползла вниз после кризиса 14-го, и сейчас вероятно будет также. Не согласен с тем, что снижаться цены начнут в ноябре этого года, потому что к концу года спрос традиционно растёт, и так каждый год. А вот к концу зимы, к началу весны 22-го цены действительно могут начинать ползти вниз, поскольку основные причины роста - льготная ипотека и снижение  ставок по вкладам - закончились.

Ответить
Развернуть ветку
Станислав Назаров

Имею ввиду механизмов коррекции цен, рыночными механизмами. Понятно что рынок есть. И даже конкуренцию имеется. Это просто некое обобщение, для передачи сути.
А на счет Москвы, боюсь рынок ползет вниз, исключительно из-за того что у людей просто нет таких денег, сколько стоит квартира. Тем не менее, в Москве очень много не проданных квартир, так как они не соответствуют спросу. Особенно в новой Москве. Человейники строят быстрее чем заселяют. 

Ответить
Развернуть ветку
Макс Демидов

Механизмы коррекции вполне очевидны, это в первую очередь ставки и условия ипотеки.
Рынок ещё не ползёт вниз, сделки идут, деньги берут у банка в кредит под залог квартиры.
Рынок поползёт, имхо, в худшем случае к концу года только, но я думаю, что после нового года, как я писал выше.

Квартиры стоят столько, сколько за них платят. Если сейчас однушки в хрущах стоят дороже 7, значит за них по-прежнему дают больше 7млн.
Вот когда поток начнёт иссякать, продавцы начнут снижать цены, только происходит это не сразу и медленно.
Но ещё в 16-17м году самые дешёвые хрущи в Москве стоили меньше 5млн.

Ответить
Развернуть ветку
Максим Дейнеко

Вот так и схлопнулся пузырь недвижимости в США. Давали всем и много дешёвые кредиты. А потом у этих всех не стало нужной ликвидности для погашения задолженностей, т.к. понабрали не рассчитав долгосрочных рисков. И привет.

Здесь ситуация хоть и обратная в условии, но приводящая к тому же: отсутствие притока ликвидности от покупателей банкам. Там уже взявшим нечем было платить, потому что взяли много и задёшево, здесь платить станет нечем, потому что возьмут мало и затридорога. В итоге не количество взятого решает, а его общая стоимость в абсолютном выражении относительно реальных доходов.

Ответить
Развернуть ветку
Алекс Алекс

Как то размыто и не все логично.
 Сейчас июль, советуете побыстрее продавать , в то же время ожидаете роста еще 10% за остаток  2021 год, а начало разворота цен только в ноябре. 
Получается те кто поспешит продать сейчас потеряют эти 10% роста?

Потом, после ноября следует декабрь ( последний месяц в году), в котором спрос обычно не падает, а часто и растет ( опять таки личное наблюдение, данных точных нема).
 Можете на примере 1-2 районов дать более глубокую аналитику, почему например считаете цену завышенной, как считали, куда ожидаете падение ( рост),  как отделяете одни квартиры от других ( на одной улице может стоять старое жилье, куда никто не хочет и современное, на какое цена упадет, на что вырастет). 

Ответить
Развернуть ветку
Anthony Kidik

Ага , а также не забудьте в деталях описать , как на этом заработать денег, так, чтобы брать Вашу аналитику и просто используя зарабатывать! xDDd

Ответить
Развернуть ветку
alexdv

Ну тут по классике, все что дорожает в РФ, дешевле не становится

Ответить
Развернуть ветку
Pasha Kislova

Я думаю в целом цены просто зафиксируется, коррекция будет но не более 5-10%.
Последнее время тот момент, когда цены на вторичку корректируются (растут) вслед за ценами на новое жилье.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Nathan Zachary
через 5 месяцев начнут снижать ценники

у продукта - цена, стоимость. а на полке с товаром - ценник, на нём пишут эту самую цену
и всё туда же - IT, рынок, недвижимость, прогнозы...
Уважайте и изучайте свой язык!

