Когда застройщику нужно получать разрешение на строительство (PBG)?

Частой головной болью застройщиков в Индонезии является получение разрешения на строительство (PBG), а приобретателей прав на недвижимость безопасности их инвестиций, в ситуации когда застройщик не получил PBG до начала строительства или вообще не планирует его получать до завершения строительства, что является достаточно частой практикой, особенно на Бали. Насколько законны и рискованны такие модели получения PBG? Рассмотрим это в данной статье.

Полагаю следует начать с истории появления PBG: оно, как разрешительный документ заменила собой ранее использовавшийся Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (тоже разрешение на строительство) в ноябре 2020 г. в рамках Закона о создании рабочих мест (Law No. 11/2020) и последующего Постановления Правительства № 16/2021 «О введении в действие положений Закона № 28 от 2002 года о строительстве зданий».

PBG необходим для любых строительных работ, включая новые здания, реконструкции, изменения назначения или технических характеристик существующих зданий. Без PBG строительство считается незаконным, что может повлечь штрафы, запрет на использование здания или даже его снос.

Согласно вышеуказанному Закону и Постановлению Правительства, PBG является обязательным документом для начала строительства, но ключевое отличие от IMB заключается в большей гибкости процесса подачи заявки:

- IMB: требовал обязательного его получения до начала строительства. Без IMB строительство не могло начаться законно, что сразу исключало строительство без него из легального поля.

- PBG: не обязательно подавать заявку до начала строительства. Это изменение было введено для упрощения бюрократических процедур и стимулирования инвестиций в строительный сектор. Однако, несмотря на эту гибкость, PBG должен быть получен в процессе строительства или до его завершения, чтобы здание считалось законным.

Таким образом, законодательство позволяет начать строительство без PBG, но для завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию PBG необходим. Для использования здания требуется дополнительный документ — Sertifikat Laik Fungsi (SLF), который подтверждает, что здание соответствует своему назначению и безопасно для эксплуатации. SLF выдается только после получения PBG и проведения финальной инспекции. Напомним, что без SLF здание не может быть законно использовано для жилых, коммерческих или других целей.

И, казалось бы, все понятно, но нет. Вышеупомянутое Постановление Правительства вносит смуту в данный вопрос поскольку позволят получить PBG и SLF одновременно. Так уже на построенное здание без PBG должно быть оформлено SLF для одновременного получения PBG (ст. 346 Постановления). В данном случае при оформлении SLF PBG можно заменить на технический план или исполнительный чертеж здания (п. 12 ст. 282 Постановления), а процесс выдачи PBG будет осуществлен одновременно с выдачей SLF (ст. 261 Постановления) и в SLF будет указан номер PBG.

Но и это ещё не все, поскольку ст. 253 данного Постановления требует получения PBG ещё до начала строительных работ. Создается ощущение, что законодатель при формировании регулирования в части разрешительной документации пытался как стимулировать инвестирование в строительный сектор, так и сохранить безопасность строительства, соответствие зонирования, коэффициенты и т.д., что в итоге приводит к определенной путанице. Надеемся, что в нормативное регулирование будут внесены поправки для внесения ясности по данному вопросу. Остается лишь отметить, что на практике девелоперам удается получать PBG одновременно с SLF если отсутствуют нарушения закона.

Поскольку закон не имеет полной ясности по вопросу момента когда девелопер должен получить PBG, то часть девелоперов не получают PBG не только до начала строительства, но и затягивают его получение уже в процессе строительства, что может помогать решать их бизнес задачи, например, когда нужно по тем или иным причинам стартовать проект уже сейчас, не тратя время на подготовку всей необходимой документации для получения PBG и заняться этими вопросами уже параллельно с проектом.

Но насколько безопасна данная стратегия как для девелопера, так и инвестора? Особенно учитывая, что большое количество девелоперов, особенно на Бали, привлекают инвестиции в строительство ещё до его начала или на ранних его этапах. А как мы знаем, что стадия вхождения инвестора в строительный проект влияет на сумму инвестирования. Но о данных рисках мы поговорим в следующих статьях.

В завершении отмечу, что ясного ответа о законности моделей получения PBG уже в процессе строительства или после его фактического получения в законе нет и остается надеяться, что законодатель внесет её в ближайшее время. Так же напомню, что девелоперы фактически получают PBG как в процессе строительства, так и по его завершению если все соответствует закону, что дает некое фактическое понимание толкования закона органами власти Индонезии, но политика права может быть переменчивой, о чем важно помнить.

Если Вам интересно приобрести недвижимость в Индонезии, пересдать арендуемую недвижимость и совершить иные сделки - обращайтесь ко мне для получения юридической поддержки в данном вопросе. Желаю успеха в инвестиционных проектах! Если Вам понравилась статья буду признателен за её репост или иное распространение.

Telegram - ar_law