Как россиянину купить квартиру в Дубае в 2024 году

В конце 2023 года квадратный метр жилья в Москве в домах бизнес- и премиум-класса стоил в среднем 526 тысяч рублей. «Квадрат» в Дубае почти в 2 раза дешевле — от 278 тысяч рублей. Покупка недвижимости в ОАЭ позволяет жить в одной из самых комфортных стран для экспатов или получать доход от аренды 10–16% годовых.

Чтобы купить квартиру в Дубае и не разочароваться, нужно определиться с целью покупки, определить значимые факторы выбора и проанализировать рынок. А ещё — правильно подготовить документы, заключить сделку, оформить право собственности. Чтобы пройти все этапы с минимальными тратами времени и усилий, нужно хорошо знать английский язык и разбираться в юридических тонкостях.

Содержание:

Дубай — один из самых удобных городов мира для жизни и работы, опережающий Сидней, Лос-Анджелес, Амстердам. В городе есть частные медицинские клиники без очередей и с современным оборудованием, филиалы международных университетов США, Великобритании и Европы.

Дубай предлагает не только комфорт и безопасность, но множество развлечений. В любое время года можно купаться в Персидском заливе или кататься на яхте, ездить на сафари по пустыне или посещать концерты мировых звёзд. А ещё — покупать товары брендов, которые ушли из России.

Ограничений для бизнеса тоже нет: ОАЭ не вводили санкции против граждан России и российских предпринимателей. Они переезжают на постоянное место жительства в Дубай, чтобы сохранить контакты с зарубежными партнёрами. А также — чтобы не платить корпоративный налог: это возможно, если прибыль компании не превышает 375 тысяч дирхамов или 9 млн рублей в год.

Владение недвижимостью в Дубае и сдача её в аренду тоже не облагаются налогом, поэтому физические лица не платят подоходный налог. При этом инвестиции в недвижимость от $204 тысяч или 18 млн рублей позволяют получить «золотую визу» резидента. Она даёт право на пребывание, учёбу, работу и ведение бизнеса в ОАЭ на 2 года и продлевается на тот же срок любое количество раз, пока недвижимость в собственности. Инвестировав $545 тысяч, можно получить визу на 10 лет.

В Дубае необязательно жить постоянно. Квартиру можно использовать, приезжая в отпуск, на каникулы и праздники. Или — для удалённой работы и «зимовки» в комфортном климате на берегу Персидского залива, например, с ноября по март, когда в большинстве городов России плохая погода.

Кроме того, покупка недвижимости — один из самых надёжных способов вложить свободные деньги. Рынок валют, прибыль от акций и облигаций зависимы от внешних обстоятельств, инвестиции в стартап могут не окупиться. А собственники вилл и апартаментов в долгосрочной перспективе сохраняют деньги — даже в кризис цены на жильё растут как минимум на процент инфляции — и приумножают их.

При этом недвижимость в Дубае стоит дешевле, чем московская. Например, цена квадратного метра в District one West — закрытом комплексе вилл и особняков класса ультралюкс в престижном районе «Мохаммед бин Рашид Сити» — от 278 тысяч рублей. А по данным сервиса «Циан», в 2023 году квадратный метр в новостройке в Москве стоил 339 тысяч рублей.

Ещё владельцы недвижимости могут сдавать её в аренду и получать пассивный доход. В среднем — 7–8% от стоимости жилья в год при долгосрочной аренде, и 10–12% — при посуточной. Для сравнения: доходность от сдачи недвижимости в Москве — 3,5% годовых. При этом процесс сдачи в аренду такой же, как и в России: достаточно обратиться в риэлторское агентство.

Покупатели недвижимости в Дубае преследуют разные цели: одни ищут источник пассивного дохода или способ надёжно инвестировать свободные средства. Другие стремятся переехать в ОАЭ для ведения бизнеса или работы, а кто-то хочет иметь возможность приехать в Дубай в любое время на отдых. Рынок недвижимости может предложить варианты под разные задачи и покупательские возможности.

Минимальная стоимость квадратного метра в Дубае — $3 тысячи или 265 тысяч рублей, средняя — $5–9 тысяч или 442–795 тысяч рублей. Например, за $411 тысяч или 36,4 млн рублей можно купить апартаменты с одной спальней в строящемся жилом комплексе The Cove II — это жильё с панорамным видом на море или город в активно развивающемся районе Дубая «Крик Харбор».