Ответить
Развернуть ветку
Koxae Sun

Здесь люди употребляют "кейс" вместо "случай" и "экспириенс" вместо "опыт". О каком уважении к языку Вы пишете? )

Ответить
Развернуть ветку
Nathan Zachary
Ответить
Развернуть ветку
Невысокий фонарь

тут все просто, кейс - это не просто случай, это именно запланированный случай, когда результат случайный (да-да бывают и неудачные кейсы), а вот как раз сам по себе случай инициируется сознательно, в отличии от обычного случая. 
Аналогично и с экспириенс - это не столько опыт, сколько знания и навыки полученные при получении опыта.

Ответить
Развернуть ветку
Koxae Sun

Денис... Это очень грустно, то, что Вы написали. Не нужно плодить сущности. Я привела в пример два простых слова, которые используются зачем-то без перевода, при этом, не имея каких-то спецификаций. В противовес, например, "экспа" - то же "экспириенс", но в среде русскоговорящих геймеров имеющее суть термина "боевой опыт". Или, вот, "геймер" - игрок именно в компьютерные видеоигры, а не игрок в казино или в теннис. "Экспа" и "геймер" - термины, "кейс" и "экспириенс" - грубый транслит английских слов кириллицей.

Ответить
Развернуть ветку
Максим Дейнеко

Для навыков есть отдельное слово - скиллы.)

Ответить
Развернуть ветку
Рамиль Муфтеев

Основную причину роста цен на недвижимость - падение ставки забыл указать. В самый низкий сезон, сейчас в июле предлагает продавать недвижимость, почему не сентябрь? Хорошо к новому году ставку поднимут на пару процентов, что частично повлияет на охлаждение спроса. Это приведёт к снижению предложения в аренде и в перспективе рост ставок на неё. Хотя сезонный спрос на НГ сможет удержать цены.
Про себестоимость стройки ни слова, а стройматериалы в разы выросли. Руки тоже подорожали безумно, и инфляция импортируемая не остановлена пока. Да и в долларах мы пока далеки от исторических максимумов. Будем расти и расти в цене ближайший год. И тот кто сейчас не берет за бешеные 15млн квартиру, будет брать по дешевке через год за 25млн.

Ответить
Развернуть ветку
Канищев Максим

Цены на новое жильё улетят скоро в космос из-за стройматериалов, а так же из-за корреции курса доллара. По баксу мы до сих пор отьигрываем его рост в два раза. А вторичку ни кто в здравом уме по дешману толкать не будет. Так что зимой увидим новое ралли на рынке недвижимости 

Ответить
Развернуть ветку
Tick

Если кому-то нужна оценка, идите на irn.ru
Там не просят ввести номер телефона.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Боднев

жаль что только Мск...

Ответить
Развернуть ветку
GR

Докуртил карту до Екатеринбурга, там он тоже есть. Только не ясно, что обозначают цвета на карте, ну и в интерфейсе везде Москва :)

Ответить
Развернуть ветку
Лена Хатмуллина

Интересно, учитывается ли при составлении подобных прогнозов информация о том что нарастает убыль населения? (нагуглила: "Население России к 2024 году сократится на 1,7 млн человек относительно 2020 года

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/economics/24/04/2021/60843d9b9a794775386e4b71
"). В связи с эпидимеческой ситуацией с коронавирусом есть риск продолжения нарастания этой убыли. Логично ведь, что будет освобождаться жилье этих убывших людей. Количество предложений продажи и аренды будет увеличиваться, неужели это не повлияет на цены?

Ответить
Развернуть ветку
Andrey

завезут побольше жителей ближнего зарубежья и прочих народных республик

Ответить
Развернуть ветку
Лена Хатмуллина

Так их и прямо сейчас завозят, но убыль ведь есть даже с ними.

Ответить
Развернуть ветку
Илья М

даже если по москве прокатится бубонная чума и выкосит процентов 10 народу - это быстро заместят регионы и гастарбайтеры кмк :) Ценник снова выровняется даже если упадет ненадолго.
В мелких и депрессивных населенных пунктах ценник вряд ли так прет в гору, смотрел даже в подмосковье некоторые точки - практически прошлый год. Там жилье не сильно кому-то надо видимо.

