С какими рисками может столкнуться инвестор если девелопер не получил разрешение на строительство (PBG) до начала строительства?

В продолжение ранее начатой темы по срокам получения PBG девелопером рассмотрим какие риски могут возникнуть при неполучении девелопером PBG до фактической стройки и более того, рассмотрим вопрос: какие риски есть даже если девелопер получил его до начала строительства? Рассмотри эти вопросы подробнее.

Итак, рассмотрим часто встречающийся в практике девелоперов пример, строительство комплекса (например, вилл или ЖК) идет полным ходом, продажи идут, но когда идет юридическая проверка перед покупкой, выясняется, что PBG то нет, а девелопер заверяет, что он получит его одновременно с LSF (Sertifikat Laik Fungsi), он же ввод в эксплуатацию, без него легально использовать постройку невозможно. Напомню, что про законодательное регулирование сроков получения PBG я писал тут, здесь же обсудим именно риски.

Поскольку нормативное регулирование по срокам получения PBG неоднозначно, то на практике бывают ситуации, когда PUPR (Департамент общественных работ и территориального планирования) может без проблем приостановить строительство до получения девелопером PBG, если планы последнего вышли за рамки законодательного регулирования (например, градостроительных норм), то проект получит бан, то есть запрет и снос начатого, что превращается в кошмар для инвестора, а девелопер может дополнительно заиметь риски, связанные с наличием травм, ущерба или смерти на строительной площадке, при отсутствии PBG.

Так же распространенной практикой девелоперов бывает ситуации, когда при проведении юридической проверки перед покупкой он говорит, что PBG нет, но он в процессе получения и предоставляет номер заявки на его получение. И кажется вроде все нормально, но проблема тут в том, что для получения номера такой заявки достаточно зарегистрироваться в SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung или Система управления информацией о зданиях и строительных проектах) и подать заявку, а проверить, что именно было прикреплено к данному заявлению возможно ничего инвестор проверить не может, что создает те же риски, которые были описаны выше.

Далеко не такой частный на практике вариант, когда девелопер сразу озадачился вопросом получения PBG. И тут можно сказать, что все нормально, но увы и тут могут быть свои подводные камни, которые не позволят инвестору расслабиться. Дело в том, что и тут девелопер может злоупотребить, например, он получит PBG на один проект – комплекс вилл, а по факту построит отель. И поскольку по факту PUPR далеко не всегда поэтапно контролирует строительство, то возможен сценарий, когда по завершении строительства девелопер получит вместо SLF предписание о сносе, что хоронит проект и становиться крайне неприятным моментом для инвестора.

Можно отметить, что фактически риски для инвестора могут быть при любом сценарии, как при неполучении PBG до завершения строительства, так и когда он получен ещё до его начала и инвестору важно провести качественную юридическую проверку проекта перед заключением сделки с девелопером, чтобы избежать серьезных последствий при инвестировании в недвижимость в Индонезии.

Если Вам интересно приобрести недвижимость в Индонезии, требуется проведение проверки сделки и проекта девелопера на «чистоту», пересдать арендуемую недвижимость и совершить иные сделки - обращайтесь ко мне для получения юридической поддержки в данном вопросе. Желаю успеха в инвестиционных проектах! Если Вам понравилась статья буду признателен за её репост или иное распространение.

Telegram - ar_law или через ЛС.