На стоимость объекта влияет не только площадь, но и престижностью жилого комплекса, наличие инфраструктуры на территории, транспортная доступность. Подробнее о главных параметрах, которые влияют на цену недвижимости в Дубае:

1. Тип и площадь объекта

В Дубае можно купить студию, апартаменты, дуплекс, пентхаус, таунхаус или виллу. Студии и апартаменты с 1–2 спальнями чаще покупают для сдачи в аренду или временного проживания, когда бюджет ограничен.

Дуплексы — двухуровневые квартиры на средних этажах — больше по площади, чем апартаменты, поэтому дороже. Пентхаусы расположены на верхних этажах небоскрёбов: из их панорамных окон открывается вид на город, Дубайский канал или Персидский залив.

Таунхаусы — дома, боковыми стенами примыкающие к соседним домам, с отдельным входом для каждого владельца. Таунхаусы совмещают преимущества дома на земле и квартиры. А ещё многие из них построены на берегу, поэтому подходят и для сдачи в аренду, и для жизни.

Виллы — самая дорогая и комфортная недвижимость в Дубае. Покупатель приобретает не только жилую площадь, а ещё и закрытую озеленённую зону, личный бассейн. А иногда и собственный доступ к пляжу.

2. Расположение

Популярные районы для покупки недвижимости в Дубае — «Марина», «Даунтаун», «Бизнес-Бэй», «Джумейра». В «Дубай Марине» можно купить элитное жильё по цене от $11 тысяч или 972 тысяч рублей за квадратный метр. Например, стартовая цена апартаментов в башне Cavalli с внутренней отделкой и дизайном интерьера от Роберто Кавалли — $681 тысяча или около 60 млн рублей. В районе «Бизнес Бэй» недвижимость дешевле: апартаменты в Chic Tower стоят от $425 тысяч или 37,5 млн рублей.

Объекты, расположенные в районах с менее развитой инфраструктурой, ещё доступнее — их и упомянутые выше апартаменты можно купить с помощью агентства Mira Real Estate.

3. Стадия строительства

Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем выше цена. Чтобы купить квартиру в новостройке Дубая по самой низкой цене, нужно рассматривать объекты на стадии строительства. Риски минимальны: застройщики редко переносят срок сдачи, потому что государство строго контролирует сферу недвижимости.

Также на итоговую стоимость объекта влияют качество отделки и уровень обслуживания в жилом комплексе, инфраструктура района и потенциал арендного дохода. Поэтому при выборе объекта покупателю нужно решить, что принципиально, а чем можно пренебречь: например, если жильё приобретается для отпуска, близость к пляжу важнее, чем к детскому саду.

Рассказываем, с какими трудностями сталкиваются самостоятельные покупатели жилья в ОАЭ. Языковой барьер, различие менталитетов, незнание особенностей местного законодательства в отношении недвижимости — это только часть проблем. Нужно знать о рисках каждого этапа сделки.

Покупатель, который не знаком с рынком, потратит много времени на самостоятельный подбор объекта, соответствующего его целям и финансовым возможностям. И, возможно, переплатит за него. Посмотреть недвижимость дистанционно без агентства тоже трудоёмкая задача — для этого придётся искать выход на контактное лицо застройщика.

Самостоятельно сложно провести полноценный анализ всех рисков, связанных с инвестированием в зарубежную недвижимость и на каждом этапе контролировать, что происходит с объектом. Например, ещё до заключения сделки, нужно проверить наличие обременений, лицензию застройщика и условия договора, а также убедиться, что продавец получил предоплату.

Если покупатель планирует воспользоваться заёмными средствами, он должен получить одобрение банка на ипотеку. При этом не все банки ОАЭ выдадут кредит нерезиденту, тем более под тот же процент, что и гражданам. Агентство помогает оформить ипотеку с предварительным одобрением в течение семи дней без обращения в банк.

При самостоятельной покупке жилья можно столкнуться с несоответствием ожиданий и фактического результата. Например, апартаменты, приобретённые для проживания во время отпуска, остальную часть года пустуют и приносят убытки. Стоимость содержания объекта оказывается высокой, а управление им — приносит слишком много забот.

Специалисты с опытом работы на дубайском рынке подстрахуют от этих и других проблем на каждом этапе сделки. Например, в Mira Real Estate работают риэлторы, инженеры, архитекторы и технические инспекторы. При приёмке квартиры без собственника они проводят полный осмотр, фотографируют и описывают все дефекты, а затем составляют отчёт для застройщика с их полным перечнем.

