Договор аренды под общепит - на что обращать внимание?

В этой статье делимся опытом как заехать и выехать без неприятных сюрпризов.

Сначала договор аренды, потом кредит

Самое первое, о чем мы говорим каждому партнеру (даже потенциальному) : ни в коем случае не брать кредит, если у вас еще не найдено помещение или вы находитесь в стадии переговоров с арендодателем. На оформление сделки иногда требуются месяцы, и если вы не договоритесь или арендодатель изменит решение, то вы останетесь с кредитом на бизнес, который еще не приносит никакого вала, но уже будете платить проценты по кредиту.

Поэтому всем партнерам мы рекомендуем сначала проверить арендодателя, убедиться в чистоте сделки, подписать договор и только после этого брать кредит на ремонт этого помещения.

Независимая проверка объекта недвижимости

Наши юристы всегда обязательно проверяют помещение, но вы можете заказать такую услугу у специалистов, если открываете бизнес в одиночку.

Как это работает? Партнер предоставляет полные данные о помещении и арендодателе, юристы проверяют арендодателя на наличие задолженностей и недвижимость — на обременение.

Помещение могут забрать у арендодателя за долги или при разделе имущества. Это неприятный сюрприз даже если вы не покупаете, а арендуете площадь: в любом случае вы тратите не маленькие деньги на ремонт (1-1,5 млн, если мы говорим о формате пекарни) , оборудование, монтаж и обустройство.

К каким дополнительным затратам готовиться?

До заключения договора проверьте возможность подключения электромощности, состояние канализации и вентиляции.

Обсуждайте условия аренды

Необходимо обращать внимание на какой срок заключается договор в шаблоне, который предоставляет собственник помещения и каким образом будет производиться перерасчет. Например, как будет меняться сумма через год или два? Во многих договорах встречаются пункты, где сумма будет меняться на 10% ежегодно. Это выливается в достаточно большие суммы — здесь вы должны быть уверены, что колебания рынка позволят вам платить аренду дальше.

Плюс небольших форматов с понятным продуктом (в нашем случае — хлеб) — небольшая арендная ставка, которая позволяет стабильно вносить платежи вне зависимости от обстоятельств на рынке (пандемия, колебания курса). Взамен мы можем требовать от арендодателя гарантию на то, что нас не выгонят или неожиданно не поднимут ставку.

Обращайте внимание на пункт “Оплата коммунальных услуг” — что платит собственник, а что арендатор, входит ли туда вывоз мусора? Если нет — заключайте договор самостоятельно заранее.

Порядок расторжения

Проверьте каким образом будет расторгаться договор, в течение какого времени вы должны предупредить о переезде и за сколько должны уведомить вас прежде чем обязать полностью освободить помещение.

Часто в договорах аренды встречаются условия, когда при расторжении договора помещение по необходимо вернуть в исходное состояние. Возможно, вы возводили стены или делали комнату для персонала — это придется сносить. Если что-то выкинули — придется за это заплатить. Составляйте опись всего имущества, которое принимаете от арендодателя.

Юлия Вишурина

Руководитель отдела сопровождения сети "Настоящая пекарня"