Диван за 700 тысяч в шоуруме? Не впечатляет! Что такое квартирография, и почему она важна?
В первой новостройке на старте — 70 % однушек. Через полгода продавец радостно вещает об «идеальной сбалансированности под семьи». Во второй — три корпуса бизнес-класса, а квартир с окнами на две стороны — ноль. И парадокс в том, что оба этих «сюрприза» были прописаны чёрным по белому в одном документе, доступном с самого начала.
Квартирография — это не про архитектуру, а про продукт застройщика и его целевую аудиторию.
Она представляет собой план квартирного состава проекта, определяющий:
Количество и тип: долю однокомнатных, двухкомнатных, трëхкомнатных, студий, евроформатов, «семейных» квартир.
Параметры: их площади и планировочные решения.
Зонирование: как эти квартиры расположены по этажам, секциям и корпусам.
Ключевой индикатор назначения жилого комплекса — его квартирография.
Планировки квартир в новостройке чётко указывают на её целевую аудиторию. Доминирование малогабаритных форматов до 34 кв. м превращает проект в инструмент для инвесторов, ориентированный на арендный поток, несмотря на маркетинговые обещания «комфорт-класса» и семейные визуализации.
Обратная ситуация: значительная доля крупных лотов от 70 кв. м с продуманными планировками: гардеробными, окнами на две стороны и уникальными опциями вроде террас на нижних этажах — свидетельство фокуса на создании жилья для постоянного проживания, а не на продажах в ипотеку.
Квартирография решает разные задачи:
Для архитекторов — это инструмент проектирования.
Для застройщика — основа экономической модели.
Для отдела продаж — база для всех коммуникаций: сайт, презентации, CRM.
Для покупателя — ключ к пониманию продукта.
При долгосрочном выборе жилого комплекса важно учитывать параметры жилья.
Представьте, вы выбираете ЖК для жизни на десятилетия? Будьте готовы к сюрпризу: окна — строго на север, а трëхкомнатные квартиры — лишь в торцах здания, да и планировкой напоминают три студии. Это не баг, а «фича». Такой выбор сознательно зафиксирован в документе планировки или квартирографии ради экономии места или иных выгод застройщика.
Как «читать» квартирографию? Задайте себе вопросы:
1. Какой тип квартир преобладает? Если 60–70 % и больше — это студии и однушки, подумайте: комфортно ли вам будет в таком «однокомнатном» сообществе?
2. Каковы особенности планировок? Есть ли окна в ванных/туалетах? Где проходят несущие стены? Это важно для возможной перепланировки. Можно ли объединить квартиры?
3. Как планировки распределены по этажам? Если самые хорошие варианты только на последних этажах — будьте внимательны: планировки на остальных этажах могут быть менее удачными из-за конструктивных ограничений здания.
И ещё разительный контраст: в шоуруме представлены картинки «идеальной жизни», а в квартирографии — настоящие цели проекта. Выбирайте язык цифр — он надежнее маркетинговых сказок.
Делитесь опытом: попадались ли вам ЖК с явно нелогичным подбором планировок?
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
С уважением, Леонид Белик. Независимый эксперт по недвижимости, город Санкт-Петербург.