Отличия рынков недвижимости Бали и Дубай

Мы будем сравнивать эти рынки по основным различиям, что бы понять перспективу и текущее состояние рынка. Сравним географию, кол-во населения (регион/страна), площади регионов, потоки туристов (внутренних и иностранных), кол-во номерного фонда, экономика региона, сезонность.

Начнем с населения, площади и географии:

Бали (4.4 млн населения острова) - это самый популярный остров среди туристов из 17`000 островов входящих в состав Индонезии (279 млн население страны), расположенный на юге Центральной части Индонезийского архипелага, занимает площадь 5780 km², омывается Бали двумя крупными водоемами:

Индийский океан - с южной стороны острова.
Бали (Балийское море) - с северной стороны.

Каталог объектов в Telegram

Дубай (3.7 млн населения эмирата) - это эмират в ОАЭ (9.5 млн населения страны), расположен на Аравийском полуострове на юге Персидского залива, занимает площадь 4`114 km², что немного меньше острова Бали, но имеет возможность расширения застройки недвижимости вглубь пустыни и делать насыпные острова, это с одной стороны и круто, так как это делает его "резиновым", а с другой сильно разбавляет текущие предложение на рынке, так как проектов строится много, и все они конкурируют друг с другом.

Итог:

Население Бали/Индонезии ~ 4.4 млн / 279 млн человек;
Площадь Бали ~ 5780 km²;
Население Дубай/ОАЭ ~ 3,7 млн / 9,5 млн человек;
Площадь Дубай ~ 4`114 km²;

Отели: На острове присутствует значительное количество отелей различных категорий. В 2024 году на Бали насчитывается около 18 400 номеров в пятизвездочных отелях и 19 500 номеров в четырехзвездочных отелях.
Виллы: Виллы на Бали представлены в большом количестве и пользуются популярностью как среди туристов, так и среди долгосрочных арендаторов. Многие виллы предлагают приватные бассейны и эксклюзивные удобства.
Апартаменты: Апартаменты на Бали предоставляют более бюджетный вариант проживания по сравнению с виллами, особенно в городских и туристических зонах.
Гестхаусы и небольшие гостиницы: Эти варианты жилья также распространены и популярны среди бюджетных путешественников.

Рост числа жилых единиц на Бали обусловлен продолжающимся развитием инфраструктуры и устойчивым спросом со стороны туристов и экспатов. Высокий уровень доходности от аренды, особенно в популярных туристических районах, делает инвестиции в недвижимость на Бали привлекательными. Строительство более 5ти этажей для отелей и 4х для жилых комплексов на Бали запрещены.Строительство зданий выше пяти этажей для отелей и выше четырех этажей для жилых комплексов на Бали запрещено.
Каталог объектов в Telegram

На данный момент существует более 581 высотных жилых зданий, каждое из которых превышает 150 метров в высоту, высотные жилые здания продолжают строиться в большом количестве, учитывая текущие и запланированные проекты.
Например, только в районе Dubai Marina находятся несколько значительных высотных жилых комплексов, таких как Princess Tower более 700 квартир, Marina Torch и Cayan Tower, Elite Residence 91-этажное здание, около 695 квартир, много зданий имеют более 70 этажей и сотни квартир.
В Дубае на 2024 год насчитывается примерно 70,000 вилл. Эта цифра включает как завершенные, так и строящиеся объекты.

Что относится к отелям, в 2024 год в Дубае насчитывается около 149,685 отельных номеров, распределенных по 820 гостиничным объектам, включая отели и апарт-отели. Количество номеров продолжает расти, и ожидается, что к концу года общее число достигнет 154,000.

Итог:

Бали - ~150 000 единиц номерного фонда;
Дубай - ~ 500 000 единиц номерного фонда;

Бали:

Цены на недвижимость на Бали варьируются в зависимости от местоположения, чем ближе к океану и хорошим купальным пляжам, тем дороже земля;
Например, вилла в отличной локации, с двумя спальнями, ~100 кв.м. может стоить от 250 000 до 450 000 USD;
Квартиры доступны по цене от 100 000 до 200 000 USD;
Недвижимость на Бали от застройщиков сдается с ремонтом и полной комплектацией мебелью и техникой, даже текстилем и кухонными и косметическими принадлежностями, все это входит в стоимость.

Визуализация 👆виллы в комплексе на Бали, стоимость такой виллы ~350`000 -400`000 USD
Каталог объектов в Telegram

Дубай: в Дубае цены на недвижимость значительно выше

Апартаменты могут стоить от 500 000 до 1 миллиона USD и выше;
Цены на виллы начинаются от 1 миллиона USD и могут достигать нескольких миллионов в зависимости от местоположения и размера;
Недвижимость на Бали сдается с готовой отделкой, иногда застройщики комплектуют частью мебели, как правило - это кухонный гарнитур.

