Нужно ли регистрировать долгосрочную аренду недвижимости (Hak Sewa) иностранному инвестору?

После покупки права аренды недвижимости в Индонезии у иностранных инвесторов часто возникает вопрос «А нужно ли дополнительно регистрировать право аренды? И что будет если этого не сделать?». В данной статье мы рассмотрим оба этих вопроса, дадим ответ с точки зрения индонезийского законодательства, а также укажем на возможные риски, связанные с регистрацией права аренды недвижимости.

Несмотря на долгосрочность аренды (25-30 лет с правом продления) индонезийское законодательство не устанавливает требования об обязательной госрегистрации данного права в Национальном земельном агентстве (Badan Pertanahan Nasional, BPN), которое является регистрирующим органов по сделкам с недвижимостью. Обязательно лишь нотариальное удостоверение договора аренды. Если договор аренды недвижимости не будет заключен в нотариальной форме он не будет иметь юридической силы, сделано это местным законодателем для того, чтобы оградить инвесторов от риска вступления в такие серьезные сделки без нормальной подготовки к ней и повышению осознанности при их совершении.

Непосредственная передача права аренды недвижимости так же оформляется нотариально для чего нотариус обязан составить акт приема-передачи права аренды (Akta Sewa). Обязательных требований о предоставлении документов в BPN о факте заключения долгосрочного договора аренды и его регистрации там законодательство Индонезии не содержит.

Можно задаться вопросом: а можно ли регистрировать право аренды в BPN если такая процедура не предусмотрена законом? Отвечая на данный вопрос, сразу отмечу, что да, госрегистрация договора аренды в BPN возможна, поскольку несмотря на отсутствие такого требования в законе, такая регистрация не противоречит ему и при подаче документов BPN не имеет права отказать в регистрации.

Зачем регистрировать право аренды? В чем выгода такой регистрации если нужно для этого тратить время и деньги? Периодически спрашивают инвесторы. Ответ – для дополнительной защиты прав инвестора-арендатора.

Дело в том, что без государственной регистрации аренды публичность его права невозможна. В отличие от некоторых стран (например, России с Единой информационной системой нотариата), в Индонезии нет централизованной системы, которая бы аккумулировала и предоставляла публичный доступ ко всем нотариальным сделкам. Данные о сделках хранятся у нотариусов. Публичный доступ к этим данным ограничен из-за конфиденциальности и местных правовых норм. Отсутствие публичности права аренды создает серьезные риски для инвестора – арендатора. Например, арендодатель может просто злоупотребить и продать недвижимость третьему лицу, не сообщив об аренде покупателю и если покупатель не знал и не должен был знать об аренде, то арендатор не получить право «следования» аренды, при котором договор аренды сохраняется несмотря на смену собственника, а новый собственник заменяет собой прежнего, как арендодатель.

Подводя итог можно отметить, что регистрировать долгосрочную аренду недвижимости в Индонезии необязательно, но это снижает правовую защищенность инвестора при злоупотреблениях со стороны арендодателя и влечет определенные риски, например, потери аренды при смене собственника недвижимости. Я рекомендую не пренебрегать таким важным инструментом как государственная регистрация аренды для защиты прав инвестора. Если Вам интересно приобрести недвижимость в Индонезии, пересдать арендуемую недвижимость и совершить иные сделки - обращайтесь ко мне для получения юридической поддержки в данном вопросе. Желаю успеха в инвестиционных проектах! Если Вам понравилась статья буду признателен за её репост или иное распространение.

Telegram - ar_law или через ЛС