Ответить
Развернуть ветку
Ольга Федченко

Нет, молодёжь хочет жить отдельно. Поэтому спрос на студии и однушки вырастет. И разводов больше, чем браков.. А после развода что покупают? Правильно, опять же покупают студии и однушки!!! 

Ответить
Развернуть ветку
Tick

Позорный сайт, требующий ввести телефон. Вы там что, мелодии звонков продаете? 

Ответить
Развернуть ветку
Vanya Gvozd

Во-первых, у застройщиков сильно подорожали материалы, выросла себестоимость. Откат назад на 30% просто невозможен.
Во-вторых, вряд ли разворот будет в ноябре, скорее уж после декабря.
В-третьих, он много опирается на то, что застройщики искусственно создают дефицит и выводят 30% от объема, такое есть, но не массово.
Общий смысл правильный, но просадка если и будет, то небольшая. Это просто квартир которые не меняются. А от котлована до сдачи вполне возможен и рост, в зависимости от жадности застройщика на старте продаж и его желания видеть определенный темп.

Ответить
Развернуть ветку
kolyan

Мне 45. Че-то на моей памяти цены на рынке недвижимости никогда не понижались. Ну какая-то небольшая флуктуация есть, если по бигдате мерять, но вот так вот, как для потребителя — я не помню таких историй. Типа чтобы моя квартира стоила 7 миллионов, а через год чтобы 5, например — никогда такого не было. 

Ответить
Развернуть ветку
Andrey

Почему-то, когда говорят про низкий доход с аренды, не упоминают, что сами по себе квартиры постоянно дорожают, по крайней мере в рублях, за этот год, как указано в статье, подорожание до 30%. Таким образом, рублёвый капитал арендодателя за год увеличился на 30% + 5% (аренда)=35%! 

Ответить
Развернуть ветку
Ольга Федченко

Всё верно!!! Я 5 лет назад купила квартиру за 1550000, сейчас продала за 2050000, это 500 тыс плюсом. И 5 лет сдавала её, это ещё 500 тыс плюсом. Итого 1 млн заработала с 1,5 млн за 5 лет... С другой квартирой то же самое!! Купила за 2,5 млн, а через 9 лет продала за 3,2 млн.... Ничего не дешевеет!!! 

Ответить
Развернуть ветку
Sergei Skorodumov

1. Реальная инфляция в долларах 20-25 %.
2. Стройматериалы (металл, дерево) в моменте существенно подорожали. 
3. Не существует недооцененной или переоцененной недвижимости. Есть рынок, цена определяется спросом и предложением. Берут дорого - значит в рынке. 
4. Цена определяется неценовыми факторами ( экология, транспортная доступность, школы, сады, парки и тд, локейшен 3 раза). Вот ИИ, который прогнозирует, это учитывает? Или только на соседей смотрит по цене?
5. Какой метод используется в прогнозе? Рандомные леса? Сколько параметров в модели, какая выборка? Без этого даже обсуждать смысла представленные результаты нет. 

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Zhirnov

Цены на квартиры это еще что. Вот цены на стройматериалы, а именно пиломатериалы и металл просто поражают. По некоторым позициям рост цен за последний год 400-500%.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Медведь

Росстат с вами не согласится.

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Zhirnov

Скорее всего:) Но на мнение этой шарашкиной конторки как-то пофигу.

Ответить
Развернуть ветку
Вадим Клюев

а что обычно делают при любом обвале? покупают, конечно, а когда перегрет - продавать начинают, как случилось с ипотечным жильем, как раз оно щас рынок и обвалит

Ответить
Развернуть ветку
Art.Spark

радоваться. точка.
кстати, где там пингвины которые на крипту кричат "йета пузыыырь" ?

Ответить
Развернуть ветку
Evgeny Shirokov

Нравится мне конец. В начале говорят о пузыре, а в конце рекомендует о продаже по высоким ценам, чтобы пузырь окончательно лопнул. Вот тебе и аналитика)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Nik

Можно было описать, по каким критериям алгоритм определяет "перегрев" цен в некоторых районах.

Ответить
Развернуть ветку
Юрий Комов

Слабенькая статья.

Ответить
Развернуть ветку
Павел

прям все рванули в Москву, а говорят что у нашего народа денег нет))

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 43 комментария
null