Итог:

Порог входа в рынок Бали от 100 000$, под ключ;
Порог входа в рынок Дубаи от 500 000$ + нужны доп.инвестиции для комплектации мебелью и техникой;

Это 👆 2х спальная квартира, в районе Dubai Marina, рыночная стоимость от 350`000 USD

Бали:

Если Вы планируете покупку недвижимости на этапе строительства, Вы можете расчитывать на рассрочку платежей;
Первый взнос как правило 30-40% первого взноса и остаток оплачивается до конца строительства и 5-10% остатка при получении ключей;
Если Вы планируете покупку готовой недвижимости, рассрочки не предусмотрено, нужно будет оплатить всю сумму в день покупки.

Дубай:

В Дубае широко распространены программы рассрочки от застройщиков, включая оплату до и после завершения строительства;
Для нерезидентов первый взнос обычно начиная с 25% от стоимости недвижимости;
Возможны условия, при которых 50% стоимости объекта оплачивается в течение строительства, а оставшиеся 50% - после его завершения;
Беспроцентная рассрочка как правило на ограниченный период, обычно до завершения строительства. Однако после завершения строительства могут применяться проценты на остаток суммы.

Бали:

В 2018 году Бали посетило около 6,07 млн международных туристов, что на 6,54% больше по сравнению с 2017 годом и 9,7 миллиона внутренних туристов.;
В 2019 году количество международных туристов выросло до 6,2 млн, что на 3,8% больше по сравнению с 2018 годом и около 10,5 миллиона внутренних туристов;
COVID-19 в 2020 году остров посетило около 1 млн иностранных туристов из-за влияния пандемии COVID-19, но по оценкам, в 2020 году Бали посетило около 4,6 миллиона внутренних туристов, что помогло поддержать гостиничный и арендный рынки, несмотря на общие трудности и ограничения во всем мире;
COVID-19 в 2021 году на острове было зарегистрировано 34 международных туриста 😁 и около 3,6 миллиона внутренних туристов, что так же помогло выровнять арендный и гостиничный рынки;
В 2022 году остров Бали посетило 2,1 миллиона международных туристов, около 8 миллионов внутренних туристов;
В 2023 году Бали посещало 5,37 млн международных туристов и прибыло около 9,4 миллиона внутренних туристов;
В апреле 2024 года аэропорт Бали, Нгурах-Рай обслужил 1 940 828 пассажиров. Из них - 1 109 958 международных пассажиров и 830 870 внутренних пассажиров. Этот показатель на 19% выше по сравнению с мартом 2024 года, когда было зарегистрировано 1 627 730 пассажиров.

Дубай:

В 2018 году Дубай посетило около 15.92 миллиона международных туристов. Это количество увеличилось по сравнению с предыдущим годом, когда город принял 15.79 млн туристов;
В 2019 году принял 16,73 млн туристов, что представляет собой увеличение на 5,1% по сравнению с 2018 годом;
COVID-19 в 2020 году принял 5,51 млн туристов. Это значительное снижение по сравнению с предыдущим годом, что объясняется глобальными ограничениями на путешествия и пандемией;
COVID-19 в 2021 году Дубай принял 7,28 млн международных туристов. Это на 32% больше по сравнению с 2020 годом.
В 2022 году привлек 14,36 млн туристов.
В 2023 году Дубай привлек около 16 млн туристов, что делает его одним из самых посещаемых городов мира;
В первом квартале 2024 года эмират посетило 5,18 млн туристов, что на 11% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Итог:

Оба рынка показывают рост из года в год, оба вышли на до ковидные показатели потоков туризма.
В двух регионах развит как международный, так и внутренний туризм.
Доля международного и внутреннего туризма отличается, в Дубай больше доля припадает на международный, а на Бали больше потоки внутренних туристов.
В случае повторных карантинов, эти рынки смогут держаться на плаву и приносить своим обладателям доход.

Покупка недвижимости от застройщика:

НДС - 11% налог и в 99% случаев входит в стоимость покупки, его оплачивает юр.лицо;
Нотариальный сбор - 1% от стоимости, часто делится между девелопером и покупателем;
Ежегодный налог на имущество - 0.1% от оценочной стоимости земли и здания;

Покупка недвижимости от физ.лица:

Налог на покупку (BPHTB) - 5%;
Нотариальный сбор - 1% от стоимости, часто делится между продавцом и покупателем;
Ежегодный налог на имущество - 0.1% от оценочной стоимости земли и здания;

Налоги при продаже недвижимости на Бали:

Налог на прирост капитала (PPh)
1) Для продажи недвижимости налог на прирост капитала составляет 2,5% от стоимости продажи, если у продавца есть индонезийский налоговый номер (NPWP).
2) Для иностранцев, не имеющих индонезийского налогового номера, этот налог может составлять до 20% от стоимости продажи.
3) Если страна продавца имеет соглашение об избежании двойного налогообложения с Индонезией, ставка налога - 10%.

