Рынок элитной недвижимости СПб: экспертное мнение девелоперов.
Бизнес-класс СПб: откровения девелоперов о том, что будет в тренде.
В феврале в рамках круглого стола, организованного изданием «Фонтанка.ру», руководители коммерческих и продуктовых подразделений девелоперских компаний провели анализ рынка новостроек бизнес-класса.
Все участники дискуссии констатировали наличие сложностей с выводом на рынок новых проектов. Однако природа этих сложностей принципиально отличается от вызовов, стоящих перед сегментом массмаркета.
Новых типовых новостроек становится всё меньше. Это не случайность, а стратегия застройщиков: распродать то, что уже построено, и создать ажиотаж за счёт низкого предложения.
В 2024 году в Петербурге запустили на 20 % меньше новых проектов, хотя вначале спрос был высоким. В 2025 году эта тенденция становится ещё заметнее.
Схожее мнение теперь высказывают и аналитики РБК. Я уже писал о том, что застройщики намеренно замедляют запуск новых жилых комплексов. Мои подписчики узнают такие новости одними из первых.
Бизнес-класс также замедлился, однако не из-за проблем со спросом — он остаётся высоким.
Ранее сообщалось, что специализированные девелоперы утроили выручку и нарастили долю рынка, потеснив игроков массмаркета, сильнее зависящих от льготной ипотеки.
Элитный сегмент рынка недвижимости переживает кризис предложения из-за трёх проблем:
1. Нехватка привлекательных земель под новые проекты.
2. Резкое падение объёмов строительства.
Статистика консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» это подтверждает: предложение квартир бизнес-класса падало два года подряд: на 16 % в 2023-м и на 23 % в 2024-м.
В прошлом году на рынок поступило лишь 181 тысяча кв. м новой элитной недвижимости или 3,8 тысяч квартир — это на 19 % меньше, чем годом ранее. На сегодняшний день эксперты оценивают весь доступный объём таких квартир в 220,3 тысяч кв. м или 4,1 тысяч объектов.
Предложение квартир повысилось из-за того, что в начале 2025 года на намыве Васильевского острова сразу запустили три новых жилых комплекса бизнес-класса. Их начальный запас квартир быстро раскупается, здесь сейчас покупают каждую четвертую квартиру бизнес-класса, но это явление временное. Уже через несколько лет предложение снова резко сократится.
В других районах строить сложнее: приходится переделывать бывшие промышленные зоны. Застройщики считают, что это очень долго из-за бюрократии, особенно если нужно перестраивать старые исторические здания.
Реконструкция ветхого здания под торговый центр «Стокманн» заняла у финских инвесторов шесть лет, несмотря на поддержку со стороны городской администрации. Эта поддержка была обусловлена политической значимостью проекта, направленного на укрепление российско-финляндских отношений.
Российские же девелоперы находятся в менее благоприятных условиях. Высокие издержки, вызванные длительными процедурами согласования, могут сделать проект непривлекательным для банков, которые утверждают финансовые модели и предоставляют проектное финансирование.
Дополнительным препятствием является решение городской администрации прекратить выдачу разрешений на новое строительство в исторических районах.
3. Третья проблема. Кредиты стали очень дорогими, и их почти не дают.
Есть всего два застройщика, которые продают квартиры в уже построенных домах, но и они строят очень медленно. Важно понимать: все стройки в стране идут в кредит. Поэтому сейчас проблемы у тех, кто слишком рисковал и набрал много долгов.
На этом фоне люди с деньгами решают две задачи сразу: покупают себе жильё и защищают накопления от обесценивания, вкладываясь в надёжные новостройки.
Цены на недвижимость бизнес-класса взлетели за год на 14 % — таковы данные КЦ «Петербургская Недвижимость». Для сравнения, в среднем по городу рост составил лишь 7,5 %.
Возникает резонный вопрос: где хранить такие деньги? АСВ страхует лишь 1,4 миллиона, а если у вас 20, 30 или 50 миллионов рублей, держать их в банке — не самое очевидное и безопасное решение.
Как следствие, наблюдается сокращение предложения на рынке высокобюджетной недвижимости, включая сегмент бизнес-класса.
Данная тенденция развивается вопреки интересам всех ключевых участников рынка: девелоперов, потенциальных покупателей и профессионального сообщества. Рынок упёрся в системное противоречие.
Что вы думаете по этому поводу? Ждём ваши комментарии.
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
С уважением, Леонид Белик. Независимый эксперт по недвижимости, город Санкт-Петербург.