Жильё в Дубае арендуют на короткий срок — до года — и долгосрочно. Например, туристы, которых в 2023 году приехало 17,15 млн человек, снимают студию или апартаменты с одной-двумя спальнями. Чаще всего — на срок от пары суток до двух недель, рядом с аэропортом или основными достопримечательностями.

Ожидаемая доходность такого жилья — 10–12% годовых. Для сдачи его в аренду владелец должен получить лицензию в Департаменте экономики и туризма Дубая. Управлять недвижимостью, которая сдаётся на короткий срок, может только лицензированная компания — например, такая услуга есть у агентства Mira Real Estate.

Тех, кто приезжает в Дубай на несколько месяцев или лет тоже много — по итогам 2023 года население увеличилось на 100 тысяч человек. При этом для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду от 1 года собственнику не нужна лицензия, а ожидаемая доходность от аренды — 7–8% годовых.

Люди, которые учатся, работают или ведут бизнес, выбирают для долгосрочной аренды квартиру под ритм жизни. Одинокие или пары чаще ищут апартаменты с несколькими спальнями, дуплексы или пентхаусы недалеко от центра города. Семьи предпочитают таунхаусы или виллы в озеленённых районах с комфортной инфраструктурой: медицинскими центрами, детскими садами и школами.

Если делегировать управление недвижимостью агентству, например, Mira Real Estate, оно возьмёт на себя всё взаимодействие с арендаторами. Собственник жилья, находясь в любой точке мира, будет ежемесячно получать на свой счёт прибыль, не беспокоясь о ремонте объекта, сборе арендной платы и оплате коммунальных услуг.

В общих чертах порядок приобретения недвижимости в Дубае похож на тот, которого придерживаются в России. Необходимо найти подходящий вариант, подготовить документы, подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности. Процедура занимает около двух месяцев, но риэлтор может ускорить процесс. Сделку можно провести удалённо.

Этап 1. Анализ рынка недвижимости и поиск подходящих вариантов

Не всегда получается найти актуальные объекты на сайтах с объявлениями: недвижимость с высокой потенциальной доходностью по среднерыночной цене быстро раскупают. Поэтому за подбором объекта, соответствующего ожиданиям покупателя, стоит обратиться в агентство недвижимости — специалисты предложат несколько вариантов.

Этап 2. Планирование бюджета

Чтобы не переплатить, нужно владеть ситуацией на рынке. Обычно слишком дёшево продают жильё с неудачной планировкой, в районе без инфраструктуры или рядом с промышленным предприятием. А цену выше рынка ставят продавцы, которые не торопятся продавать недвижимость.

Если бюджет не позволяет внести всю сумму за объект сразу, можно взять кредит. Например, приобрести недвижимость в беспроцентную рассрочку от застройщика на 5 лет. Или — в ипотеку от Mira Mortgage под 4% годовых с первоначальным взносом от 20%. Минимальный доход для подачи заявки на ипотеку — 315 тысяч рублей в месяц.

Через 15 минут после того, как заявка будет оставлена, агентство свяжется с потенциальным покупателем. Затем подберёт наиболее подходящие варианты ипотечных кредитов от более чем 40 банков ОАЭ. А затем будет на связи в процессе предварительного одобрения заявки банком в течение недели. Рассчитать доступный размер займа можно на сайте.

Этап 3. Поиск надёжного риэлтора

Компании, которые сопровождают сделки купли-продажи недвижимости, получают актуальную информацию от застройщиков. Риэлторов приглашают на закрытые продажи на старте торгов, поэтому их клиенты первыми получают информацию о самых выгодных объектах и могут выбирать из большего количества вариантов.

Как выбрать надёжного риэлтора:

Агентство Mira Real Estate помогло приобрести недвижимость за рубежом 3 тысячам клиентов за год. Компания оказывает полный комплекс услуг по покупке жилья в ОАЭ: специалисты сопроводят сделку от подбора объекта до переоформления права собственности и приёмки недвижимости.

Проконсультироваться со специалистами можно в WhatsApp или Telegram, а встретиться лично — в офисах Дубая, Абу-Даби или Москвы. Можно скачать каталог со всеми объектами недвижимости агентства или найти подходящий вариант на сайте за две минуты: достаточно пройти тест.