Налоги при сдаче в аренду недвижимости:

Для нерезидентов налог на доход от аренды составляет 20% от валового дохода. Эта ставка может быть снижена до 10%, если страна арендодателя имеет соглашение об избежании двойного налогообложения с Индонезией.
Так же есть способы оптимизации этого налога до 5%

Налоги и сборы при первичной покупке от застройщика:

НДС - 5% от стоимости недвижимости. Обычно эта сумма включена в общую стоимость, заявленную застройщиком, но важно уточнить это при покупке;
Регистрационный сбор (Dubai Land Department, DLD), составляет 4% от стоимости недвижимости, платит покупатель;
Плата за выдачу Титула (Title Deed Issuance Fee), коло 580 AED;
Административные сборы за ипотеку, если покупка финансируется ипотекой, дополнительные сборы за регистрацию ипотеки составляют 0.25% от суммы ипотечного кредита плюс административные сборы.

Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Дубай:

В Дубае нет налога на доход для частных лиц, однако арендодатели, которые сдают недвижимость, могут подлежать уплате налога на доход в своей стране, если они являются налоговыми резидентами другой страны;
Ставка НДС в ОАЭ составляет 5%. НДС на аренду жилой недвижимости обычно не применяется, если аренда предназначена для проживания. Однако НДС может применяться к коммерческой недвижимости;
Если вы используете услуги агентства недвижимости или управляющей компании для сдачи в аренду, комиссия обычно составляет 5%-15% от годовой арендной платы;

Доходность на Бали в среднем от 12% годовых чистыми, но часто можно найти проект, который принесет инвестору от 15% годовых, в зависимости на каком этапе строительства приобрести объект.

Почему же доходность на Бали одна из самых высоких в мире и недвижимость в этом регионе очень популярна среди инвесторов?Давайте разберем по пунктам.

Бали является одним из самых популярных туристических направлений в мире. Ежегодно остров посещают миллионы туристов из самых развитых стран и континентов мира, главными путешественниками на остров Бали: Австралия, Индия, Китай, Сингапур, Франция, Великобритания, Соединенные Штаты, что создает высокий спрос на аренду недвижимости, включая виллы, апартаменты и гостиничные номера.

Остров очень сильно изменился за последние несколько лет и шагает в сторону развития инфраструктуры для туризма, включая расширения дорог для комфорта передвижения островом, планируют построить второй аэропорт на севере, линию железной дороги от аэропорта, много новых ресторанов, крутые пляжи, бич клабы и много культурных достопримечательностей.

Единственная существенная статья расходов на Бали - это аренда комфортного жилья, все остальное гораздо дешевле, чем мы с Вами привыкли. Поход в ресторан на двоих 20-25$, часовой массаж 7-10$, аренда машины 350-500$/месяц...
Бали привлекает множество цифровых кочевников и удаленных фрилансеров благодаря относительно низкой стоимости жизни и высокому качеству жизни. Это увеличивает спрос на долгосрочную аренду, особенно на современные и оборудованные апартаменты и виллы.

- Низкий порог входа для покупки недвижимости от ~100 000 USD;

- Высокая доходность, от 12% - 15% годовых;

- Дефицит на рынке комфорт и премиум жилья из-за запрета на строительство выше 5-ти этажей, а так же много земли находятся под защитой от строительства или непригодны для застройки;

Созон на Бали 365 дней в году из-за комфортной температуры 30-32 градуса тепла круглый год. Так же существует сезонный пик туристического потока, особенно в высокие сезоны, такие как лето и праздничные периоды, обеспечивает высокую занятость арендуемой недвижимости и позволяет владельцам устанавливать высокие арендные ставки. Кроме того, популярность Бали как места для проведения свадеб, мероприятий и корпоративных встреч также увеличивает спрос на краткосрочную аренду.

Несмотря на высокий спрос, предложение высококачественных вилл и апартаментов ограничено, что позволяет владельцам недвижимости устанавливать высокие арендные ставки и получать значительную доходность

Надеемся, эта статья помогла Вам лучше узнать об экзотических рынках недвижимости, анализируйте, сравнивайте и точно выберите лучшие варианты для инвестиций и приумножите свой капитал.

Лучшие инвестиционные объекты острова Бали, собраны в этом Telegram каталоге, который мы можем рекомендовать для Вас.

Отличия рынков недвижимости Бали и Дубай

Второе, на что стоит обратить внимание, это количество номерного фонда

Порог входа для покупки недвижимости

Возможности рассрочки платежа

Туристические потоки

Налоги Бали

Налоги Дубай

Доходность недвижимости на Бали

1. Высокий туристический поток

2. Развитие инфраструктуры

3. Стоимость жизни и привлекательность для цифровых кочевников

4. Благоприятные инвестиционные условия

5. Сезонный спрос и популярность среди туристов

6. Ограниченное предложение высококачественного жилья