Этап 4. Подготовка документов и заключение сделки

Когда подходящий объект найден, стороны подписывают предварительное соглашение. Проводится проверка права собственности и юридической чистоты недвижимости (Due Diligence). Например, нет ли на объекте долгов по коммунальным платежам или других собственников.

Если обременений, судебных разбирательств в отношении недвижимости и других проблем нет, подписывается меморандум о взаимопонимании (MOU). Покупатель передаёт продавцу аванс в размере минимум 10% от стоимости объекта. Последний шаг перед передачей права собственности — подача заявки на сертификат об отсутствии возражений (NOC).

Этап 5. Официальное оформление права собственности

Переход права собственности регистрируется в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD). В тот же день продавец получает деньги от покупателя, если не предусмотрена рассрочка или ипотека. Сделка считается завершённой после подписания документа об отсутствии претензий к покупателю.

Процесс покупки недвижимости с помощью агентства занимает около 30 дней. А при самостоятельном оформлении документов может занять до 2–3 месяцев. Например, неправильно оформленный запрос в Департамент земельных ресурсов приведёт к тому, что обращение останется без ответа.

Покупка зарубежной недвижимости — комплексный процесс, включающий юридические, налоговые, иммиграционные аспекты. Чтобы избежать рисков и сложностей, нужно, например, узнать о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. А ещё — выбрать способ оплаты и проверить право собственности продавца.

1. Валюта

Недвижимость в Дубае можно купить в любой валюте: долларах, дирхамах, биткоинах. Фиатные деньги можно перевести со счёта в любом банке, который не попал под санкции. В июле 2024 года SWIFT-переводы совершает, например, «Райффайзен Банк». При покупке за криптовалюту стоит выбирать кошелёк биржи, у которой есть офисы — это более надёжно.

2. Юридическая чистота сделки

При Департаменте земельных ресурсов Дубая работает «Агентство по регулированию недвижимости» (RERA), которое контролирует деятельность риэлторов и застройщиков. На сайте департамента можно проверить лицензию компании, которая сопровождает сделки с недвижимостью и действительно ли продавец является собственником объекта.

Кроме того, перед заключением сделки проводятся юридическая, финансовая, налоговая и техническая экспертизы. Обычно этим занимается представитель агентства недвижимости.

3. Налогообложение

В ОАЭ не нужно платить налог за владение недвижимостью, но покупатель и продавец платят регистрационный сбор. При стоимости объекта до $136 тысяч или 12 млн рублей он составит $550 или около 50 тысяч рублей, более $136 тысяч — $1100 или 97 тысяч рублей.

Сбор Департамента земельных ресурсов составляет 2–4% от суммы сделки, административный сбор — $160 около 14 тысяч рублей. Эти расходы могут делиться пополам между продавцом и покупателем.

За владение недвижимостью в Дубае платить налог в Федеральную налоговую службу в России тоже не нужно. Но ФНС интересует доход: если гражданин Российской Федерации получает прибыль от сдачи недвижимости за границей в аренду, нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Правило распространяется только на налоговых резидентов РФ.

4. Страхование недвижимости

Покупать страховой полис обязательно только в случае ипотечного кредитования, а при оплате полной стоимости решение о страховке принимает собственник. Добровольно можно застраховать объект, имущество, находящееся в помещении, или всё вместе.

Риски, которые может покрывать страховка, включают стихийные бедствия, пожар, противоправные действия третьих лиц. Правильно выбранный страховой полис позволит полностью возместить убытки. Стоимость — 0,1–0,5% суммы покрытия в год.

Например, если страховать только объект, который стоит $500 тысяч долларов или 44 млн рублей — такую недвижимость нужно купить для получения долгосрочной визы, — полис будет стоить до $2500 или 220,5 тысяч рублей в год.

Сделали краткий обзор недвижимости от Mira Real Estate. В подборке студии, апартаменты с одной и несколькими спальнями, дуплексы, таунхаусы, пентхаусы и виллы — готовые и на стадии строительства. Объекты предполагают доходность от 7–8% годовых при сдаче в долгосрочную аренду и ожидаемый рост цены недвижимости от 30% в течение ближайших 5–10 лет.

1. Mira Villas designed by Bentley Home

Комплекс находится в районе «Мейдан». На территории расположены виллы площадью 670 или 1400 квадратных метров, в каждой — по 5 спален. Все дома меблированы предметами из коллекции Bentley Home и готовы к заселению. Ожидаемый доход от сдачи в аренду — 7–8% годовых. Средний рост цены актива в течение 5 лет — 37,5% в год.

2. Trussardi Residences

В районе «Аль-Фурджан» строится жилой комплекс с премиальными удобствами: 26-метровым бассейном, 200-метровой беговой дорожкой на крыше, панорамными тренажёрными залами. Есть рабочие зоны, несколько студий красоты и детских игровых комнат.

Все интерьеры разработаны дизайнерами Trussardi Casa. Можно купить апартаменты с 1–2 спальнями или 2 спальнями и бассейном. Минимальная стоимость — $356 тысяч или 31,4 млн рублей. Сдача ЖК намечена на 4 квартал 2025 года.

3. Damac Lagoons

Резиденции в средиземноморском стиле с видом на лагуну с песчаными пляжами расположены в десяти минутах от отелей Park Inn by Radisson и Studio One Hotel. На территории ЖК есть вся необходимая инфраструктура и развлечения: школы, детские сады, больницы, супермаркеты, торговый центр, аквапарк.

Жилая недвижимость представлена апартаментами с 1 и 2 спальнями площадью 63 и 94 квадратных метра. Стоимость резиденции с 1 спальней — от $267 тысяч или 23,5 млн рублей, с 2 — от $426 тысяч или 37,5 млн рублей. Сдача объекта в эксплуатацию ожидается в 1 квартале 2027 года.

4. Eden House The Canal

Резиденции, дуплексы и пентхаусы с балконами, с которых открывается вид на Дубайский канал или Персидский залив. ЖК расположен в двух минутах от набережной в районе «Джумейра 2» и в десяти минутах до пляжа искусственного острова «Пальма Джумейра». На территории есть тренажёрный зал, бассейн с зоной для отдыха, а рядом — школы и детские сады.

Стоимость студии в Eden House The Canal — от $327 тысяч или около 29 млн рублей. Дуплекс с 4 спальнями площадью 287 м2 можно приобрести за $4,3 млн или 379 млн рублей, пентхаус с 4 спальнями площадью 595 м2 — за $8,4 млн или 740,5 млн рублей. Собственники получат ключи во 2 квартале 2025 года.

5. Haven

В комплексе, расположенном в тихой части развлекательного района «Дубайленд» можно купить таунхаусы с 3–4 и виллы с 3–6 спальнями. В каждом доме на территории комплекса — отдельный гараж и двор с зоной для барбекю. Планировки могут включать бассейн, комнату для прислуги, террасу.

Площадь вилл и таунхаусов — от 210 м2. Стоимость — от $680 тысяч или около 60 млн рублей. Сдача ключей намечена на 3 квартал 2027 года.

Граждане РФ покупают недвижимость в Дубае для себя — чтобы получить визу, проводить в ОАЭ в отпуск или переехать в страну насовсем. А ещё — чтобы заработать, инвестировав свободные средства в надёжный и прибыльный актив, стоимость которого будет расти в среднем на 8% в год. И — получать пассивный доход 7–12% годовых от сдачи жилья в аренду.

Покупая зарубежную недвижимостью стоимостью от от $204 тысяч или 18 млн рублей, владелец получает «золотую визу». Она даётся на 2 года с правом продления на такой же срок неограниченное количество раз и позволяет учиться, работать и вести бизнес в ОАЭ. Инвестировав $545 тысяч, можно получить визу на 10 лет.

Стоимость недвижимости в Дубае сопоставима с московской. Минимальная цена квадратного метра в каталоге Mira Real Estate — 278 тысяч рублей, средняя — 500–700 тысяч рублей. Новостройка в Москве стоит в среднем 339 тысяч рублей за квадратный метр.

При недостаточном бюджете можно получить рассрочку от застройщика под 0% на 5 лет или оформить ипотеку от Mira Mortgage под 4% годовых с первоначальным взносом от 10% на срок до 40 лет.

Процесс покупки в целом похож на российский: нужно подобрать подходящий объект, проверить квартиру и продавца, внести авансовый платёж и перерегистрировать право собственности. Чтобы не переплатить и не заключить незаконную сделку, нужно разобраться в юридических тонкостях, учесть налоговые, иммиграционные и другие нюансы.

Можно доверить поиск объекта и сопровождение сделки профессиональным риэлторам. Так покупатель сэкономит время, убережёт себя от юридических ошибок, рисков низкой ликвидности, несоответствия качества строительства и финансовых рисков.